挂牌价3.4万元/㎡！高新CID“31小+11初”学区内首批二手房挂牌
楼市
2024-10-15 19:14
陕西
作为西安新房供应最大的区域，高新CID虽然同时有十余盘扎堆在售，但关注度最高的始终是“瞳北”拥有31小、11初优质教育资源的那几个楼盘。就在近日，随着碧桂园高新云墅一期两套房源在贝壳平台上挂出，高新CID“31小+11初”学区内也迎来了首批二手房的上架！而首套二手房的成交价格对于整个板块而言很具有参考意义，因为一旦成交，势必会成为后期二手房的锚定价。无论是土拍市场还是新房销售阶段，高新31小、11初所在的“瞳北”仁村板块从来都不缺少话题。2020年那个时期，当高新CID住宅用地的成交楼面价还在1万元/㎡出头时，2020年9月份碧桂园就通过高溢价、以15125元/㎡的成交楼面价拿下了高新31小东侧一路之隔的87.608亩住宅用地，一举成为了整个高新CID的地王，也就是如今的碧桂园高新云墅一期，并且这一楼面价纪录一保持就是两年多的时间。虽然2022年紫薇摘得的位于“瞳南”高新CID迄今为止唯一一宗限高、限容的低密用地成为新地王，但碧桂园高新云墅一期15125元/㎡的楼面价依然在目前整个高新CID楼面价排名“第二高”。去年12月底，“瞳北”仁村板块又诞生了截至目前整个高新CID土地总价最高的地块，也就是越秀以30.31亿元摘得的110.839亩地块，所打造的越秀铁建·樽樾项目，成交楼面价在14650元/㎡。就在土地总限价已高达30.31亿元的高门槛下，这宗地块在当时依然吸引了招商、中海、保利、中建、中铁建、港中旅、绿城等多家房企参与竞争最后触顶摇号。如果当时没有限价“摁着”，按照“价高者得”的拍卖原则，这宗地将很有可能一举成为高新CID的新地王。而截止目前，整个高新CID诞生的楼面价在“1.5万元/㎡+”的住宅用地共计有3宗，其中2宗都位于“仁村”板块高新31小、11初学区范围内，分别是碧桂园高新云墅一期以及招商云墨项目。有优质教育资源加持的宅地不仅让开发商为之疯狂，入市之后其新房也让购房者同样热情高涨！按照高新31小、11初2024年最新学区划分范围来看，属于该学区内的楼盘共有5盘。分别是：已售罄的中天新希望未来印、碧桂园高新云墅一期、中海学仕里，以及在售中的越秀铁建樽樾、招商雲墨以及尾盘阶段的中建悦庐。而上述楼盘中，无论是已售罄的还是在售中的楼盘，都创造了当时销售时期的业绩辉煌。例如，中天新希望未来印是高新CID“2.5万元/㎡+”项目中首个售罄的，从入市到收官仅用了不到一年的时间。碧桂园高新云墅一期在售时也卖的不错，不过由于142㎡的起步面积再加之2.7万元/㎡的均价在当时算是整个高新CID上车门槛最高的项目，所以去化的要相对慢一些。而2023年在市场低迷期入市的中海学仕里（毛坯均价2.8万/㎡）更是缔造了当年西安唯一一个”5000+“摇纪录，最终近1400套房源，三次登记整盘就被一抢而空。今年入市的越秀铁建樽樾（毛坯均价2.68万/㎡），在高新CID多个第四代住宅在售的背景下，首开一举劲销7.76亿元。另外，在刚刚过去的国庆黄金周，招商雲墨7天热销62套、认购金额共计2.2亿元.......随着今年5月，碧桂园高新云墅一期、中天新希望未来印的交付，“仁村”高新31小+11初学区内也迎来了首批二手房的挂牌。就在近期我翻看二手房平台时，发现碧桂园高新云墅一期截至目前已经有2套二手房源挂出。而中天新希望未来印目前还没有上架的二手房，不过相信也快了，毕竟两个小区是同一时期交付即交证的。值得一提的是，在碧桂园高新云墅一期今年5月份刚刚开始交付时，就听说已经有中介门店提前在小区底商占位，由此也能看出中介们对于“仁村”高新31小+11初学区内未来二手房市场的预期还是很看好的。碧桂园高新云墅一期上架的这两套房源为同一个户型，均是建面约142㎡的三室两厅两卫，近30天已经带看了10组客户了。房源①：是一套位于中楼层(共26层) 建面约140.89㎡的房源、房东报价480万、折算单价达到精装34070元/㎡。房源②：是一套位于高楼层 (共26层) 建面约 140.89㎡的房源、房东报价485万、折算单价达到精装34425元/㎡。从室内实景图来看，这两套房源都保持着项目精装交付的“出厂设置”，并带有中央空调，没有任何自住过的痕迹，后期买些家具、软装即可入住。
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首先，从地段上来看，碧桂园高新云墅一期可以说占据着整个“仁村”板块最好的位置。不仅一路之隔就是高新31小、11初，更是这学区内的5盘中，距离地铁6号线仁村站最近的楼盘，名副其实出了家门口就是地铁口。我翻看了当时新房销售阶段碧桂园高新云墅一期详细的公示备案价。建面约142㎡高楼层当初的精装价格约2.7—2.9万元/㎡，目前挂牌的二手房源单价在34425元/㎡。建面约142㎡中楼层当时的精装价格约2.61—2.9万元/㎡，目前挂牌的二手房源单价在34070元/㎡。总体来看，三年多时间，建面约142㎡户型房东的账面盈利大约在8、90万上下。当然挂牌价肯定还给买家留出了议价空间的，不过需要注意的是，碧桂园高新云墅一期刚刚交付即交证不久，房本还不“满2”，所以考虑入手二手房的购房者还需要承担5.3％的增值税。增值税按挂牌价折合下来大约要25万，因此在碧桂园高新云墅一期购买一套建面约142㎡的精装房，总房价大约得需要500万左右。而同样的总价，当下在“仁村”板块还有另一种选择：购买一套拥有高新31小+11初同学区、且产品更新的建面约185㎡第四代大平层的毛坯产品。
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