万科，怎么了？
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
第四代住宅并没有宣传的那么神奇。
一套房子的价值到底有多少，是由房子的地段、产品、配套、物业等等综合属性决定的。一味的追求超高得房率，却牺牲的是品质和地段，房子也是卖不上价的。
广州12月的土拍一轮接着一轮，目前为止，所有出让的地块，不管有没有溢价，至少全部都成交了。
虽然还没到说土拍市场已经逆转的程度，但还是能说明广州一连串的努力，还是见到了一些成效的。
并且，成交的地块中，还出现了民企拿地的情况。绿地，龙湖，万科都出现在广州12月的土拍盛宴中。
而万科更是连拿3块南站的宅地，时隔4年重回广州土拍市场，似乎是件让市场很振奋的事情。
之前一度传出万科暴雷的消息，这次拿地，是不是说明万科已经度过危机了。
那我们就要从这次万科在南站拿地开始说起了。
01
万科拍到的3块宅地总计容建筑面积大概在23.4万m²。成交的楼面价在1.14—1.36万元/m²之间。容积率3.0，需配建幼儿园及36班九年制学校等设施。
当然这里说是拍到其实并不是特别准确。
万科本就是这三个地块的开发者，并且持有这些地块有很长的时间了。
时间拉回到2011年，当时的万科广佛公司和番禺当地的石壁一村、石壁四村合作旧改。
一直到2017年，万科拿下了南站15块商业用地，总计算容积率建筑面积约126万㎡，占据南站核心区约25%的面积。
万科计划在南站打造一个超级综合体，集购物中心、商业街、会展中心、写字楼、星级酒店等于一体。
到目前为止，这15块商业用地开发了将近一半以上。这次出让的3块宅地，实际上就是来自没有开发的那部分地块。
这三块宅地是把原本就在万科名下的三块商业地块，通过政府收储后，改规成住宅后，又由万科拍下的。
相当于万科没有花一分钱，就收到了商业地块变成了二类居住用地的大礼包。
在那个草莽年代，有些明星企业和政府谈合作，喜欢拿一块商业用地盖总部大楼，然后再把其中不超30%的面积调规成住宅性质。
说是用房子留住公司的高端人才，实际上用商业地块的楼面价拿住宅的面积来销售，里面有不少套利空间。
后来在楼市大热期间，一线城市随便一块宅地都是要引得多家房企争个头破血流的，这种喜闻乐见的操作形式逐渐销声匿迹。
谁能想到几年后，出现了直接商地改宅地的情况，还成了盘活存量资产、优化资产结构的出色案例。
也是让我着实感叹了一番。觉得曾经求而不得，不敢想的方案，如今变成现实。只是真的变成现实后，也已经没了那种震撼感。
这三块宅地按照套均100m²来算，预计会有3000套左右的住宅，货值应该在50亿上下。
和周边项目动辄楼面价2万多相比，万科1万多的地价，还是有不小的成本优势的。
如果万科挣到钱，预计可以给当时旧改回迁安置物业提供一部分资金支持。也算是多方共赢的局面了。
可能唯有周边的二手房业主，和一些新盘在售项目，成了默默的悲伤者。
02
对于万科的困境，当然有很多观察的角度。例如这几年深耕三四线城市以及核心城市郊区的民营开发商都遇到了困难，又例如高周转在市场下星期，拖垮了开发商等等。
企业之所以选择一种模式运作，有时候选择权不见得就在自己手里，很多选择也是迫于当下做出妥协的结果。
不过其实我想说的是，开发商并没有大家想象的那么挣钱。
我记得18年万科喊出“活下去”的口号，那个时候，全国楼市刚经历过一波高峰，整个市场一番生机勃勃万物竞发的景象犹在眼前。
万科喊这个口号，引得大家的不解，还有不少戏谑万科不过是在凡尔赛而已。
但从今天回头来看，果然公司内部有什么问题，自己是最清楚的。
大家很难相信，一家每年营收几千亿的公司，如此庞然大物，居然也会如此脆弱。其实不止是万科如此，所有组织都没有大家想象的那样坚不可摧。
我们以为的风光无限，意气风发，其实时刻都是如履薄冰，心惊胆战。
其实万科的问题，看看这些年万科收入的去向就知道了。
万科在2011年到2022年这十二年间，卖房子总共收入34791亿元。
花钱的地方主要是下面这几个部分。
第一部分是分红。
号称分红大户的万科，十二年共分了906亿。占收到的现金比例是2.6%。这些钱基本都分给了公司的股东，和实际控制人。
而恒大和碧桂园十二年的分红金额分别是808亿和794亿。比例比万科更低。
第二部分是员工的工资支出。
万科十二年的工资总支出是1197亿，人均年工资12.5万。这个年收入高不高，见仁见智。占收到的现金比例是3.44%。
第三部分是支付给银行的利息。
十二年总共付给银行利息1780亿元。这个钱占到收入现金的5.12%。看到这个数据，那些说开发商是给银行打工的，就有点过分了。
第四部分是支付给上游供应链的材料款。
万科这部分总共付给上游企业12248亿。占收入现金的35.2%。这是现金流向的大头。
你可以说房地产不是百分百的实体企业，但是必须承认房产养活了一堆实体企业。
第五部分就是拿地的款项。
开发商要盖房子卖房子，就得找地方政府买地。这部分，万科付出的现金一共是12172亿元。
占到现金的比例是34.99%。
第六部分是支付的各项税费。
万科十二年共支付的税费是4647亿，占收到的现金比例13.36%。
虽然不能说税费支出占了收入的半壁江山，但是也比分红，工资支出和银行利息加起来都多。
第七部分是固定资产支付的现金。
一共是530亿，占比1.5%。
好了，这下我们就很清楚万科赚到的钱花哪了。
我们总结一下。
赚到的钱，35%用来找地方政府买地，13.56%用来支付各项税费。这两项就占了几乎一半的现金支出。
然后35%用来付给上游的材料和建筑企业。最后银行、股东和员工拿走剩下的11.16%。
万科是这样，其他的开发商，像恒大、碧桂园、融创其实也大差不差。
开发商们这十来年赚的钱去了哪里，一目了然。
所以，曾经被很多人口诛笔伐，说暴利行业的地产开发，大家发现也不过就是10%不到的利润率。
如果把地产行业看成一个面包店，开发商不过就是个大个的面包师傅。买面粉，烤面包，卖面包，起早贪黑，赚的就是个靠手艺的辛苦钱。
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