全数据直击！今年前9个月西安最真实的新房市场
楼市
2024-10-08 19:04
陕西
“今年前9个月西安TOP10房企销售总额同比增长6.9%，百亿房企数量超过去年同期……”这是第三方机构统计的今年西安头部房企的销售情况。那么整个西安新房市场在过去的9个月中真实的情况又是怎样的？这估计也是大多数人所关心的问题。![]()
这5年来，前9个月新增供应量逐年下降
9月份，一直是楼市中被视为传统销售旺季的存在，但今年的“金九”成色似乎要差一些。根据直击西安楼市的统计，2024年9月1日至9月30日，西安城六区、长安区共有47个楼盘5245套商品住宅结束意向登记。（备注：为便于统计分析，同一楼盘多次加推在楼盘数量方面进行重复计算）和8月份的3922套新增供应量相比，9月份环比上涨了33.73%；但和去年9月份的10116套相比，今年9月份新增供应量同比下降了48.15%，降幅严重。当然9月份单月的新增供应量的下降，自然也影响整个第三季度的。根据统计，今年第三季度，西安仅有120个楼盘19939套商品住宅结束意向登记。今年前9个月西安新增房源供应仅为43940套，是这5年来供应量最少的。根据我们的统计，2020年至去年前9个月，西安新增供应量分别为62005套、60698套、47034套、45804套。也就是说，西安新增房源供应量是逐年下降的，2020、2021年这两年新增供应量还在6万套以上，之后降至4万多套。而今年和去年同期相比，降幅为4.07%！分月来看，今年前9个月西安新增商品住宅供应量最大的是在3月份，新增了6591套房源，随后是6月份的6039套、4月份的5946套，新增供应量TOP3的月份都集中在了上半年，而9月份的5245套新增房源量，只能屈居第4位！从另外一个角度看，供应量较大的3月、6月、9月，都是每个季度的最后一个月，这和开发商冲击季度业绩有关。![]()
今年前9个月浐灞国际港供应量最大！
分区域来看，今年前9个月新增供应量最大的区域是浐灞国际港，为13668套，这也是西安今年目前唯一一个新增供应量过万的区域。也就是说，位于西安主城区东北片区的浐灞国际港，前9个月的新增供货量占到全市的31.11%！西安每推出10套住宅，就有超过3套来自“港务区+浐灞”！庞大的供货量推高浐灞和港务区热度的同时，也意味着后期在二手房市场必将出现挂牌的房源井喷，尤其是国际港务区片区，单个片区的新增房源量就超过1万套！国际港务区之所以有这么高的新增供应量，一方面是由于新增登记楼盘较多，前9个月共有84个楼盘结束登记，另一方面也与200亩+楼盘的超大供应有关。譬如，招商揽阅前9个月就推出了1305套房源，和曲江新区这一个片区新增供应量差不多；华润港宸润府也有1098套房源供应，仅这2个项目的新增供应量就占到了国际港务区的1/5！另一个供货大户——高新区紧随其后，以7997套的新增供应量位列第二位。在高新片区内，今年前9个月中，不仅有诸如中国铁建西派玺悦、招商天青云麓、越秀铁建·西派天悦、中海未来之境、中海云水观园、保利天瓒、铁建越秀樽樾等在内的多个纯新盘入市，也有绿城凤鸣海棠、保利云谷天汇这样的热盘加推，他们共同撑起了高新区较高的新增供应量。让人意想不到的是，雁塔区凭借5197套的新增供应量，抢占了TOP3的宝座。雁塔区之所以可以强劲晋级，是因为有信达·雁熙云著这个项目的多次大体量加推，根据统计得知，在前9个月中该项目共推出了2096套房源！凭借大体量的加推，以及临高新、三环内，以及价格优势，该项目目前已取得了31.1亿元的销售额，跻身西安单盘销售额的TOP5！另外，和高新、雁塔等所在的大城南井喷供应量相对的是，整个城北区域供应量相对较少。其中经开区、未央区、曲江大明宫在前9个月的新增供应量分别为1688、1990、1278套，三个区加起来还不足5000套，仅是高新区一个区的六成！![]()
成交端面临的压力更大！
比新增供应量下降更惨的是成交端，尤其是摇号楼盘的数量。先来看9月份单月的情况，仅有曲江星河湾二期这一个楼盘盘达到了摇号条件。在9月份，位于曲江新区范围内的曲江星河湾推出了二期产品，在备案均价27888.58元/㎡、主力户型为273.22㎡起步的大户型背景之下，200套吸引了351个家庭登记并核验通过，需摇号才能买到。另外，金茂璞逸曲江、大明宫金茂府二期（QJ10-9-266）、能建长誉府这3个楼盘登记核验人数超过了房源数，但未达到摇号。再来看第三季度的情况（即7月-9月份），西安仅有5个楼盘达到了摇号条件，除了曲江星河湾二期外，还有中粮悦著云廷、绿城紫棠苑、保利天瓒、天地源·丹轩坊A地块等项目。尤其是天地源·丹轩坊A地块是今年目前唯一一个千人摇的项目。该项目登记的是2栋洋房，共计31套房源，面积221㎡、357㎡，均价约4.2万元/㎡。该项目价格最低的一套917万元，最高的一套1536万元，妥妥的终极改善项目，意向登记3748组，核验通过2685组，成为今年西安楼市出现的第一个“千人摇”项目！最后看下今年前9个月，西安新房市场中仅有42个楼盘登记核验人数超过了房源数，占比仅为12.96%。与此同时，今年前9个月共有37个楼盘0核验，占比为11.42%，超过以往同期。当然0核验的现象出现并不一定代表楼盘没有人登记，但从另外一个角度说明了市场面临巨大的销售压力！我们重点看下摇号盘情况。说到摇号楼盘数量时，我们要以5月9日前后为界进行区分！因为在这一天，西安出台新政，其中一条是登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5∶1的，不再实施公证摇号。我们重点来看下，5.9新政后，西安摇号盘数量仅为7个！分别是绿城紫棠苑（2次）、华发·利君｜都荟城央、中粮·悦著云廷、保利天瓒、天地源·丹轩坊A地块、曲江星河湾。从这些摇号盘来看，市场任何时候都不缺少高端购买力，改善项目更有强大的吸引力，相比之下产品竞争力一般的刚需盘，市场热度相对比较平淡。这一认知也为后续开发商设计产品时提供一个新思路。
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