渥太华宣布了加拿大未来在移民问题上的巨大转变，这将使加拿大从过去两年平均3%以上的人口增长在未来几年降至接近于零。
这当然会对经济产生一些重要的影响，但自宣布以来外界已经出现了许多误导性的叙述。BMO的经纪学专家道格拉斯分析了2025-2027年的经济走向，以下是我们认为将受到重大转变影响的一些领域。
经济增长将受到影响，但可能不会像广泛预测的那么严重。基本计算表明，劳动力增长明显放缓和潜在新消费者减少应该会抑制需求和支出。但这些政策变化的直接结果不会是经济衰退或急剧放缓。毕竟，如果人口增长是经济增长的直接驱动力，那么为何加拿大人口在过去八个季度中实现了 6% 的增长，而同期实际 GDP 仅勉强增长了 2%？现实情况是，新移民的消费倾向和平均收入低于一般人口，增长不会受到一比一的影响。过去 50 年的历史表明，短期增长趋势与人口之间的直接联系并不紧密。
通货膨胀将略有下降，但不会受到重大影响。加拿大央行长期以来的观点是，人口增长对通胀的影响是净中性的，因为供给力量超过了需求因素。我们会对这一论点稍稍反驳，因为跨国证据表明，随着时间的推移，人口与通货膨胀之间存在轻微的正相关关系，这主要是由住房组成部分驱动的。即，人口增长强劲导致房价通胀加快。正如我们在下文中深入研究的那样，资金流入大幅放缓的直接影响将是租金通胀，并对更广泛的消费者支出和通胀产生二次抑制。劳动力增长放缓以及就业市场可能趋紧等潜在的供应副作用将需要更长的时间才能显现出来。再次强调，考虑到所有其他变量的影响（包括最近能源价格的大幅波动），我们尚未下调近期通胀预测，我们对平均 CPI 通胀的预测似乎存在下行风险明年将增长 1.8%，2026 年将增长 2%。
租金增长将相对地受到抑制。2016 年永久移民目标开始稳步上升后不久，租金增长就开始加速，这并非巧合。而且，随着近期非永久居民流入量的激增，租金激增也并非巧合。考虑到需求状况变化的速度，以及供应调整需要的时间，这可以说是人口过度增长影响最大的领域。非永久居民（以及更广泛的新移民）通常首先是租房者，因此我们预计需求增长将趋于平缓。与此同时，多伦多和温哥华等主要市场的完整供应渠道——无论是投资者拥有的公寓还是专门建造的租赁公寓——即将完工。请注意，根据 Rentals.ca 的数据，截至 9 月份，加拿大各地平均租金涨幅已放缓至同比仅 2%，部分市场出现下滑——房屋租赁市场将趋于平缓。
而移民政策对房价的影响则更为微妙。以家庭为导向的独立屋市场仍然相对紧张，尤其是在大城市。多伦多、温哥华和阿尔伯塔省的大中型城市，该细分市场价格应该会保持相对较好的水平，当然在一些泡沫较多的偏远的确，房价将仍然面临挑战。然而，鉴于投资者在增量买家中所占的比例越来越大，而且公寓面积一直在稳步下降，城市公寓价格升幅将减缓。主要城市的公寓价格可能还会继续走低。并且，抵押贷款利率下降和抵押贷款规则放松对转售房价产生了更大的影响，但在其他条件相同的情况下，这一变化将抑制房价增长。
新房屋的开发和建筑活动速度将缓慢下降。自2019 年至今的五年里，加拿大每年平均组建家庭约 19 万户，稳定在 20 万户左右与人口增长 1% 左右相一致。随着大量完工项目上线，住房供需缺口即将缩小，例如渥太华估计到 2027 年缺口将减少 67 万套。事实上，我们长期以来一直认为加拿大住房供应的这种失调主要是需求方问题，而这项措施将比各种供应方措施更快地缩小这一差距。尽管如此，加拿大仍有一大批千禧一代在寻找合适的住房，这会降低移民限制带来的负面影响。尽管如此，新建房市场仍有一些弱点，我们预计 2025 年新屋开工量将达到 23.5 万套，低于 2024 年的 24.5 万套，随着人口平衡问题的解决，将逐渐向 20 万套倾斜。
政策的改变也将影响利率前景，潜在GDP增长较为温和、近期通胀压力略有减轻以及房地产市场泡沫形成的风险较小，这些因素结合在一起，最终可能导致加拿大央行的降息幅度超出我们最初的预期。不过，我们认为移民政策调整不会对近期利率决定产生太大影响——央行将根据实际数据做出反应，而这种转变需要时间才能产生影响。但它可能产生影响的是央行最终的隔夜利率目标。考虑到实际支出增长和通胀可能会降温，最终利率可能会降至中位数，即最终在明年年底前将隔夜利率从现在的 3.75% 降至 2.5%。
综上所述， 加拿大移民政策的突然转变确实带来了各种重要影响，我们只讨论了经济方面的问题，还有对基础设施、社会服务和医疗保健可用性的影响。但我们的核心信息是，虽然这是一个重要的转变，但人们不应该忽视更大的前景。即使按照渥太华对未来几年的预测，五年趋势人口增长率仍将远高于 1%，与之前 20 年的情况一致，并且可能接近未来十年的目标增长。而加拿大的经济也将实现软着陆的目标。
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