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如何正确地看待“保利珠江天悦”？

楼市 2024-08-14 10:49 广东

先给大家看下两张图：

上图，是广州的第一座天悦作品，位于海珠琶洲的保利天悦。

下图是荔湾东沙保利珠江天悦目前的售楼部实景呈现。

这种江景资源的相似性，或许正是后者要打造广州第二座“天悦”的基座。

最近也有一些粉丝朋友问到了这么一个问题：

广州会有第二座“天悦”吗？

去完琶洲保利天悦和保利珠江天悦之后，盘叔想聊聊自己的看法。

01.

保利珠江天悦的体量不小。

从项目给出的资料来看，保利珠江天悦会打造体量为32万㎡超大型低密社区，集住宅、商业一体，其中住宅建面26万㎡。

产品打造上的亮点也不少。

比如楼栋格局，所有楼栋为一字型板楼设计，呈现出「一字排开」布局。

比如社区打造上，小区整体做了约7米的抬高，加上架空层，有了约14米的抬高。

从这些细节，确实能感知保利地产对于这个项目的重视。

盘叔去的时候，项目样板房还没有正式对外开放。

但看了下户型图和面积段，瞄准的，自然还是改善群体。

产品涵盖130-380平户型，分为130平、170平、200平、250平和380平5个面积段。

后续，结合盘叔自己在现场的观感以及后续和其他媒体同行看完产品之后的交流，从单盘主义出发，我们依然可以说：

就目前所展现出的多维度来看，保利珠江天悦，在楼面价不算高的情况下，以天悦标准去打造。

这是个值得尊重的作品。

保利喊出了广州第二座“天悦”，既是野心，也是底气。

02.

但如果跳出单盘思维，将保利珠江天悦，放在整个板块之中呢？

广州还会有第二座“天悦”吗？

聊这个话题之前，有必要先说项目依托的城市地块，和目前已有的规划背景，以及兑现周期。

因为即便是单盘主义，也离不开土地价值。

同样先给大家看这么几张图：

这是琶洲保利天悦的西北向、东北向的几个视野。

琶洲、珠江新城、金融城，大家俗称的广州金三角。

这种地理展位，才是琶洲保利天悦在江景资源和产品开发之外，另一个含金量。

它的择扯、板块的价值几乎预见了该板块的住宅“顶级水准”需要的几乎所有外部质素。

而且这种价值，只会越来越厚实。

保利天悦之所以是保利天悦，汇悦台之所以是汇悦台，都是有原因的。

那么保利珠江天悦，具不具备这种含金量？

从空间格局的规划来看，似乎是有的。

整个白鹅潭沿江总部经济带，从保利珠江天悦所处的东沙往西走，健康港、广船综合体、太古里、三馆合一、万象系列……，串起了这条经济带。

也是当下和未来白鹅潭乃至荔湾的重点布局空间。

同时，保利珠江天悦这里，还规划了一个内港湾，据说将打造一个集游轮码头、网红商业、滨江公园等业态为一体的新型城市综合体。

白鹅潭x珠江x内港湾。

结合在一起，无论是谁，都会看得出，想象空间很大。

但问题在哪里？

还是先看盘叔的无人机实拍：

是否会觉得，相比琶洲保利天悦，这里似乎有了更大的割裂感。

兑现程度如何，也要交给时间去验证。

所以，如果要以一个公式去解读保利珠江天悦所处的板块，那么或许应该是这样的：

期待值×风险系数

填什么数值，取决于你自己的主观判断。

03.

那么，保利珠江天悦入市后，对标的会是谁？会有谁买？

无论是产品、地段，还是开发周期，2.0板块的保利珠江天悦，显然不会将1.0版本的琶洲保利天悦作为竞品。

当然，此前买保利天悦的业主们，大概率也不会买保利珠江天悦。

除非是天悦系的真爱。

至于对标谁？

就板块来看，对标的是周边竞品，比如相邻的广州幸福湾和更远一点的滨江上都。

就江景而言，对标是广州同等江景资源的项目，比如同处后航道的星河江缦。

当然，对比以上，保利珠江天悦无论是产品，还是资源性，都应该有很大的自信。

更远点，则是地段更为突出的华润悦府。

再往上走，虽然主打高端改善层面，但从楼面价来看，显然不会对标广州当下几个顶端的豪宅项目。

其次，谁会愿意为保利珠江天悦买单？

注重江景资源的买家、看好内港湾未来价值的买家、周边的高端置换买家……

但同样，受限于区位和价值兑现的风险性，项目的买家自然也有局限性。

不过，盘叔对于这个项目的整体判断，还是那句话：

就目前所展现出的多维度来看，这是个值得尊重的作品。

只不过，要复制海珠保利天悦的天时地利人和，大概率是没了。

广州会有第二座天悦，但也不会有第二座天悦。

© THE END

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