今天的地块一拍，天河智慧城更好的项目就真的要来了。
说的，就是今天珠实联合体底价拿下的天河智慧城地块。AT0305108、AT0305119两宗地块，加起来总占地面积5.5万平，总计容建面11.56万平，楼面价均为2.8万/平（未扣除配建）。前段时间，我们跑了一趟天河智慧城，踩了在售的几个新盘，也看了今天这个出让的地块，一个判断是：从区位来看，AT0305108、AT0305119两宗地块的含金量更高，处于智慧城板块核心板块。步行范围内，地铁天河智慧城站、广百百货、休闲公园，以及天河智慧城最为集中的产业资源。而且地块的质素也不错，不算靠近核心主干道，还有不错的景观资源。![]()
在此前天河智慧城核心区AT0305108、AT0305119地块（AT0305规划管理单元）控制性详细规划中，就特地提到了这么一个信息：杨梅河作为车陂涌其中一段支流，连接火炉山麓洞水库、天河湿地等生态区域，是天河智慧城核心区重要的景观资源。规划在河涌两侧保证充足的公共开敞空间，打造品质智慧的都市碧道与滨河景观带，为片区打造承山傍水的高品质生态景观环境。尤其是卖得不好的，如果不抓紧出货，在更优秀的对手面前，压力就会更大。看了下最近的网签数据，天河智慧城目前在售的新盘当中，城投天禧的表现，依然不够理想。![]()
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项目附近，虽然有21号线天河智慧城地铁站，但步行可能性不大。和智慧城其他界面相比，项目两侧更靠近城中村，改变需要时间。项目位于交叉口，一侧科学大道隧道，一侧机场第二高速，要看买家，介不介意。尤其是机场第二高速，等于贴着项目，这种观感和后续入住所带来的的噪音影响，会很大。![]()
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天河智慧城，整体板块存在感不算强，客群定位不算清晰。但据盘叔观察来看，改善客户不一定会看重有明显硬伤的同板块产品。偏偏城投天禧想做的，是刚需之上的产品，等于给自己制造了压力。其次，在定位更为往上走的同时，产品力好不好，就很关键。但说实话，城投天禧的户型，放在当下市场，竞争力只能说很一般。约108㎡北向三房，总价400万起，约110㎡南向三房，总价450万起，约136㎡南向四房，总价630万起。能不能买，还要看你的需求，以及对这个项目的优缺点做一对一的评估。
