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白鹅潭兰园江悦，真能买吗？

楼市 2024-11-05 20:04 广东

先给大家看几张图：

这样的江景，你会觉得值多少钱？

如果这个问题不好回答，那盘叔给一个参考值。

早于项目入市，就在项目旁边的另一个在售新盘，给出了两个单价：

7万5，4万7。

前者，是项目首开的价格。

后者，则是项目当下部分特惠单位的价格。

这也是为什么在踩盘后，我们对于这个最近造势甚猛的项目，依然没有太大信心的一个原因。

这个项目是，兰园江悦。

01.

兰园江悦，身处荔湾白鹅潭，靠近滘口，左右各有一个新旧盘：

星河江缦和鹅潭湾。

项目的优点其实很明显。

一个是江景资源。

只有约90米的离江距离，加上江边休闲带也建设得不错，饭后闲时，倒是舒服。

而且三江汇聚的景观面，也不算太差。

天气好的时候，这种江景的冲击力是有的。

其次是产品本身。

建面仅1.6万㎡的地，项目不大，产品也做得比较纯粹：

建面约193㎡、建面约285㎡，两个户型。

看了下户型，通透性和大户型该突出的点，这个项目基本做到了。

而且在产品选材上，从目前开发商所释放的信息来看，也是冲着超高标准去的。

如果后续如宣传所言，那么盘叔还是很佩服这个项目的产品打造的。

我们都知道，这样做，当然需要专业度、也需要更高的造价。

但开发商能够不从技术和成本问题去考量，而是观念，值得褒奖。

02.

但这两个亮点，并不足以完全打动盘叔。

城市界面，是第一个纠结点。

我们从滘口地铁站出来，步行去这几个楼盘所在的芳村大道西，倒也不远。

未来买家更依赖的自驾出行，这里也算方便。尤其是未来开通的白鹅潭大道，是个加成。

但当下周边的交通状况，堵车，也是常态。

再加上并不在白鹅潭核心区，更靠近广佛交界，让这里的含金量，就显得没有那么高。

尤其是兰园江悦的后端和其中一侧，用无人机视野一扫，就能看得出落差感在哪里。

这种伴随着江景视野的割裂感，对于高端买家来说，是个介意点。

也是项目的核心抗性之一。

当然，这种项目抗性，不是兰园江悦一个人的问题。

而是整个金桥地块的问题。

但也就延伸出另一个纠结点。

当旁边的一期地块，正进入高开低走的阶段时，旁边的二期地块，也就准备入市的兰园江悦，就会更难。

有多难？

分享这么几个数据：

兰园江悦的楼面价是33198元/平，而星河江缦的楼面价，是33613元/平。

目前的星河江缦，大概4万7的区间。

部分特价单位，甚至更低。

而看过这两个项目，盘叔的判断是，大家的江景资源几乎一致，只是在部分朝向上有所差异。

至于产品，虽说兰园江悦的产品打造，会更突出。

但说实话，星河江缦也没差到哪里去。（当然部分产品是有户型硬伤的）

这种前车之鉴，自然也拖累到兰园江悦。

03.

另一个注意点是什么？

是当下白鹅潭正处于什么样的阶段。

这两年，白鹅潭的兑现加快不少，我们也聊过这些利好之下白鹅潭的期待值：

等到这些城市配套建成投用，整个白鹅潭商务区范围内，就能形成一个又一个的「人气助推器」，通过交通轨道的串联发挥「聚集效应」。

由点及面，再覆盖整个白鹅潭，就是当下白鹅潭的破局之道。

但遗憾的点是，这些重大项目和城市配套，和兰园江悦这一带没有太大关系。

不在核心区，就意味着难以受到利好的辐射。

更重要的是，当下的白鹅潭，同样有不少具备江景资源的楼盘：

白鹅潭悦府、滨江上都、广州幸福湾、保利珠江天悦……

哪一个没有江景资源。

再回头看兰园江悦本身：

虽有江景，也在白鹅潭。

但位置不算好，周围配套一般，城市界面拉跨，而且白鹅潭核心地段可选性更多。

所以，兰园江悦的定价，就很微妙。

过高，市场不买单。

过低，价格和价值衔接不上，存在购入风险。

兰园江悦要打动买家，并不容易。

虽说楼盘定位，从来没有唯一解，也没有最优解。

更多兰园江悦以及白鹅潭其他楼盘的购入策略和建议，欢迎进行更多交流。

本文由 广州房博士 ×盘叔频道 联合出品

© THE END

广州房博士

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