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南方面粉厂地块，谁会出手？

楼市 2024-08-27 20:22 广东

广州下半年要推的地块很多。

但在关注完最近的几场土地专场之后，盘叔有一种很强烈的感觉：

天河南方面粉厂地块，会是广州今年土拍的重中之重。

这宗地，既做封面，也要定调。

最近，盘叔团队去地块周边走了一圈，看看这宗地块，能否承载起这样的重负。

01.

先说此前的实地踩地感受。

天河南方面粉厂地块确实有被寄予厚望的资本：

地段绝佳、一线临江、近豪宅，缺一手。

这几个因素，我们一个个扒拉。

地段，相比此前流拍的金融城起步区地块，天河南方面粉厂地块的位置更佳。

或者说，更靠近核心区。

身处广州金融城西区，隔壁就是珠江新城东区，对面则是琶洲的会展区域和琶洲互联网集聚区。

这个地段的含金量在哪里？

可以给大家看下地块的几个视野实拍，也就清楚了。

地段含金量足够的同时，天河南方面粉厂地块还有一线临江加持。

这两者叠加，地块的独特性也就尘埃落定了。

实打实的南向一线江景，让其他的广州地块，都黯然失色不少。

而且相比其他的江景地块，这里整体视野开阔，珠江对岸资源景观也上佳。

对岸实打实的琶洲核心区。

我们实测了一下，从地块走到江边，也不过仅150米左右的距离。

而且作为临近大道的休闲带，江边的休闲功能已经开发到很到位，功能性也很强。

更难得的是，地块周边，缺一手。

目前，珠江新城新盘不多，均为二手居多，一手市场，仅有地段和环境稍微差一些的保利华创都荟天珺在售。

而二手，多是珠江新城开发高峰期的产品，从楼龄和产品维度来看，确实没有太大的可比性。

但反过来，身处珠江新城二手旁，又让地块有了价值的对标性。

比如，珠江新城的标杆豪宅汇悦台，就和天河南方面粉厂地块距离不远。

对于后者来说，差不多的地段、同样的江景资源，再加上一手产品，让未来的想象空间，是足够的。

02.

但地块的不足在哪？

逛了一圈，实话说，也有。

于外，金融城西区的发展问题、地块临近的城市界面、临江大道外的周边交通短板。

比如金融城西区的发展问题，相比金融城起步区和东区，金融城西区目前区域开发已非常成熟，旧厂、村屋、村集体物业以及小产权房为主，且房价不低。

然而基于各种复杂因素，金融城西区迟迟没有进入到升级改造建设的快车。

比如地块的周边城市界面问题。

换另一个视角看，和南面的临江大道、一线江景相比，或许你很难将其和未来的广州豪宅封面对得上号。

于内，地块总价不便宜，无论是谁拿，都要掂量一大会。

如何破局？

产品本身的竞争力，地块之间的协同，以及对于金融城开发价值的期待值。

如果说当下的广州新房使用率最高是110-120%，那么，未来的广州户型使用率，就能做到130%。

而这个创新新规的首个落地地块，正是天河南方面粉厂地块。

从规划来看，住宅建筑的半开敞空间水乎投影面积之和不超过住宅套内(含半开敞空间水平投影面积)建筑面积，30%的按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。

也就是说，天河南方面粉厂地块的阳台占比，可以扩大到30%。

这个专属高端宅地的新规一来，产品开发的打造上，期待值就会拉满。

试想一下，在几乎等同汇悦台的地段和江景资源上，产品力再进阶不止一个档次，这等诱惑力，还是有的。

产品力有了，地块的界面如何优化。

实地看下来，盘叔会觉得更多要依赖于金融城西区发展的整体规划，周期性可能会更长。

但从最近的信息来看，金融城西区除了天河南方面粉厂地块，员村二横路以西地块被提及的频率也不低。

这两宗紧挨着的地块如果都能顺利出让，从开发和周边界面的角度来看，都有着更长远的意义。

03.

至于金融城西区，虽说升级优化需要时间，但价值是实实在在摆在那的。

长远来看，如果天河南方面粉厂地块所在的金融城西区能够进一步优化，那么作为珠江新城和金融城的衔接点，可以促使两者之间的结合性会更清晰化，形成真正的主城核心串联带。

实际上，一路之隔的珠江新城东区，也有意在探讨其和金融城西区的融合。

在《珠江新城东区优化提升城市设计概念方案征集》之中，就重点提到了：

研究探索珠江新城东区与珠江新城核心区、金融城、琶洲等城市功能组团的区域连通关系，提升区域综合交通、公共空间、功能定位等的全方位能力。

对于天河南方面粉厂地块来说，也算是一个明面，但又是潜在的价值加成。

悬念是什么？

谁会成为天河南方面粉厂地块的买家？又会做出怎样的作品？

至于广州接下来整体的土拍，从此前荔湾江景地块的流拍，印证了盘叔一直以来的一个观点：

关注高的，依然还是好地段的优质地块。

无论是买卖双方选择情况，还是更为敏感的房企拿地情况，都可以看到，回归主城、回归核心地段的趋势会更加明显。

广州主城更具价值的地块，才有市场。

买房，亦是如此。

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© THE END

广州房博士

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