中海大境为什么卖得那么好？

楼市 2024-07-28 12:03 广东

中海大境，是盘叔今年聊的比较多的一个广州豪宅。

原因无他，表现太过于稳定而优秀。

比如成交表现，加上上周加推超8亿的成交，整个项目累计已破70亿。

而项目的首次开盘时间，只不过是今年的3月底。

毫无疑问，这是今年广州豪宅的「核弹级」项目。

但说实话，虽然从地块出让开始，我们就一直关注中海大境，但要让我们完整剖析项目持续热销的底层逻辑，还是有点难度。

不过，最近看到的一份分享文件，可以告诉我们答案。

这是一份在最近项目销售中心现场的海珠好房节启动仪式上，由中海相关负责人所讲解的《中海超级单盘营造纪实》 PPT文件。

盘叔想借助这一份分享文件，将中海大境的热销真相和盘托出。

创造进化论

中海大境的热销基调

先将时间拉回到此前项目尚未入市的阶段，去年11月。

那时候，盘叔同样看过一份内部的项目PPT资料，也跟大家聊过这当中的一个信息点：

有别于其他项目介绍，中海上涌项目的这一份资料，开篇是：「创造进化论」。

对于创造进化论，中海的设想是，从外到内、不断迭代，持续创造进化。

不过，对于这个不一样的打造理念，包括盘叔在内，很多人彼时或许还处于观望阶段，甚至有质疑的声音。

毕竟，我们也都看过不少项目入市之前的宏伟蓝图，但最终大多数只是停留在了前期的推盘策略之上，难以推进或兑现。

所以中海如何做？中海能不能做到？那时候，还是个未知数。

此后，悬念揭开，走下图纸。

回到当下，中海大境入市以来的表现，有两点让我们印象深刻。

其一，是大家更为熟悉的成交表现。

给大家分享一组分享文件当中更为齐全的数据：

其二，是中海大境亮相以来的一系列动作。

开发线/产品线/传播线……

在打造思维上，三条线路覆盖不同的项目维度，但又形成互补，而且并驾齐驱，没有偏科。

盘叔和一些媒体同行朋友聊过中海大境，大家一个比较一致的观点是：

当下的楼市周期之下，依然有项目没有受制于楼市的整体状况，在品牌、产品、人文、精神……多维度，做到如此的细节打动力。

确实难得。

在盘叔看来，这种创造进化论的探索与实践，正是中海大境单盘主义的底层逻辑，也是其最终持续热销的核心基因。

一方面，可以让中海大境建构了自己独特的楼市地位，成为不确定的市场里，价值感相对笃定的标的物。

另一方面，头部购买力的需求释放，正好与中海大境的开发周期完美同频。

这样的产品，往往能迅速唤起住户心中的敏锐，然后迅速完成身份认同。

我和中海大境的一些准业主聊过，他们对于项目的认可细节很多。

但概括起来，有这么两大点：外部资源、内部产品。

稀缺资源的独享特权

是“热销”的底气

比如外部资源，盘叔看到有一位业主是这么评价的：

“地段和资源的结合才是稀缺的，谈生态之前，必须要先谈地段如果不是核心区，就没那么稀缺。未来的产品一定是两极分化的。谁抢占不可再生资源，谁就抢占了制高点。”

这个观点，放在中海大境之上，地段和资源，更为具象化的，就是：

广州中轴南段x全球最大城央湿地。

这两者的含金量，其实不用太过多描述，熟悉广州发展价值的，应该都清楚不过。

比如广州中轴南段，当你看到广州塔、广州塔南广场（预计年底开业运营）、广州科学城、广州博物馆、广州文化馆……这些城市顶级资源越来越集中于此，就会理解意味着什么。

而海珠湿地，身处广州主城核心，全球最大城央湿地。

城市中轴x城央绿洲，结合在一起，就有了不可代替性，某种程度上在广州都是唯一。

如此一来，就有了城央生态豪宅的底层居住属性。

盘叔想提醒大家的是，这种城央生态豪宅的独特性，有的时候，就是顶级豪宅和一般豪宅的最大差异点。

更何况，城市中轴x城央绿洲，放眼整个广州，基本已是绝唱。

这也是为什么，项目前身地块出让之际，当时盘叔实际看过的第一感觉是，它的择扯、板块的价值几乎预见了该板块的住宅“顶级水准”需要的几乎所有外部质素。

而且这种价值，只会越来越厚实。

以产品为推动力

是“热销”的内核

如此独特的资源占有下，如何做产品，也很关键。

在项目持续热卖时，有一位尚未看过项目的朋友，曾经有过一个疑惑：

虽说中海大境的地段价值很高，但当下广州主城豪宅作品很多，琶洲南、天河广园……，都有豪宅项目。

为什么还是有更多的高端买房者，更青睐中海大境？

这个问题，盘叔也曾经和不少买家探讨过，其中有一位业主的回答，印象很深：

同频共振。

什么样的同频共振？开发端的打造理念，购买段的居住需求，高度重叠。

这一点，盘叔在海珠好房节的现场，在这一份内部文件，同样强烈地感受到了这一点。

和大家分享盘叔的几个观察。

第一，是中海大境对于客户需求的高度重视和深度挖掘。

在地产圈，我们常常听到一句话叫“以用户为导向”。

具体来说，就是关注用户置身的使用场景，以及他们在此中的痛点和嗨点。

但实际上我们所看到的绝大多数项目，最多只能做到基本性的调研，少有直达客户挖掘真实需求。

但中海大境不同，从地块正式出让开始，就希望聆听真实需求，创造更懂生活的豪宅。

而且这样的需求倾听，几乎贯穿了整个项目的开发周期。

比如有的客户，会希望“我家上有老，下有小，老带小遛弯，本人跑步，能在自家大花园里进行，对我们很重要。”

而有的客户，则觉得“现在住中海花城湾，住惯了这种大围合的小区，楼间距很开阔，家里就能看到园林，整体环境非常好，就是大盘才能有这样大气的规划。”

所以，带着类似的视角，你再看中海大境在产品的规划打造上，恰好就是客户心声的具象化：

大围合、全一线、超尺度如此之类。

至于柔性定制，则更是为了满足客户多元的需求。

说实话，这种“有所求，就有应”的做法，特别打动人。

第二，是中海大境对于好房子的思考，已经进阶到一个新的生活可能。

不知道大家这两年看广州新房会不会有这么一种感觉：

房子的使用率在新规下做的越来越极致、所展现出的样板房给大家的惊艳程度越来越高……

盘叔确实有这种感觉，但同时也担忧：

其一，未来业主入住后，真正的居住场景是否能够如卖房时候那么美好？

其二，比起这些样板房明面上的豪华配置，看不见的地方，是否也能做到“均优”？

中海大境是怎么做的？

一方面，它延续了自身产品体系的合理性，在户型和空间格局上有所提升，符合当下广州主流豪宅的“好房子”标准。

另一方面，对于好房子的打造，中海大境似乎有点“偏执”。

这当中，在盘叔参观板房的时候，有两处很小的细节，盘叔特别有感慨。

一个是项目陪同的人员提了一嘴，项目的全屋都采用了不锈钢水管。

要知道，这样做的，从营销角度来说，其实意义不大。

一是成本不低，另外就是不够显眼，绝大多数客户也并不关注。

但实际上，这样的隐性高配置，能够有更久的使用寿命，关注更长的居住需求。

另一个则是销售人员给盘叔讲解的健康系统清单。

仅仅是科技配置方面，就有着全屋双向流新风系统、中央直饮水系统、全屋不锈钢水管、全屋中央空调、循环热水系统、厨房专用空调、设备降噪技术……

都出现在了中海大境项目身上。

要知道，在楼市里，细节永远都是稀缺而珍贵的东西。

我们探盘时碰到了两位周边小区的业主，他们也说，这种细节的偏执，确实难得。

第三，是中海大境在软性服务上的与众不同。

比如物业服务。

常规的高端豪宅，在物业服务的品牌和标准上，基本都不会差到哪里去。

而中海大境，采用的是中海物业里最高等级的“颂”系PLUS物业，并引入了“金钥匙体系”，加以酬金制的创新物业模式，为业主提供服务。

这种配置，自然没有什么担忧的。

但在此层面上，中海大境还提出了一个理念：

“一张面孔”式服务。

对于这一点，盘叔和项目物业人员沟通过，他们告诉我们，从他们所了解的情况来看，住户在过往物业服务上或多或少都有“遗憾”：

物业人员流失率偏高、楼栋的物业人员刚建立起信赖感，可能下个月就不在了

前期的服务人员，到了后期交楼入住后，又是另一拨人了

……

同时，中国人在社交相处之中，又更需要信任感、熟悉感来建立关系。

住户与物业之间的关联，同样需要这种信任感、熟悉感。

所以，中海大境的“一张面孔”式服务，就源于此。

前期主力服务人员和后期管家是同一批人，确保买家未来入住后的服务也能得到更好的搭接。

按照中海的原话，他们希望物业人员的服务可以更长久、更稳定，与业主的情感链接也更深入。

看，这又是一个看不见还需要多做更多功夫，但点透之后又特别打动人的细节之处。

类似的细节之处，盘叔不仅在物业服务上看到，也在社群运营上看到。

比起产品开发，社群的运营，确实难度更大，更加吃力不讨好。

盘叔也见过不少楼盘，最终的社群活动，停留于表面，停留于常规。

最终，慢慢就消失了。

但在中海大境的社群打造上，我们似乎看到了更多的可能性。

比如当下，中海大境与海珠湿地就进行了深度合作，让城市的孩子，能够在城市，近距离接触大自然，认知大自然。

这是项目给我们提供的部分活动照片：

从这些照片当中，盘叔就已经感受到这种活动的魅力所在。

但除此之外，盘叔还想给大家看一张相关组织人员朋友圈发的小结截图，或许更能理解中海大境在社群运营上有多用心。

这就是为什么中海相关人员会跟盘叔说，他们倡导的，更多的是将生活主导权交给业主，围绕兴趣爱好，跨界城市资源，营造高阶邻里圈层。

你看，无论是物业服务，还是社群运营，大量隐藏的需求，都在真实的被一个个具象放大。

这些东西很难吗？

或许不难，但需要投入更多的时间，成倍的精力，甚至还是一个长期性的工作。

但最终为的就是，给到生活的方方面面，用户都有被照顾到。

回归到最后，以上这几点观察，或许没有很严谨的数据，也没有坚实稳妥的价值体系。

但无论是对于客户的需求，还是在产品打造上的“多想一步”，再到软性服务的同等高标准，

盘叔认为，这些创造进化论背后的细枝末节，才是目前500+业主最大的认可点。

现在，我们不说中海大境未来会走到哪一步，但是从目前由外到里所展现出的项目轮廓，已经可以感知到某种巨大的确定性。

高圈层买家的追捧、销售端口的表现，其实是中海大境不断地在板块和项目进行产品沉淀和资源注入的必然结果。

最后，如果你对于《中海超级单盘营造纪实》分享文件感兴趣，或者想更咨询了解项目更多信息，都可以扫码添加盘叔，或者进群，进行更多交流。

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