行业深度调整下，24年杭州土地、新房、二手房市场表现不一。土地市场，虽然供地规模缩减4成，但全年涉宅用地成交金额仍达到1169亿元，位居全国第三。新房市场，全年推盘规模下降41%，开盘去化率53%，市场分化进一步加剧，一圈层普遍高热，二圈层红盘热销，三圈层整体持冷。二手房市场，全年成交超8.8万套，政策持续护航下，二手房成交行情走高。
2025年，政策强势托底之下，杭州楼市会怎么走？购房者信心能否提振？克而瑞浙江区域发布「2024年度杭州房地产市场报告」，总结2024大事件，展望2025新机会。今天，我们摘取报告核心内容与大家进行分享。（可点击查看大图）
2024大事记
● 事件一：杭州楼市政策全面松绑，限制性政策悉数解禁
杭州政策随市场端同频精准调控，2024年，在经济修复和地产下行周期中，销售、投资等指标持续承压，促使杭州政策面迎来史诗级松绑。需求端刺激措施基本应出尽出，目前杭州限制性政策基本已全面解禁。在一系列政策加持下，四季度市场指标有改善和企稳迹象，但整体作用相对有限。
● 事件二：杭州开启不限价时代，品质成为市场竞争核心
24年10月9日，杭五条新政正式取消限价，杭州不限价时代正式开启。取消限价后，市场分化加剧，市中心优质板块突破区域限价，供大于求或外围边缘板块价格向下调整或横盘。“卷产品、竞品质”逐渐成为市场竞争核心，后期定价逻辑基本上参考周边次新房价格体系。
● 事件三：取消限价后地价创新高，优质板块迎来价格重塑
取消限价后，土拍溢价率持续升高，板块地王频出，优质板块迎来价格重塑，结合整体房地产市场环境和市场需求，将进一步拉高区域间价格梯队的空间，原先倒挂红利板块涨价预期明显，新房看至周边二手房价格持平，次核心流速高板块一二手将出现正挂（新房价格高于二手房）。
● 事件四：“低密复兴”全新进阶
叠墅新品深度聚焦人性化设计，中叠亦能拥有专属私梯入户体验，更配备地下室和精致花园。联排、合院产品逐渐向城市核心区域渗透，或强势占据极致江景湖景资源，成为高端居住的新宠。
土地市场
● 杭十区全年成交宅地546万方，揽金1169亿元，全国排名第三
在2024年全国各城市土地出让金排行榜中，杭州位列第三。杭十区共计成交涉宅用地72宗，建筑面积约546万方，成交金额约1169亿元，成交均价21395元/㎡，综合溢价率16%。
● 供地规模缩减，主城占比提高，外围低密为主，优质地块溢价率攀升
2024年杭十区总成交建面546万㎡，同比下降42%，成交规模锐减，其中萧山区、临平区供地规模同比缩量明显。按圈层划分，一圈层供地有所缩减，二圈层持稳占比67%，三圈层占比提升至24%，以低密为主，受供地结构及限价双重影响，优质宅地溢价率持续走高，屡破地价。
● 滨江、绿城、建发拿地金额位列前三，绿城竞得钱二地王
滨江、绿城稳居第一梯队，于市场波动中持续保持高市占率，建发作为深耕杭州的国企代表，冲入年度榜单TOP3。建发竞得总价、建面最高的低碳国际智慧社区，绿城竞得钱二宅地，楼面地价50717元/㎡刷新地王，中天海威溢价率77%竞得萧山市区地块。
新房市场
● 杭十区全年成交商品住宅720万方，200方以上改善产品占比提升
2024年，杭十区商品住宅供应665万方，成交720万方，成交均价33433元/㎡；刚需产品户型面积逐渐向100-110方迭代，置业门槛向300-400万跨步，改善200方以上产品占比提升至8%。
● 新开盘：推盘规模同比下降41%，整体去化率53%，下降3个百分点
2024年，杭十区共开盘472批次、45134套房源，推盘规模同比23年下降41%，整体开盘去化率53%，同比降低3个百分点。一圈层开盘去化率高位小幅波动；供应缩量后，二圈层去化走高，红盘项目触发社保，粉盘保持高成交转化；三圈层持冷，仅个别性价比单盘有较好表现。
● 摇号中签率：地段为王，“核心地段、改善大宅”畅销
2024年，参与杭十区公证摇号登记户数为11.5万户，同比23年下降32%。受新房供给限制，登记客户数量下降；整体筹客比256%，同比上涨22个百分点。一圈层中签率持低，基本控制在10-20%区间，二圈层波动，三圈层普遍流摇。潮起江南城、霞映锦绣里均三次开盘触发社保。
开发企业
● 滨江、绿城、建发位居三强阵营，深耕杭州，领跑市场
滨江集团、绿城中国、建发房产荣膺2024年度杭州房企销售权益榜&全口径榜三甲。作为本土两大龙头房企，滨江、绿城稳居三榜第一梯队，于市场波动中持续保持高市占率，今年强劲发力的建发，紧随滨江和绿城之后，跻身杭州房企三强阵营。
● 滨江集团：持续革新产品力，打造高品质住宅红盘
年度榜单中，滨江继续大幅领跑，其以406.26亿元的权益金额和769.60亿元的全口径业绩，稳居权益、全口径三榜TOP1。凭借产品、投拓、合作三大底层能力，滨江在市场波动期依然保持稳进姿态。
● 建发房产：营造品质大盘，实现发展进阶的特色化路径
作为深耕杭州的国企代表，建发冲入年度榜单TOP3。今年建发流量业绩超10亿的项目达到6个，其中，云湖之城单盘贡献业绩超93亿，成为建发业绩增长和排名攀升的最大助力。
2025新趋势
● 趋势一：杭州市场依然存在许多投资机会点
24年，云湖之城、滨运锦绣里、滨杭滨纷城等项目异军突起，临平山北、余杭中泰、五常、高铁新城等续销项目悄然清盘，这般超乎预期的市场表现无疑揭示出杭州房地产市场的深度与广度，也反映出杭州市场依然存在许多可能会被人忽略的投资机会点。
● 趋势二：四大机会市场存在于城市核心、内生市场、产业推动区域和轨交末端
限价政策放开，定价权重归市场，企业更倾向从提升产品品质和品牌溢价上攫取利润空间，关注客户对产品和价格之间的敏感度；微观市场上，城市核心、内生市场、产业推动区域和轨交末端刚需市场存在机会点。
● 趋势三：非限价时代加装包或纳入基础装修
在限价时代的大背景下，一些处于高倒挂板块的项目会为了进一步补充货值推出各类选装包。当市场步入非限价时代后，选装包中的硬装内容可能被纳入基础精装范畴，如此一来，既能有效提升产品品质，又能创造溢价空间。
以上内容节选自
「2024杭州房地产市场年报」
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