这是橙子的第421篇原创
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州人口的含金量
我们的工业化和城镇化发展到如今，稀缺的不是工业品的生产，稀缺的是生产出来工业品的销售，稀缺的是可以消费的大市场。
人口，才是广州能成为一线城市的高科技。这也是为什么广州即使今年GDP的表现不佳，我依然看好广州的发展。
24年12月的LPR没有调整，接下来大家把炽热的目光投向了25年1月20号的LPR调整日。
在之前会议降准降息的大背景下，大家对降息有所期待也实属正常。
而在1月20号之前，还有一个值得大家关注的日子，那就是25年的第一天，1月1号。
1月1号，是大部分人的房贷调整日，LPR会更新到最新利率。
今年以来，我们LPR下降了三回。2月份从4.2%降到3.95%，7月份又降到3.85%，10月又降到3.6%。
如果你房贷利率是LPR-30基点，并且是在1月1号调整，那1月1号那天房贷就会从3.9%，一口气降到3.3%。
再加上银行现在允许贷款人把房贷调整日从过去的一年，改到3个月调整一次，只要接下来利率下降，大部分人都可以在3个月内就享受到最新的利率。
那么在利率已经降至低位，并且未来还会持续下降的当下，我们到底还要不要提前还房贷。
01
其实要不要还房贷这个问题，争论一直挺大。
之前人民群众一直遭受着，日益回落的房价和高居不下的贷款利率之间的矛盾。因此一度有提前还房贷，就是最好的理财，这样的总结。
确实，在存量房贷利率下降之前，大家眼睁睁看着银行的利息一落再落，以及最新按揭贷款利率一降再降。
而自己之前动辄4-5%的按揭贷款利率，就那么一动不动的看着自己，想无视都不可能，毕竟每个月的还款日，雷打不动。自然恶向胆边生，气不打一处来。
提前还房贷就成了当时最好的选择。于是我们的居民房贷的早偿率，在去年4月达到37％的历史高位。
也就是说10个人里面就有近4个人提前还贷，考虑到全国有4亿人是背着按揭贷款的，这个绝对值之下，提前还贷的规模是很恐怖的。
2022年楼市旺季，全国个人住房贷款余额为38.8万亿，从22年开始一路下降，在存量房贷下降前，个人住房贷款余额只剩下37.56万亿元。
22年，傲娇的银行，能拖半年时间都不发放按揭贷款，导致买卖双方焦虑到夜不能寐。如今，银行又盼着贷款人可以少还点钱，多贷点款。
颇有点风水轮流转的意思。
如果以当时那个时间节点作为决策的依据，那做出提前还房贷的选择，是一件完全可以理解的事情。
因为我们大部分人，都习惯根据当下的情况来判断未来的趋势。这是正常现象。
所以提前还房贷的潮流是怎么来的，就会以相同的方式回去。
这种潮汐现象也并不是第一回发生。
之前在16-17年，我们也出现过全民提前还房贷的情况，后来楼市逐渐回暖，按揭贷款利率逐渐上行，提前还贷潮菜告一段落。
我们这次在存量房贷下降之后，提前还房贷的趋势也出现了逆转。
这是因为降息预期已经浓厚到成为了市场的共识。
02
我们的利率有两个概念，一个叫自然利率，另一个叫政策利率。
自然利率就是经济增长或资本回报相适配的利率。政策利率就是央行贷款给金融机构的利率，我们的LPR就是其中一种。
我们的政策利率一般都会在自然利率的上下浮动，如果货币政策收紧，那利率下调的幅度，政策利率＞自然利率。如果货币政策放宽，就需要自然利率＞政策利率。
那么，在货币政策适度宽松的当下，政策利率要小于自然利率，才能算是在适度宽松的范畴内。那我们通过自然利率，就可以大概推断出政策利率的空间。
代表自然利率的10年期国债收益率，目前已经从之前的2.15%降低到了1.7%左右，下降超过了40个基点。
而10年期国债2.15%收益率对应的还是我们LPR利率3.6%的水平。现在10年期国债收益率下降40个基点，我们的政策利率，至少要下调40个基点以上，才能匹配适度宽松的基调。
考虑到很多贷款人的按揭贷款还有30-60BP的减点，那么调整后，2字头的贷款利率会成为常态。
之后，一套房的持有成本，会逐渐靠近这套房的租金回报率。在一些租金回报高的小城市，租金回报率很有可能超过房子的按揭贷款利率。
对于未来升值预期不高，基本上没有金融属性的三四线城市房产，这个平衡点大概率就是他们价格的最低点了。
大城市会不太一样，大城市的房产除了自住属性外，还有一层金融属性。所以大城市的核心资产即使距离这个平衡点还有一些距离，已经提前止跌回稳了。
那么到底要不要提前还房贷，我们可以粗略算个账。
假如一套300万的房子，有银行按揭贷款100万，按照30年等额本息3.3%的利率来计算，月供4300每个月。这个4300里里，有1600是本金，2700是利息。
手里有100万现金，这个时候不还款，只是把钱存在银行，一年期的月利息在1700块钱，活期低一些。如果是银行一些风险不大随存随取的货币基金，月利息大概在2000块钱左右。
也就是100万放在手里，每个月的成本大概是700块钱，每年的资金成本就是8000多块钱。如果未来利率进一步下调，这笔资金成本还会进一步降低。
房贷利率下降，能低成本借钱，利息负担不大的情况下，不如留一笔流动资金。
那我们获得了什么呢。
我们获得了这100万使用的选择权。
很多人疑惑，这100万的选择权有什么价值么。
这100万在没有提前还房贷，可以发展企业，可以继续建仓，可以应急以备不时之需，可以花天酒地消费主义，也可以存在银行理财，甚至可以选择在任何时候提前还房贷。
我们大部分人终其一生，其实都在为更多的选择权努力。
我们这几代人都是实体经济发展的受益者，所以我们对于看得见摸得着的资产有很形象的认知，却很容易忽略无形资产的价值。
就像买一部手机，不少人总是喜欢分拆手机的各个部件，对屏幕、CPU、GPU等等参数如数家珍，计算各个部件的成本价是多少。
似乎售价只比成本价高一点点的，才是良心企业。企业花在营销、推广的费用，统统被认为是割韭菜，智商税。
重实体而轻无形。
我们最容易忽视选择权的价值。但是选择权却藏在生活和投资的每个角落。
选择权的价值不仅体现在金融投资上，还体现在人生的各个阶段。
我们每做一个决定，都是在放弃一些选择权，换取一些确定性。
选择权本身就是一种资产，一种保障，一种自由。
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