存量利率下降，是否还有必要提前还贷？
楼市
2024-10-25 18:21
陕西
而此次降息后，又是否还有提前还款的必要？相信也成为了许多人所关注的。从昨天晚上开始，工商银行、建设银行、农业银行等多家银行已经悄然在零点左右正式下调了存量房贷利率。截止到今天早上（10月25日），绝大部分银行基本都已下调了存量房贷利率30个基点，很多朋友应该一大早已经收到了短信，或通过银行APP查询到了调整结果。
朋友圈里、小红书上，很多朋友已经按捺不住激动的心情，纷纷截图晒出下调后的自家房贷利率。而部分中小银行完成调整的时间可能略晚，但总体预计都会在10月31日前全部完成，所以今天没查到调整结果的不要着急，晚点再查查。由于此次利率调整，是国家统一安排银行实施的，所以大家也不用去银行网点或手机APP上做任何操作，银行系统会批量调整。据悉除了北京、上海、深圳这三个一线城市的二套及以上房贷利率由于政策限制外，全国其它城市的首套、二套及以上的商业性个人住房贷款利率均统一调整为LPR-30BP！举个例子，大多数人的LPR执行利率在4.2%，此次调整后为4.2%-30BP，即3.9%。也有部分人调整前的利率可能在3.95%，那么此次调整完即3.95%-30BP，即3.65%。很多朋友都比较疑惑，根据10月21日公布的最新数据，5年期以上LPR报价为3.6%，那么按 “LPR-30个基点”计算，利率为3.3%，为什么很多人在查询后发现，调整后的利率并非3.3%？这是因为此次仅调整的是LPR加减点，并不调整贷款重定价日，而重定价日因人而异，多数人是1月1日，也可能是贷款发放日。到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，就会进行第二次的调整。比如，贷款定价日在下个月，按照10月21日最新LPR值3.6%，届时这部分群体的利率就会调为3.6%-30BP=3.3%。当然，若11月21日LPR 五年期以上又有调整且更低，比如降至 3.0%，那到重定价日就会基于3.0% 来进行调整。可能对于房贷少的群体来说，这次存量房贷的利率下调并没有感觉到有多大的力度，100万的房贷大约能省下5万多的利息，但如果换个角度计算，就能感受到这次国家的力度有多大！根据央行数据：截止到今年6月底，全国存量房贷大概是有38万亿，也就是换中国所有房奴加起来总共欠了银行大概38万亿的贷款没还。这些房贷利率假设按照前两年利率高点5％左右来计算，意味着每年全国的房奴要还2万亿的利息给银行，而利率降低了1.7％、全国人加起来就可以少还给银行6000多亿的利息。由此也就理解，为何说这次利率的下调是史无前例的了。那么存量房贷利率下调了是否还有提前还房贷的必要呢？这个就要综合判断。如果投资理财的收益率可以覆盖或超过房贷的利率，那其实可以不用提前还。因为房贷是普通人可以拿到的金额大、时间久且利息最低的一笔贷款，除了房贷以外，几乎很难能再向银行借到一大笔利息这么低的资金了，如果提前还贷了，也就意味着放弃了这笔资产是使用权。但如果没有能够超过房贷利率的投资渠道，在最新定期存款利率已经下调到1.1%的情况下，提前还房贷还是“赚”的。每年年底，很多人申报个人所得税，在专项附加扣除部分有一项重要的扣除项目就是房贷。如果每个月的薪资收入能够超过个税起征标准，那么你每月的工资是会先扣去房贷利息后，在计算你的个税。假设月薪2万，购买一套总价200万的住宅，首付15%、商业贷款8.5成，按揭30年，月均还款额约7445元，这其中约4675元是每月的房贷利息。抵扣后你的工资就为20000元—4675元＝15325元，就不用再按2万元的标准来缴纳个税了。当然，个税抵扣房贷政策肯定是对工资越高、缴纳个税越多的购房者更有利一些。大多数购房者房贷基本都是默认按照等额本息的还款方式，等额本息的特点是每个月还款金额基本固定，但会随着时间的推移，在每月还款中本金和利息的比例会发生变化。而还贷前期支付的利息要高于本金，如果等到还款后期,届时利息就已经还的差不多了，所以也就没必要再提前还贷了。
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