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城投天禧，卖得好差

楼市 2024-09-19 09:39 广东

城投天禧，天河智慧城的一个新盘。

亮相以来，有过一些声音，甚至有朋友还问过我们，这个项目值不值得考虑。

虽然彼时我们的建议是，短板太多，如果价格不到位的话，不太建议。

这个建议对于这个朋友，有没有意义，我们不得而知。

但最近又看了下这个项目的网签数据：

截止发稿前，网签数据显示，不到10套。

而首次开盘的时间，是6月10日。

呃，确实卖得很差。

称之为广州最惨新盘之一，都不为过。

01.

城投天禧位于华观路与大观中路交界处，有几个不错的亮点：

其一，靠近天河智慧城核心产业区。

位天河智慧城于天河东北部，毗邻黄埔科学城板块，是近几年天河乃至广州发展的核心区域之一。

所以关于这一个片区的规划推进，其实存在感不算低。

实地调研来看，天河智慧城有两点做的不错：

一个是产业厚度，一个是规划布局。

得益于板块的这两点，区域类的新盘其实大多数有不错的底层基础。

而且相比板块其他新盘，城投天禧更靠近天河智慧城的核心区域。

产业背后的人，也会可能成为项目的潜在客户。

其二，配套较为齐全。

周边该有的，基本都有，商场、交通、公园、医院，都在项目周边。

比如步行范围内，可达天河智慧城体量不小的商场。

问题出在哪？

短板更明显。

02.

什么短板？

于外，交通、教育。

其一，不算近地铁。

项目附近，虽然有21号线天河智慧城地铁站，但步行可能性不大。

大观南站，则更远。

虽说主打的产品不算刚需，地铁未必是核心因素，但也有影响。

其二，周边界面较为一般。

和智慧城其他界面相比，项目两侧更靠近城中村，改变需要时间。

其三，交通有加分，也能减分。

项目位于交叉口，一侧科学大道隧道，一侧机场第二高速，要看买家，介不介意。

尤其是机场第二高速，等于贴着项目，这种观感和后续入住所带来的的噪音影响，会很大。

于内，产品定位有偏差、户型不够打。

天河智慧城，整体板块存在感不算强，客群定位不算清晰。

但据盘叔观察来看，改善客户不一定会看重有明显硬伤的同板块产品。

在这样的板块，做改善，需要一定的勇气。

偏偏城投天禧想做的，是刚需之上的产品，等于给自己制造了压力。

其次，在定位更为往上走的同时，产品力好不好，就很关键。

但说实话，城投天禧的户型，放在当下市场，竞争力只能说很一般。

同时，板块周边新盘不少。

板块其他的两个新盘，主打刚需和刚改，虽然面积段不算重叠，但有部分交叉。

已经入市的中建天河精诚壹号，约78㎡-140㎡三至五房。

而另一侧的能建天河麓誉府，约80-125㎡全南向三至四房。

板块边缘，竞争更大。

保利天汇、珠江花城、联投文津府、天河润府……，

虽然价格更高，但整体质素会更高。

而再远点的黄陂片区，则主打天河智慧城和科学城的中间居住地带，在售新盘也不少。

一系列因素下来，卖得不好，也能理解。

03.

卖得不好，降价会不会成为城投天禧的唯一出路？

不好说。

但有一个信息可以参考。

刚过去的中秋假期，项目放出了部分特价房源。

108平，最低一口价，约468万。

136平，最低一口价，约697万。

折算下来，108平大概单价在4.3万起的价格区间。

而此前开盘的这个面积段，最低单价4.7万，最高5.6万。

按照这个趋势，一旦销量还不理想，后面的产品，依然还有价格调整的空间。

只是别忘了，项目的拿地价，除去配建，折合住宅楼面价约3.71万/平。

所以，这个项目，说实话，很难。

广州房博士 ×盘叔频道联合出品

© THE END

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广州房博士

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