天河业主倒吸一口凉气，但别慌。。
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州地铁也有鄙视链
我们昨天聊了广州地铁这几年人流的趋势。同样是地铁，作用是不同的。有些是为了疏散人口，有些则是为了汇聚人口。
近十年来，广州的客流量一直是东升西落的趋势。
天河对客流的引力，持续强势。
最近广州头发中心搞了一场吹风会，主要内容是向媒体和开发商推介广州2025年的宅地供应。
这种会议往年是不多见的，毕竟过去的宅地不愁卖。甭管是什么货，只要拿出来，都有一批开发商抢着要。
相关部门自然是高冷傲娇的状态。时过境迁，物是人非。都没想到市场的变化如此之快。高冷的表情只会转移不会消失，只不过是从相关部门的脸上，转移到了开发商脸上。
广州自从24年下半年搞了场推介会之后，估计发现效果还不错，那自然就把这种形式保留下来，在年关将至的时候，继续搞了一场推介会。
这次会议推荐了明年计划的宅地，总共是32块。
涉及7个区，其中天河11块、白云10块、海珠2块、荔湾4块、番禺3块、从化1块和增城1块。
天河区一下子抛出了 11 块宅地的消息，就像一颗重磅炸弹，在房地产市场炸开了锅。尤其是关注土地价格走势的人，更是紧张得不行，生怕明年又掀起一场腥风血雨的价格战。
有房子在金融城、天河公园的业主粉丝和我讲，看了这个推介会的宅地供应计划，感觉接下来的年都过不好了。
我劝粉丝，不用太焦虑，详细看一眼这些地块的情况，真没必要那么悲观。
天河供地的占地面积全部加起来，也就增城一块地的大小。
01
我们先看看天河推介宅地的详细情况。
实际上，这11块宅地里，真正值得关注的就只有金融城的三块宅地，华景新城生物药厂地块。其他的地块，并没有优质到影响市场的格局。
金融城的三块宅地都环绕着5号线车陂南地铁站，两块在车陂路以西、黄埔大道以南，紧挨着江源半岛，正对着黄埔大道另一侧的佳兆业壹号。
另外一块则在车陂路以东，天成居的隔壁，紧挨着24年珠实联合体拿下的另外一块宅地。
三块宅地的用地面积加起来，一共4.5万m²。小于绢麻场地块面积的7.5万m²，也小于琶洲南三块宅地的5.5万m²。
华景新城的生物药厂地块，原本规划是学校用地，但在特殊时期有特殊做法，于是摇身一变成了一块宅地。
华景我们都知道，放眼天河区，有顶级的学位，有地铁的加持，又有天河公园北门的园景，又有成熟的社区配套，可谓攻守兼备。
更难得的是，这块宅地的用地面积有5.1万m²。这个占地面积如果大家没有概念，我们可以拿隔壁的楼盘来做对比。
同在华景新城的珠江俊园，占地面积是5.7万m²。隔壁历德雅舍的占地面积是3.1万m²。也就是说，在华景新城，会出现一个有园林，有学位，有地铁的新规新房产品。
我只能说，这块地注定便宜不了，拭目以待到时候的地价吧。
除了上面四块宅地，剩下的7块地全部都在广园快速路以南。
广氮两块宅地。一块容积率只有0.8，这个密度只能做别墅类的产品，在天河壹品和天健上城的北侧。另外一块在天健上城的西南侧，用地规模和天河壹品差不多。
还有三块都在天河智谷板块。黄村地块属于冷饭热炒，之前上架流拍，如今又再次准备上桌了。
世界大观的四期和广东电视台地块挨在一起，但地块素质显然不如前三期，就看越秀对包圆世界大观，还有没有兴趣了。
剩下的两快地，虽然看似在天河，但实际位置就属于天河的拐角处了。周边既没有什么生活商业配套，也没有什么轨交配套。相比于处在龙洞，可能用龙套来形容更贴切一些。
另外就是海珠的两块宅地，位置在琶洲中区。这里周边除了村落，就是大片的荒地。依然属于未开发，美丽的梦想只是映射在PPT的阶段。
02
所以乍听上去，天河区又增加11块宅地，骇人听闻，让人胆颤心惊，但真的拆分之后来看，就发现这些项目的规模，并不会颠覆市区的楼市供给关系。
其实天河这几年的供应一直在增加。天河是全广州唯一一个在楼市下行期间，供应面积连续三年增加的区域。
天河增加供应的原因很简单，只有天河的宅地，才有足够多接手的买家。
一方面，广州过去的供应都集中在外围。楼市下行期，库存积压，外围地段再好的地块，开发商也不感兴趣。
有一段时间各种区一级、市一级的城投公司，当做接盘的白衣骑士来救场。
后来要接的盘实在太多，白衣骑士也顶不住这一浪高过一浪的攻势，于是流拍就成了外围地块最好的归宿。
另一方面，操盘手的压力比任何人都大。既要稳住摇摇欲坠的地价，还要把东西卖出去，换钱回来。
各个部门规模庞大的工资，城市的各种建设，整个城市基础配套服务的补贴，这些支出都是板上钉钉的硬性支出，你见或不见，都在那里等着你。
所以控制外围的土地供应量，至少把房价的底线稳住，把评估价的底线稳住，既然不能没有底线的降价，那就只能把压箱底的好东西拿出来。换点盘缠，养家糊口。
我们最近看到的，天河拼命卖地，其实就是既要还要，就是这种不可能完成任务背景之下的，极限操作。
所以天河供应增加，其实也不是有意而为之的行为。而是广州在拍地困境下，天河的宅地确实最有价值。
不过这种操作我反倒觉得比之前左口袋导右口袋更好。
有问题，正式问题，解决问题，总比忽视问题，掩盖问题，爆发问题的循环，要良性的多。
核心区的新房供应我们当然不会说对市场没有影响，那就纯属睁着眼睛说瞎话了。
但是更重要的还是要看这些地块最终成家的楼面价是多少，楼面价的多少，就会决定开发商项目开发的定位。
就像前几天有读者和我聊，他希望员村绢麻场要是做一些刚需类的产品就好了，我说开发商非不愿也，而是不能也。
看看那个楼面价，就知道做不了刚需项目。楼面价将近5万/m²，那就要至少卖到8万/m²，开发商搞一堆90m²的三房两卫，有几个刚需愿意买将近800万总价的刚需房，明显错配了。
开发商是商人，不是艺术家，他们只关心盖哪种房子卖得好利润高，对具体盖哪种房子，是没兴趣的。
天河这些核心区域的地块，都不会便宜的。明年天河市区的供应大概率还是一个主打高端改善和豪宅的定位。
更多的是强化核心区的优势，而非颠覆。
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