15宗，733亩，4大片区！2024年曲江三批计划供地清单强势来袭
楼市
2024-09-26 20:18
陕西
这两天，当大部分西安房产从业者将目光锁定在连番利好政策时，被誉为西安富人区的曲江新区最近悄然发布了《西安市曲江新区2024年度第三批次拟出让住宅地块详细清单》。值得注意的是，和前两次相比，曲江新区第三批次拟出让住宅用地数量达到了15宗，面积约为733.187亩，比前两次拟出让土地体量相加起来，还要多！![]()
15宗，733.187亩
9月23日，中国土地市场网发布了《西安市曲江新区2024年度第三批次拟出让住宅地块详细清单》。![]()
在这份详细清单中，曲江预计在今年09月25日至12月25日，未来这三个月中推出15宗住宅用地，是今年拟出让宗地数量最多的一次。而这15宗住宅用地主要分布在曲江二期、曲江CCBD、西安文教园、曲江大明宫等4大热门的片区。![]()
曲江二期+曲江CCBD
具体来看，位于南三环以南的曲江二期共分布有4宗土地，共计179.366亩，单宗体量集中在15-65亩之间，均不算大。其中，QJ8-2-17和QJ8-2-18就在南三边上，地块中间以一条公田二路隔开，为紧邻地块。其中，QJ8-2-17地块占地60.7455亩，容积率为不大于2.5，一路之隔的QJ8-2-18地块占地38.361亩，容积率为不大于2.8，一路之隔，容积率却不相同。从规划指标上看，该宗地①容积率仅为1.7！去年曲江新区容积率为1.0-1.3的地块，楼面地价为20752.96元/㎡，这是西安历史上地价第二高，除此之外这两年曲江再无容积率低于2.0地块出让。②该宗地占地65亩！曲江这两年来没有成交过一宗单宗土地超过65亩的土地。从周边配套看，地块北侧紧邻曲江电竞中心、曲江文化运动公园，东南侧为曲江花影公园，南北多公园。周边还有曲江风华幼儿园、曲江第三小学（东小区）、曲江第三中学等基础教育资源，是本轮拟出让土地中，最具看点的地块。位于曲江CCBD的是地籍标号为QJ4-3-90和QJ4-3-91地块，这两宗地为紧邻地块，中间仅隔了一条花街路，这两宗地占地分别为44.706亩、38.4915亩，容积率均不大于3.1。这两宗地块距离金茂璞逸曲江不远，单宗土地的体量也略比金茂璞逸曲江两宗地块要大，但容积率也比金茂璞逸曲江2.8要略高一些。今年初，金茂拿地时地价为1810万元/亩+，楼面地价9700元/㎡+，相较下这2宗地未来的地价或许更低一些。但对于这两宗土地有利的是，这2宗土地入市时，金茂璞逸曲江基本确定已收官，区域内无竞品，当让也不排除金茂再拿地的可能性。![]()
西安文教园
重点来看曲江文教园这一片区，地处曲江和浐灞的交汇处，可以兼顾多区的优势。同时，伴随着多宗土地的拟出让名单出炉，也意味着曲江会重点发展曲江文教园板块的势头。今年前些时候透露出区域内的曲江第三中学官宣由“交大系”帮扶，弥补了区域没有优质教育空白的同时，也侧面印证了ZF发展曲江文教园的决心。至此，西安文教园范围内及周边聚齐了“交大系”名校、地铁5号线、曲江创意谷、曲江麓融公园、曲江新区医院等多种优质配套资源，加深了片区的价值，而曲江星河湾的热销也为板块带来了更高的知名度。其中YT-09-21-01地块西侧紧邻曲江星河湾一期，该宗地占地73.7205亩，体量略大于曲江星河湾一期，但该宗地容积率不大于3.5，略高于曲江星河湾。曲江星河湾在2022年7月拿这两宗土地楼面地价在9000元/㎡上下，政府商品房毛坯限价2.9万元/㎡左右。YT6-7-52地块位于曲江新区医院的北侧，绿地曲江名城项目的东侧，占地75.3015亩，容积率不大于3.19。YT6-6-115地块所在位置更靠北一些，位于中国铁建逸园的东侧，西北侧不远处为西安交大附小金辉分校曲江分部，该宗地体量最小，仅为34.5435亩，但容积率最低，不大于2.8，相对来说舒适度更高一些。![]()
曲江大明宫
该板块伴随着地铁10号线一期今日的开通以及8号线年底的开通，热度上涨。![]()
曲江大明宫板块有6宗土地计划供应，土地面积共计287.058亩。![]()
其中，QJ10-7-62地块、QJ10-7-73地块地块位于曲江大明宫井上片区，中国铁建正在这个板块打造TOD大盘中国铁建西派城，今年预计还会继续摘地。值得注意的是，QJ10-7-62地块占地79.725亩，容积率2.0；QJ10-7-73地块占地67.3005亩，容积率2.7；容积率并不相同。QJ10-7-54地块、QJ10-7-54-1地块位于御井路沿线，是两宗紧邻地块，容积率均为2.8，可联合开发，其中前者占地55.9995亩，后者占地占地55.6440亩，两宗地共计111.644亩。这4宗土地也是距离地铁10号线一期路线最近的地块。今年初，中国铁建地产拿到西派天麓、西派天著这两宗容积率为2.7，占地约51.146亩商住地块时，楼面地价为7466元/㎡，目前西派天麓首开小高均价2.4万元/㎡，高层2.14万元/㎡。另外一宗QJ10-10-260宗地，位于二环内，大明宫金茂府一期东北角，值得注意的是按照此前的规划，这块地是商业用地，曾两次挂牌出让而流拍，今年性质调整为城镇住宅-普通商品住房用地。还有一宗地籍标号为QJ12-3-1-4-1地块位于红庙坡路与星火路交汇处，占地约10.59亩，容积率为2.5，并非楼市的热门片区。最近楼市的利好政策不断，从9月24日到26日，政府多个部门连番释放好消息，股市率先反应，地产股多次上涨。积极情绪是否会延续到楼市上，曲江新区的土拍是否能率先承接这份热度，我们拭目以待。
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