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增城朱村，还能买吗？

楼市 2024-07-12 09:55 广东

今年以来，广州楼市似乎有所回暖。

比如前阵子，政策出来后的这段时间，我们跑了不少板块，不说成绩，确实看到很多板块的到访量有所提升。

但，并不包括所有板块。

比如外围区域，收到利好的辐射并不大。

尤其是21号线的增城朱村一带。

内卷之下，大量投资客割肉抛售，也造就了一个越来越差的市场。

而自住客虽然没那么在乎板块的涨幅，但配套的不足，也让他们对于这个板块，没有太大的信心。

最近我们又去了一趟这个板块，一趟下来，有这么一个判断：

朱村，以及增城绝大多数板块，可能是很多刚需上车的选择之一。

但上不去的价格，会让想入手的买家，面临更多的纠结点。

01.

增城的朱村板块，整体上基本覆盖到了21号线的凤岗、朱村、山田三个站点。

这个板块，从感观上来看，有点分化。

如果没来过这一带，从凤岗出来，无论是哪个出站口，可能第一反应都是：城市界面还不错，成熟小区也挺多的。

确实，由于有不少小区已经交付入住，再加上附近还有几个产业项目，这里所呈现出来的城市界面，会更新一点。

科教城也在凤岗地铁站不远处。

而且，部分小区，无论是无人机，还是抬头看，入住率其实还行。

相比之下，朱村、山田没有凤岗那么成熟，有城中村处于待改造阶段，也有大批的农田。

但这两个站点，也不缺次新房小区和在售新盘，甚至还有尚未入市、停工的一手项目。

换言之，朱村板块，周边更多的，还是被满满当当的住宅楼包围。

供应量巨大，是板块的首难。

02.

其次，板块的价值，似乎遇到了瓶颈。

客观来说，朱村板块的整体板块价值还有待提升，规划、配套，学校等还需要更多时间等待价值兑现。

这一点，这一次实地走访，我们依然感受到了这一点。

比如商业，朱村板块周边还缺少相匹配的商业生活配套，整个板块几乎没有比较大型的商场配套。

居民的生活需求如何解决？

更多的是依靠小区底商。

所以就能看到，居住率较高的周边几个成熟小区，底商入住率反而还不错。

或许，加快板块内配套的完善，是提升整个板块能级的突破口。

其次，朱村板块的楼盘，距离地铁实际上差异化很大。

有的属于绝对的地铁口，出小区即可步行到达。

但也有不少小区，实际上并没有想象中那么远，甚至有的则有几公里的伪地铁概念。

也就不难理解，哪一个地铁口，电动车的规模都不小。

所以，兑现力不足，需求难以满足，板块的价值就不明显，折射到价格，就变成缺乏刺激因素。

03.

供应量巨大的同时，板块的价值不够含金量，对于板块的杀伤力就会更大。

放在购房者身上，就意味着要承受供应量带来的风险，在缺乏需求增量的情况下，房价被供应量拖累，一直涨不起来。

还要进一步考虑未来二手房市场的流通性，太多房子进入存量房市场，会不会造成“无价无市”的情况。

降价、抛售，也就不再是纯个体事件。

来自贝壳的数据，朱村板块的二手房源，约占 2478套。而整个增城的二手挂牌房源，是15666套。

至于成交价格，基本上就维持在了1字出头的价格。

比如中航城一期，最近的三套二手成交价格：

12196元/平、13687元/平、10218元/平。

至于均价更高的科慧花园，上个月也有过11061元/平的成交数据。

这种价格的持续低迷，对于二手业主来说，是一个持续性的打击。

而即便不考虑流通性，自住的短板，也会让不少自住刚需买家，同样产生纠结感。

04.

当然，抛开以上的不足，朱村板块也有着自己的居住价值底色。

价格不高、21号线旁、部分配套还算可以。

这三点，也让朱村板块，无论风波再大，也依然是广州成交量最亮眼的几个板块之一。

成交量大、价格上不去，朱村不是个体。

而是整个增城楼市成交突出板块的共性：

1、楼盘多，消化周期漫长，内卷严重。

2、没有限购门槛，上车难度不大。

3、房价不高，甚至降价，以价换量。

4、除了部分板块之外，绝大多数板块的变量不够，或者说，规划周期长。

所以，朱村也好，增城也好，无论是买，还是卖，我们的建议是：

对于这个板块乃至整个增城，建立起一个更为清晰的价值判断。

其次，无论什么板块，如果脱离了自身的置业预算和买卖需求，那就没有任何意义。

最后，如果你对于增城楼市想了解更多信息，以及具体的购买建议，都可以扫码做更多交流。

© THE END

广州房博士

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