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知识城的新房供应，更多了

楼市 2024-08-08 15:52 广东

相比老黄埔和科学城，知识城今年比较沉寂。

为数不多的新闻，也是一些次新房降价、砸盘的消息。

但最近，知识城的热度开始回来了。

前有JLXC-H5-1项目地块正式动工，后有总建面超过600万方的大盘营销中心对外开放。

看上去，知识城似乎如后者的案名一样，会进入到一个新世代。

但盘叔走了一圈，依然还是这样的判断：

知识城，还是那个老问题。

01.

知识城当下最大的亮点，莫过于何棠下旧改项目，总建面超过600万方的的超级大盘：

科城新世代。

这个项目刚刚开放了营销中心，官宣了入市。

单从项目本身，纯粹放在知识城板块当中，项目有不错的亮点。

其一，地段不错。

身处知识城核心开发区域，位于九龙湖北侧。

盘叔目测了一下，这个项目和九龙湖地标集群的距离，估计是知识城为数不多算得上近距离的了。

未来九龙湖发展起来之后，科城新世代受到的利好辐射，会更大。

其二，大盘有配套托底。

何棠下旧改项目，作为广州体量相当大的旧改项目之一，体量达约600万平，光是融资地块，就多达十余块。

体量大，就意味着配套会很丰富，学校、商业、基本都不缺。

比如知识城难得的大商业，这里就规划了约达160万方的商业。

而且，即便没有万科幸福誉这些小区有更好的配套就近性，也不在步行范围内。

但在可控的时间成本内，科城新世代周边的配套也基本成熟。

但项目的硬伤也有。

比如地铁。

虽说是双地铁，但正好位于何棠下、知识城两个地铁站的中间，步行有一定距离。

首开区相对较近的，是知识城地铁站，大概1公里左右的距离。

再加上融资地块较多，关注地铁出行的，后续要留意地块本身到地铁的通勤距离。

比如城市界面。

相比何棠下地铁站一带的更为成熟，这里的城市界面，依然还处于开发阶段。

需要等待九龙湖以及旧改本身的双层推进，兑现周期较长。

其次，户型较为传统，不算出色。

科城新世代首推约77-120平2+1-4房，单从首开面积段来看，主打的，还是刚需客群。

但看了下户型图，整体的户型设计，只能说还凑合。

甚至相比当下新规下卷到不行的其他项目户型，科城新世代的户型设计，在某种程度上，还有点差强人意。

所以，这样的优缺点之下，科城新世代的入市，对于关注知识城的买家来说，确实是一个新的选择。

但不会是唯一的选择。

02.

如果跳出单盘思维，将科城新世代的入市，放在整个知识城的供应格局之中呢？

那么老问题，也就来了。

体量多达约600万平，就意味着知识城未来长时间，光是科城新世代一个项目，就持续有不少货量陆续出来。

而且周期性还不短。

其次，当下的知识城，新房市场的在售项目和供应量，并不低。

新房，有凯德中新里、知识城悦辰壹号、龙狮璟珑府等项目。

前不久刚刚入市的知城·翰林湖畔，也有11栋高层住宅。

次新房，万科幸福誉、时代天韵、广州绿地城、合景天峻、招商雍景湾、龙湖双珑原著……

未来，还有刚刚动工的JLXC-H5-1项目地块，尚未挂牌出让、高达43万方+的体量、在万科幸福誉和时代天韵旁的ZSCN-C2-2地块。

以及入市时间待定的旺村旧改和时间更久一点的枫下村旧改。

这一堆加起来，可想而知，知识城的一二手供应量，会很大。

而当下的置业人群，并没有大家期待的那么多。

或者说，对于知识城持肯定的准上车人群，并不多。

我们和知识城部分的门店店员聊过，他们说，知识城的二手挂牌量和成交量都不低。

以贝壳找房的数据来说：

万科幸福誉，231套

龙湖双珑原著，132套

招商雍景湾北区，115套

时代天韵，200套

……

但价格，确实有割肉现象。

比如万科幸福誉，7月的实际成交单价，为18687元/平。

所以，这种供应失衡，对于知识城来说，并不是什么好事。

对于科城新世代这样的新盘来说，同样如此。

但这个老问题，未来还会持续存在。

03.

当然，这并不意味着知识城不适合买入。

多年的地产媒体从业经历，让盘叔去了很多趟知识城，也算是知识城发展的见证者之一了。

也看到了这个板块的发展。

相比以前，现在的知识城核心区，客观地说，变化很大，已迅速发展为一个充满活力的区域。

往小的方面来看，刚需自住最为看重的生活配套，也正在补全。

如果选择一个对的时间点，那么在这里，也会感受到逐渐浓烈的居住氛围。

但同时，知识城虽然有很不错的发展规划，但当下存在感不算强。

而且在整个黄埔仍有较大发展空间的基础之下，知识城目前的发展，依然需要相当长的时间。

需要完善的地方，也很多。

比如时间成本所带来的的实际距离感。

比如产城融合下的人气捏合。

比如盘叔踩盘当中，是一个工作日的非高峰期。

而这个时间点，整个知识城板块的不少地铁站点，出入站的人气，都不高。

所以，只有正视知识城的人口不足和失衡以及人口职住的落差，并为之改变，才能更好让更多人对知识城用脚投票。

最后，对于知识城的买入建议，盘叔的看法是：

如果通勤、价格、产品等维度适合，对知识城有足够清晰，已经做好了坚定的价值认可，理解未来再出手的流通风险性。

那么，知识城依然是个还不错的选择。

怎么买？

因为知识城规划范围较大，同样是知识城，兑现速度以及规划红利享受程度大不相同，即便是地铁配套也有天渊之别。

需要在多重维度上综合考虑。

© THE END

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广州房博士

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