首页时事民生政务教育文化科技财富体娱健康情感

旅行百科职场楼市企业乐活学术汽车时尚创业美食幽默美体文摘

知识城的新房供应，更多了

楼市 2024-08-08 15:52 广东

相比老黄埔和科学城，知识城今年比较沉寂。

为数不多的新闻，也是一些次新房降价、砸盘的消息。

但最近，知识城的热度开始回来了。

前有JLXC-H5-1项目地块正式动工，后有总建面超过600万方的大盘营销中心对外开放。

看上去，知识城似乎如后者的案名一样，会进入到一个新世代。

但盘叔走了一圈，依然还是这样的判断：

知识城，还是那个老问题。

01.

知识城当下最大的亮点，莫过于何棠下旧改项目，总建面超过600万方的的超级大盘：

科城新世代。

这个项目刚刚开放了营销中心，官宣了入市。

单从项目本身，纯粹放在知识城板块当中，项目有不错的亮点。

其一，地段不错。

身处知识城核心开发区域，位于九龙湖北侧。

盘叔目测了一下，这个项目和九龙湖地标集群的距离，估计是知识城为数不多算得上近距离的了。

未来九龙湖发展起来之后，科城新世代受到的利好辐射，会更大。

其二，大盘有配套托底。

何棠下旧改项目，作为广州体量相当大的旧改项目之一，体量达约600万平，光是融资地块，就多达十余块。

体量大，就意味着配套会很丰富，学校、商业、基本都不缺。

比如知识城难得的大商业，这里就规划了约达160万方的商业。

而且，即便没有万科幸福誉这些小区有更好的配套就近性，也不在步行范围内。

但在可控的时间成本内，科城新世代周边的配套也基本成熟。

但项目的硬伤也有。

比如地铁。

虽说是双地铁，但正好位于何棠下、知识城两个地铁站的中间，步行有一定距离。

首开区相对较近的，是知识城地铁站，大概1公里左右的距离。

再加上融资地块较多，关注地铁出行的，后续要留意地块本身到地铁的通勤距离。

比如城市界面。

相比何棠下地铁站一带的更为成熟，这里的城市界面，依然还处于开发阶段。

需要等待九龙湖以及旧改本身的双层推进，兑现周期较长。

其次，户型较为传统，不算出色。

科城新世代首推约77-120平2+1-4房，单从首开面积段来看，主打的，还是刚需客群。

但看了下户型图，整体的户型设计，只能说还凑合。

甚至相比当下新规下卷到不行的其他项目户型，科城新世代的户型设计，在某种程度上，还有点差强人意。

所以，这样的优缺点之下，科城新世代的入市，对于关注知识城的买家来说，确实是一个新的选择。

但不会是唯一的选择。

02.

如果跳出单盘思维，将科城新世代的入市，放在整个知识城的供应格局之中呢？

那么老问题，也就来了。

体量多达约600万平，就意味着知识城未来长时间，光是科城新世代一个项目，就持续有不少货量陆续出来。

而且周期性还不短。

其次，当下的知识城，新房市场的在售项目和供应量，并不低。

新房，有凯德中新里、知识城悦辰壹号、龙狮璟珑府等项目。

前不久刚刚入市的知城·翰林湖畔，也有11栋高层住宅。

次新房，万科幸福誉、时代天韵、广州绿地城、合景天峻、招商雍景湾、龙湖双珑原著……

未来，还有刚刚动工的JLXC-H5-1项目地块，尚未挂牌出让、高达43万方+的体量、在万科幸福誉和时代天韵旁的ZSCN-C2-2地块。

以及入市时间待定的旺村旧改和时间更久一点的枫下村旧改。

这一堆加起来，可想而知，知识城的一二手供应量，会很大。

而当下的置业人群，并没有大家期待的那么多。

或者说，对于知识城持肯定的准上车人群，并不多。

我们和知识城部分的门店店员聊过，他们说，知识城的二手挂牌量和成交量都不低。

以贝壳找房的数据来说：

万科幸福誉，231套

龙湖双珑原著，132套

招商雍景湾北区，115套

时代天韵，200套

……

但价格，确实有割肉现象。

比如万科幸福誉，7月的实际成交单价，为18687元/平。

所以，这种供应失衡，对于知识城来说，并不是什么好事。

对于科城新世代这样的新盘来说，同样如此。

但这个老问题，未来还会持续存在。

03.

当然，这并不意味着知识城不适合买入。

多年的地产媒体从业经历，让盘叔去了很多趟知识城，也算是知识城发展的见证者之一了。

也看到了这个板块的发展。

相比以前，现在的知识城核心区，客观地说，变化很大，已迅速发展为一个充满活力的区域。

往小的方面来看，刚需自住最为看重的生活配套，也正在补全。

如果选择一个对的时间点，那么在这里，也会感受到逐渐浓烈的居住氛围。

但同时，知识城虽然有很不错的发展规划，但当下存在感不算强。

而且在整个黄埔仍有较大发展空间的基础之下，知识城目前的发展，依然需要相当长的时间。

需要完善的地方，也很多。

比如时间成本所带来的的实际距离感。

比如产城融合下的人气捏合。

比如盘叔踩盘当中，是一个工作日的非高峰期。

而这个时间点，整个知识城板块的不少地铁站点，出入站的人气，都不高。

所以，只有正视知识城的人口不足和失衡以及人口职住的落差，并为之改变，才能更好让更多人对知识城用脚投票。

最后，对于知识城的买入建议，盘叔的看法是：

如果通勤、价格、产品等维度适合，对知识城有足够清晰，已经做好了坚定的价值认可，理解未来再出手的流通风险性。

那么，知识城依然是个还不错的选择。

怎么买？

因为知识城规划范围较大，同样是知识城，兑现速度以及规划红利享受程度大不相同，即便是地铁配套也有天渊之别。

需要在多重维度上综合考虑。

© THE END

广州房博士

广州房博士（gz.fangdr.com）官方订阅号：提供新鲜热辣的楼市资讯、新房信息、置业指导等一站式置业服务，是您置业的好帮手！！

最新文章

实探江南西，广州初代商圈辉煌不再？

3号线东延段，谁能挑战亚运城？

知识城能买不？我们去实地看了下

刚刚，广州地铁也杀入老黄埔

西派天河序这一次，颠覆广州豪宅想象

强势拿地！绿城再拿地

产品大剧透！东晓路地块，越秀下手很快

逾50个广州一手盘，亮相香港

广州配售型保障房，出细则了

140%？广州首个第四代住宅，拿到更多内幕

城投天禧，更慌了

中海大境又又又加推了

高傲大壮，低头降价

番禺买房，要怎么选？

天河智慧城地铁山景盘，准备加推

广州首个阳台率约25%项目，杀来了

白鹅潭兰园江悦，真能买吗？

10月卖得很好的中海江泰里，货量不多了

收金超81亿！保利、珠实联合体、越秀都拿地了

这个越秀区一手房，封顶了！

南沙好房节巡盘系列（二）—越秀滨海花城、越秀·天悦云啟

近十年来，广州首场全市房博会！来了！

户型图拿到了！中海大境东区地块最新爆料

“住行”联动！一场盛大的跨行业房博会即将开幕！

想在越秀买房？得盯紧这场“好房节”

别小看南沙！7天假期，新房二手双爆发了！

售楼部人人人人！广州楼市，果然爆了

最高立减20%！广州市家装厨卫“焕新”活动重磅来袭

越秀区“史诗级”大旧改，君越府打响人居“第一枪”

南沙，不限购！

天河壹品附近，广州会有新别墅

招商，在南沙横沥拿地了

城投天禧，卖得好差

现在的南沙，能不能买？

星河·盛世禧悦，中秋直接卷爆科学城！

改名中鼎·书院上城，280万方学府大城来了

南沙置业逻辑已变！谁是居住价值新高地？

南方面粉厂地块，谁会出手？

3天销售2.7亿！中海观澔府收官在即！

如何正确地看待“保利珠江天悦”？

知识城的新房供应，更多了

中海大境为什么卖得那么好？

压轴登场！星汇锦城二期，刚需天菜的“头把交椅”！

打开“以旧换新”新思路：为不换而换

越秀观樾的滨湖商业，看点不少

增城朱村，还能买吗？

广州初代CBD，名字叫“环市东”！这场论坛传递了哪些信息？

广钢新城二手业主，该出手了吗？

又一“广附系”名校揭牌！就在金沙洲

教育利好！白云区培英中学附属第三小学正式揭牌

分类

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉