打开“以旧换新”新思路：为不换而换

楼市 2024-07-24 11:48 广东

20岁的年龄风华正茂，20岁的楼龄已进入老化阶段。社区老化是城市生命周期中必经的阶段，当城市发展到一定程度时，如何进行及时有效的更新，是所有城市都必须面对的重要命题。纽约、伦敦、巴黎、东京等国际大都市之所以能够历经百年而不衰，正是在于通过持续的城市更新和老旧社区改造，保持了城市旺盛的生命力。

老旧小区改造持续推进

住房以旧换新潜力巨大

当前，中国城市发展已经进入城市更新的重要时期。各地纷纷因地制宜，探索富有城市特色的实施方案，有序推进城镇老旧小区改造计划的实施。广州自2012年起探索开展容貌示范社区创建活动，以老旧社区作为培育对象，重在考察市容环境的改变和民生服务的提升。作为全国老旧小区改造先行试点城市，近年来交出了不少亮眼成绩。

据悉，截至2023年12月底，广州已累计完成918个老旧小区的改造，累计改造老旧建筑4959.2万平方米，“三线”整治2926.95千米，增设无障碍通道166.4千米，完善消防设施7.8万个，新增社区绿地和公共空间1005个，惠及67.9万户家庭、217.2万居民。

随着广州精准发力持续推进老旧小区改造工作，这座千年之城也不断焕发出新的生机与活力，走进更美好的明天。

作为最早启动商品房建设的城市，过去20年，广州住房建设取得了巨大成就。根据统计，2003-2022年房屋竣工面积累计4.85亿㎡，其中住宅竣工面积为2.07亿㎡，建成了超过250万套住房。

然而，尽管房地产业发展迅速，广州住房需求却一直未得到充分满足。根据广州市第七次人口普查数据，广州市人均住房面积为34.61㎡，仍低于全国平均水平（40㎡）。更重要的是，居住品质也亟待提升。统计数据显示，广州家庭居住在30年以上楼龄住房的户数占比达到10.9%，20年以上楼龄住房的户数占比达到39%，拥有电梯的住房仅有30%左右。

对于一个小区来说，20年是一个重要的分水岭，建筑开始老化，设施逐渐陈旧，房屋将进入设计使用年限的中后期，各种问题开始显现。

以广州人口第一大区白云区来看，根据统计，白云区现有二手住宅小区2419个。其中楼龄在10年以上二手住宅小区数量为2060个，占比约85%；楼龄在10年至20年之间的二手住宅小区数量为1484个，占比约61%。社区老化问题将逐渐显现。同时，以能间接反映出社区品质的物业管理费来看，白云区物业费收费低于1元/㎡/月的二手住宅小区占比达到82%，物业管理费在1-2元/㎡/月的二手小区占比为11.3%，前两者合计为93.3%。而物业费高于2元/㎡/月中高档和高档品质小区占比仅6.7%。由此可见，从建筑质量、户型功能、到园林绿化、配套设施、建筑智能化，白云区的存量住宅小区都有提升空间。这也让白云区拥有强大的住房改善需求动力，住房“以旧换新”的潜力巨大。

白云区的状况正是整个广州市场的缩影，可以看到，自5月22日广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会发布首批住房“以旧换新”活动倡议以来，因助力打通一二手商品住房市场的循环，活动热度不断攀升。在不到一个月的时间内，接连三批推出住房“以旧换新”活动清单，扩大了活动对开发企业、业主和中介机构的覆盖面，吸引了越来越多商品住房项目加入其中，打出了广州独特的“以旧换新”活动品牌。

对此，广州市房地产行业协会专家委副主任赵卓文表示，广州存量房多，一批老旧住宅也面临着老化的现状，“以旧换新”在广州市场的需求很大。他认为，“以旧换新”不仅仅是当初的小换大、外围区换中心区等，目前有很多商品住房项目是更加绿色化、智能化、便捷化的，无论从户型设计，还是装修配置和社区环境，都是迭代更新的，和老产品相距甚远，这也是很多置换群体“以旧换新”的主要目的。

当下，一系列房地产新政支持鼓励居民置换，不仅换房个人所得税可抵扣，而且限购政策松动、首付比例、住房贷款利率降至历史低位，住房限售年限放开，二手房可以带押过户等等政策的推出，为“以旧换新”创造了难得的机会，正是置换的好时机。

以旧换新争取一次换到位

在今年以弱复苏为特征的市场走势下，如何置换也成为一个需要思量的问题。

置换区域、置换项目的选择决定了置换的质量，而一些业主的经验或许能为置换打开思路：为不换而换。

什么才是“为不换而换”？

从购房者的角度来说，“以旧换新”时代，自身的置换需求可以尽快实现，进而选择功能性和舒适度兼备，经得起岁月考验，又扛得住家庭结构变化的房子。

这种终身制房子，才是置换的更优选。

这样的置换需求，正好与中海地产的开发理念不谋而合。作为以精工领潮、以品质筑家为特征的头部房企，中海地产的品质在行业内有口皆碑。

在中海地产看来，超前的产品设计，确保历久弥新的品质，才能让房屋具有持久生命力。据悉，中海项目在打造之初就是希望兑现一个关于房子最质朴的初衷——让业主们住得更体面，10年甚至未来20年，都不会时不时蹦出“我要换房”的念头。

这也就是为什么，有十多年楼龄的中海观园国际、中海云麓公馆在交易平台上的二手挂牌量却依旧寥寥无几。

作为板块的标杆性楼盘，即便过了十余载岁月的洗礼，因地段优秀、外立面、房屋质量、配套设施等依旧很出色，产品品质依旧深受业主的认同。

其次，得益于中海地产这种产品理念，更多的购房者在以旧换新当中，也倾向于选择中海这一类企业的开发产品。

从5月22日开始至7月初一个多月的时间，中海地产参与以旧换新成交在售项目近百套，整个成交数据创下新高。

这既是购房者对于中海品牌的信任度，也体现了央企的责任担当。

当然，中海地产的优质表现，远不止于以旧换新时代。

随着楼市已经进入了一个“竞”品质的时代，专注建造“好房子”的中海，不断提升产品品质和服务质量，始终以客户为中心，在市场上表现出了不俗的敏锐度和反应速度，打造高品质产品穿越周期发展韧性强劲，实现了经营业绩的持续领潮。

自然也赢得了购房者的青睐。

以2024上半年房企权益销售额榜单来看，“中海地产”再度稳居榜首。

同时，除了开发建设继续乘风破浪，同样是行业内担当领头羊角色的中海物业，在物业管理的广阔天地中，也以其卓越的管理能力和高瞻远瞩的战略视野，延续了长周期性的稳健表现。

“2023年中国物业服务企业百强榜首”的殊荣，便是对中海物业最为浓墨重彩的褒奖。

聚焦回广州市场，已在此深耕30年的中海地产，见证、参与着广州城市发展，并打造出多个令人瞩目的人居项目，为广州业主带来了独特的全周期美好生活。

在广州白云，中海地产阔别12年了，重回这片城市藏品级土地，择址云山西麓豪宅腹地，打造中海体系内最高端作品——府系项目中海麓府，主推126-170㎡南向山景大平层。

项目位于白云新城——设计之都，雄踞粤港澳大湾区规模最大的设计产业集聚地，这里占据城芯IP资产，约3公里范围内，汇聚了时光汇、安华汇、云门NEW PARK等多个商圈，以及设计殿堂、红点广场等多个热门地标。

在社区规划上，豪宅专家，更懂白云塔尖居者的生活追求。

中海麓府于半山半城之间，打造一座无边界的艺术生活新社区——方外空间，引入书房、咖啡、艺术展等多元业态。

在户型设计上，融入奢级酒店的生活美学理念。

弧形布局一字排开，户户无遮东南看云山；

2梯3户，容纳归家的从容及尊享；

4开间朝南，南北通透，感受阳光与清风的沐浴；

LDKB布局、L型阳台、私厅级主卧等空间，匠筑生活仪式感；

国际一线品牌交付，健康科技深藏精致范。

同时，中海麓府更是引进了中海最顶级的颂系Plus物业服务体系，为满足住户的个性化需求，物业服务还全新升级了艺术生活服务，甄选了客户总监，定制了1+N物业标准，并提供了菜单式定制服务，旨在解决业主的核心诉求。

从地段到建筑，从空间到物业，中海地产用其独特的视角和创新的精神，为白云乃至广州带来了一个理想居住范本。

设计之都，未来已来

中海麓府以旧换新的“加减乘除”

总有一种力量，撑起城市的格局和未来；

总有一座建筑，撰写城市的气质。

中海麓府与设计之都在白云新城的中轴上，推动城市美好发展。

在刚刚过去的2023年，广州设计之都一期、二期34栋大楼封顶，建成超70万平方米优质产业载体，吸引超300家优质企业进驻，园区营收达650亿元。

2024年的广州设计之都，将继续扩容提质，高标准推动“九个一”工程建设，积极推动申报“世界设计之都”称号，打造国际化街区试点样板，打造粤港澳大湾区设计产业国际品牌集聚地，为白云乃至广州高质量发展贡献力量。

广州设计之都，正在“开挂”！

设计之都作为白云目前开发最集中的区域之一，也将是白云接下来楼市的热门区域。中海麓府在此，与设计之都一起见证白云新城的不断发展——2023草莓音乐节，让时尚潮流文化齐聚设计之都；2023白云区房博会、广州创意周与各类设计大赛，纷纷在设计之都举办；全球领先的用户体验创新盛会——IXDC，也将设计之都定为永久会址。

与广州共生，与发展共融。中海麓府在白云之芯精筑品质人居，质领生活潮向。咨询热线:020-3295 9888。

划重点，中海麓府以旧换新细则（加减乘除）

加点料：业主卖房享服务，中海专业团队提供旧房价值挖掘，提供免费上门拍摄和宣传服务。

减点负：业主购房享补贴，购买中海麓府可享受20万元焕新补贴。

乘幸福：业主购房送车位（优惠券），购买中海麓府可享受5万元车位优惠券。

除担忧：业主购房除烦恼，购买中海麓府8月1日前享无理由换房。

广州房博士

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