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广钢新城二手业主，该出手了吗？

楼市 2024-06-25 22:57 广东

广钢新城鹤洞汽修厂地块，今天成交了。

2.8万/平的成交楼面价，保利拿下。

地块出让的背后，有这么几个有意思的数字维度：

广州主城区今年成交的第三宗地块。

广州今年成交的第四宗地块。

今年到现在唯一没有底价成交的地块。

……

是不是有点唏嘘？

但不管怎么说，广钢新城鹤洞汽修厂地块终究是成功出让了。

广钢新城，隔了这么久，接下来也终于有新项目会入市了。

但板块的二手，压力也更大了。

01.

广钢新城鹤洞汽修厂地块，位于广钢新城之中，临近广佛线鹤洞站。

地块的基本面，优缺点明显。

胜在体量不大（建面约2.6万㎡），容积率低（2.4），纯宅地，开发条件其实很友好。

而且周边的配套也很成熟。

靠近地铁（广佛线鹤洞站），有学校（培英、省实、北大资源博雅），但未必符合入读范围，众多广钢小区，基本的商业生活需求是不需要担心的。

不足点在于景观性一般，望江望广钢中央公园这些，都很悬。

而且从地块位置来看，北面临近鹤洞路，有一定的车流噪音影响。

不过，我们依然觉得这宗地有一定的开发空间。

一个是价格。

起拍总价66492万元，楼面价24975元/m²，大概2.5万/m²的价格，即便是算上配建物业，也不贵。

而2.8万/㎡的成交价，虽然多了点，但也接近这个区间。

相比当下广钢新城的住宅价格，操作空间真的不小了。

一个是产品。

广钢新城，新盘不多，基本以二手为主。

虽然楼龄不算久，但户型产品大多都属于上一代设计，盘叔看过这部分的二手房源，户型确实不算很强。

而广钢新城鹤洞汽修厂地块，广钢的首个新规后产品，只要开发商下一点功夫，顺应居住趋势和设计新贵，在产品上做到降维打击，还是有机会的。

02.

广钢新城鹤洞汽修厂地块成功拍出，对广钢新城意味着什么？

微妙的变量。

广钢目前的一手盘不多，基本也就只有保利中海朗阅这个盘了。

相反，广钢新城基本以二手为主，楼盘不少：

中海花湾壹号、保利曼城、珠江金茂湾、华发中央公园、金融城融穗华府、振业天颂、保利葛洲坝海德公馆……

不同预算不同需求，匹配的楼盘也有所不同，都有的选。

偏刚需自住，保利曼城，金融城融穗华府，都是相对不错的选择。

改善换房，珠江金茂湾、华发中央公园这些楼盘，也是置换热门楼盘。

而且经过这么多年的发展，广钢新城自成一城，地铁、教育、配套，也基本成型。

但争议性也一直存在。

甚至不乏广钢新城炒作泡沫太大，下跌已是无可置疑的声音。

毕竟，目前广钢新城的二手成交价，确实有持续往下的趋势。

金融街融穗华府，5月的二手成交房源，3.2万/平

珠江金茂府，5月的二手成交房源，4.4万/平

振业天颂花园，5月的二手成交房源，3.8万/平

……

在这样的趋势之下，广钢新城鹤洞汽修厂地块未来的入市，谁说不会成为广钢新城价格体系的那一把达摩克利斯之剑。

03.

别忘了，未来广钢新城，还有广钢1号地块和广钢新城车辆段一期地块等地块。

这些地块，盘叔团队也实地去看过了。

广钢1号地块，景观更为突出、位置更好。

整个地块容积4.8，占地约4万方，总建面约19万方（居住8.71万方，商业10.29万方）。

尤其是商业部分，会是一个不小的关键点。

广钢新城车辆段一期地块，大体量选手。

占地超17万方，总建面超22万方（居住约17.53万方，商业约2000方）。

未来成功出让后入市的供应量，会是整个广钢新城更大的一个变量。

但这些地块，出让时间待定。

再远点，这两年的荔湾其他板块，也在围剿广钢新城。

花地湾板块，单是万科理想花地，就有多个组团，此前的金域曦府，现在的臻园、朗庭，再加上保利和颂、中海浣花里，新盘众多。

大多是新规产品，价格不高。

周边，新世界·天馥、花语和岸、力诚榕城湾、保利锦上印，也都是新房。

所以，对于广钢新城来说，新地块的入市，周边新盘的内卷，都是压力。

当然，也是变量。

如果想了解广钢新城乃至荔湾其他板块更多的楼盘信息和买入建议，也欢迎和盘叔聊聊。

© THE END

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广州房博士

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