越秀桂悦东晓，凭什么预定广州下一个日光盘？
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州城区交通3.0时代，周六正式开启
11号线本周六开通，对广州交通的意义重大。
地铁单一线路的效用是非常有限的，而真正发挥出作用的，就是要从线发展成网。而11号线就是那根把众多丝线联结成网的关键。
沿线有不少小区的住户都会成为11号线开通的受益者，出行效率大大提升。
而在海珠东晓路，有一个项目还没有正式开售，就赶上了11号线开通的利好，这个项目就是越秀桂悦东晓。
越秀在12月初拿下的东晓路东侧地块，在仅仅3周后，就开放了展示中心和板房。
不得不佩服越秀的效率惊人，说越秀搭载V8引擎都不足以形容了，可能说越秀背两只火箭炮才能媲美这种拿地开盘的速度了。
再加上这几天越秀拿下的海珠大干围地块，以及同样即将开放售楼部和板房的越秀熙悦江湾，由越秀一手主导的海珠大乱斗，就要上演了。
01
我们把视线收回到越秀桂悦东晓项目上来。
一提到海珠的晓港板块，都知道这是海珠配套最完善的板块之一。
几个海珠的大商圈环绕四周。我很喜欢的太古仓、乐峰广场、江南西都在十来分钟的车程范围内。
出门还有晓港公园，在享受市区烟火气的同时，还能拥抱城区的绿肥，实属不易。
小区门口600米，就是8号先晓港地铁站，如果在琶洲上班，7个地铁站就能到达。如果是珠城上班，也只需要换乘一次。
开车往北过了海印大桥，沿着中山一路一路开向珠江新城。向东沿着新港路，又能直达琶洲。
除了这些，前几天开发商官宣小区会纳入海珠外国语实验中学附属小学招生范围。
在海珠初中摇号派位的大环境下，有机会摇中广州市第五中学、海珠外国语实验中学、南武中学附属学校。
在教育上也没有太大的短板。
小区的配套，学铁商一应俱全，所见即所得，不需要经受画饼充饥的考验，主打一个安心踏实。
从产品的角度来看，整个项目占地约2.2万m²，建面约5.9万m²，容积率5.0，体量比较小，一共只有三栋住宅。
这次首推的是一号楼，总共145套房。一共三个面积段，分别是88m²、105m²和117m²三个面积段。88m²做成了3房2卫的产品，其他两个面积段都是标准四房产品。
主推的88m²，货量最多，有3条梯腿，总共87套。另外105m²和117m²两个户型各占1条梯腿，各29套。
这次样板间开放的就是88m²和117m²两个面积段的产品。
现在越秀做这种新规小面积产品可谓得心应手，偷面积做的驾轻就熟。所有户型都是东南或西南朝向，三个户型主卧都配了270°的大飘窗。
当然缺点也不是没有。
首先是所有蚊形地块的通病。体量小，缺少声量，进入二手市场后，少了开发上的营销造势，很容易被淹没在存量房的汪洋中。
其次就是望路户型，有噪声和粉尘的影响。其实这也算是地块过小带来的次生缺点。
地块大，开发商就能有所取舍，在内部腾挪，让一些便宜的产品帮其他产品遮挡噪音。但地块小，一共就三栋楼，噪声挡无可挡。
不过现在的防噪技术比以前提升了不止一点，三层玻璃断桥铝安排上，基本能把噪声对生活的影响阻隔掉。只是未来的买家是否介意，完全是主观的心情了。
同样看心情的因素，还有首开1号楼东南向的变电站，预计这条朝向梯腿的低楼层高，单价会相对便宜一些。
02
看了这么多，可能你会觉得，这个项目也不过如此，凭什么敢在现在的市场行情下，畅享日光。
秘密就在总价上面。
越秀目前吹风项目的单价会在6-6.5万/m²，这个价格肯定不低了。这显然又是开发商控制预期，最后再给惊喜的惯用手法。
虽然这个操作，我看着已然有点审美疲劳，但是奈何很多买家就是好这一口，营销的效果拔群，所以开发商也就乐此不疲的演了一遍又一遍。
其实我们按照项目拿地的楼面价3.4万/m²来算，最后单价按照5字头来卖，是大概率事件。
像越秀拿地到开卖搞的节奏，搞这么紧凑，就知道为的就是资金的周转效率。
所以先不说市场的反响如何，在开发商内部，日光的成绩一定是摆到台面上来要求的。
但是单价依然不是这个项目的关键，总价才是关键。
我们按照5.5万的单价来算，88m²三房两卫总价控制在500万左右，105m²的四房控制在600万左右。
这两个总价格段，把周边的刚需和改善需求，掌握的恰到好处。
有人觉得这个价格还是贵了，你觉得贵没关系，说明你不是这145套房的目标客户群体。
为什么这么说，这就要从东晓南板块的供应说起。
周边楼盘的楼龄普遍15年以上，价格还不便宜。像江南新苑成交均价在5万往上，富力千禧花园89m²三房一卫，单价4.7万/m²，成交价在430万左右。
置换买家卖了富力千禧，如果同面积平移买套桂悦东晓的新房住，不仅不用额外掏钱，说不定还能留点钱，存在银行吃利息。置换的体验太舒服了。
这得益于整个板块的供应短缺，这么多年积攒了大量的改善置换需求。
所以大家看供求关系的时候，万万不要看宏观数据，基本上宏观数据都属于对而无用的都范畴。
供求关系的分化是非常严重的。比如全广州新房供应十几万套，但这十几万套供应的大头在外围增城、花都这些区域。
这些区域的房子再多，和市区的买家也没关系。人家宁可买老破小，宁可不买，也不会买到通勤时间两个小时的地方去。
这些供应看起来很吓唬人，但对于市区来讲，就是无效供应。
市区的改善和郊区不同，改善都更愿意保留原有的生活圈子。
所以市区的改善更倾向于产品的改善，而郊区的改善则更倾向于地段的改善。
另外，我们进一步拆分，市区的供应看起来好像也在增加，但是供应的产品都是大面积的豪宅类项目，总价格段超过800万，就注定和很多刚需改善买家无缘。
实际上这几年，像荔湾、海珠、天河广园路以南的区域，刚需和改善产品的供应是极其稀缺的。
这就是为什么大家都说荔湾老城区在走下坡路，但最近荔湾的很多新房项目首开都卖的很不错。
包括最近的越秀云悦之前还有人质疑越秀云悦的成交数据，这两天网签数据出来，发现确实卖的很不错。
这些并不神奇，只要你对市场观察的颗粒度足够细，就能发现楼市从来没有无缘无故的滑铁卢，也没有毫无征兆的热卖，一切都是有迹可循的。
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