这是橙子的第427篇原创
大家好，我是橙子。
一个在广州帮大家买到适合自己房子的朋友。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州1月最值得买的十大笋盘
我们分享了一些近期性价比比较高的房源，大家有兴趣可以去看看。
经常有读者在后台问我，我有XXX万预算，有哪些小区可以推荐。
一般遇到这种问题，我是头疼的。不是我没有乐于助人的精神，不愿意回答。而是我也不知道。
你说你不是很专业吗，这么基础的问题都不知道。
我说正因为我专业，所以我才没办法回答。
因为读者的问题是，在这个预算范围内，哪些房子推荐他买。而不是这个预算可以买到哪些房子。
我不了解提问者的买房目的，是自住还是投资，更看重通勤、商业、教育配套，还是更看重小区楼龄、环境、楼层、朝向。
这些也不过是最初步的筛选，如果进一步细分，还要看家庭每个成员的需求，未来3到5年的家庭房产规划，对未来收入的预期等等等等。
所以这也是为什么我都建议大家买房落地前，一定要完整的做一次咨询。买房这件事情是一个综合工程，有太多的变量，有太多需要详细斟酌的细节。
而简单的一个问题“我有XXX万预算，有哪些小区可以推荐。”实在无法回答，差之毫厘，失之千里。
我统计了一下，在这些相近的问题中，预算300万左右的比例是最高的，其实这也和广州楼市房子成交价的分层是一致的。
贝壳上300万以内的二手房挂牌量8万套左右，占了整个挂牌量的60%以上。而成交，占了整个成交总量的70%以上。而且这两年广州房价回落，300万以内成交量的占比还在增加。
如果我们把广州楼市看城一座冰山，那些每天刷爆各种媒体热点，吸引大部分人关注度的改善房产、豪宅，只是冰山浮出水面的一小部分。
真正的冰山本体是300万以内的购房需求，他们才是市场真正潜伏在海面下的力量，庞大，深邃。
01
300万看起来是大部分人买房的预算，我们也习惯把300万预算的购房群体统一归类在刚需中。但说实话，在广州能买得起300万房子的群体，绝对属于佼佼者了。
我们从宏观来看，广州的存量房规模不超过400万套，能在广州的万千灯火中拥有属于自己的那一盏，依然是一件来之不易的事情。
从微观来看，300万一套房，首付需要50万，贷款250万，每个月的月供需要1万以上。那就意味要供得起一套300万的房子，需要家庭收入在2万左右。
如果我们打开boss直聘，看一眼上面的岗位薪酬，就知道即使是家庭月收入2万，也不是一件容易的事情。
所以我旗帜鲜明的反对那些说300万预算以内的房子，就不值得买的言论。只要是广大人民群众需要的，喜欢的，就是值得买的。
大家不要觉得这是一句废话，这句话是买房指导思路的核心。
首先就是要自己需要和喜欢，能满足自己的生活需求，自己住起来很舒服。其次就是要满足大部分人的需求，这样才能保证有好的流通性，给自己未来置换更好的房子，降低操作难度。
千万不要去买没什么居住价值的投资房。
不要跑去什么增城朱村，白云湖，甚至跑去南沙这些新区看房子了，除非你就在这些地方上班，那买一套方便通勤也无可厚非。
接下来在预算有限的情况下，我们要去梳理自己的需求，一定是做减法，而不是做加法。
我们要考虑清楚自己更需要的是什么。
我们更需要有好的学校配套，给孩子一个好的教育平台。
我们更需要地铁通勤，把生活的重心和经历放在职业发展上。
还是我们更需要住的舒服，要短期内就要改善自己的居住体验。
这些需求里，我们只能选一个。
换句话说，如果我们能把自己最想要的那一项搞得非常清楚，买房一定不会买错。
在300万预算范围里，我建议最重要的一条就是选择自己上班附近的房子。上班的通勤距离是重中之重，控制在通勤时间越短越好，最长也不要超过40分钟。
02
这个时候就有两种思路。
一种思路就是把地段属性发挥到极致，在选择核心区选房子。
只是这其中要付出的代价就是房子小一些，老一些，也就是大家常说的楼龄超过15-20年的小区。
天河海珠，除了部分精致奢华的新房，顶级高档的豪宅，那些被很多人嫌弃人老珠黄，但功能配套齐全的二手房，才是二手房里的大部分。
这里面我们选有花园，有原装电梯，有物业管理的小区，300万左右就能上车。
预算少一点就选2房，预算多一点就选3房。
天朗明居，骏景花园，旭景家园，逸景翠园，叠彩园，金碧花园等等等等。
这些房子我当然知道楼龄旧了点，管理差了点，户型老了点，但都是能兼顾地铁、学校、商业、活动空间的选择。
如果在市区上班，尽可能节约通勤时间，把精力放在自己更喜欢的事情上，不论是发呆，追剧，打游戏，还是提升自己，拼命赚钱，都任君选择，广阔空间，大有可为。
另一种思路就是往次核心的发展区域上走，这样的选择就非常多了。
我们看看在次核心的发展区域上，有哪些选择。
广州的发展方向是往东往南，我们先看往东的黄埔区。
老黄埔方面，我们有一条最基本的宗旨，沿着地铁5号线、13号线和中山大道沿线选择楼盘，往东最远不超过5号线文冲站。
如果侧重楼龄，就选保利学府里，中鼎君和名城，富颐华庭，万科城市之光。侧重面积就选楼龄稍旧的黄埔花园，金碧世纪花园，金碧领秀国际，万科金色悦府和万科城市花园。
科学城方面，300万预算我们直接放弃知识城，以及长岭居和云埔板块的大面积，只考虑沿着开创大道和开泰大道两条科学城主干道两侧的小区。
这里的选择我们从西往东看，有万科新里程，越秀岭南山畔，大壮名城，科城山庄，保利罗兰国际，奥园香雪公馆，万科东荟城，品秀星樾。
往南的番禺区，同样离不开沿着地铁线找房子。
沿着3号线，大石板块的锦绣银湾，新月明珠花园。到汉溪长隆的敏捷四季花园，南国奥园。再到市桥的星誉花园，鸿禧华庭。最后到番禺广场的融穗蓝湾，金海岸花园，尚东尚筑。
我们沿着7号线和18号线，板桥的佰立山。到万博的雅居乐十年小雅、新地沁园、浅山小筑，华南碧桂园，万科欧泊，保利红馆，珠江铂世湾，信基城。
还有沿着3号4号线亚运城的一众小区。
番禺作为广州常年的供应大户，选择实在是太多了。但如果不是地缘客户群体，或者有非常个性化的需求，我们一般都建议选在泛万博板块的范围内。
基本上就围绕板桥、员岗、南村万博、汉溪长隆这几个站的范围内来挑选。
当然，并不是往北，往西就不能选。白云和荔湾也有众多的居住需求。
荔湾这个预算的房子虽然主要集中在花地湾，但我更建议大家稍微加一点预算去选择广钢和花地湾的房子。
广钢的葛洲坝保利曼城，振业天颂花园，金融街融穗华府都是尚可的选择。花地湾目前还是一个新房供应为主的板块，存量房的都选择不多。
白云这边，300万的预算就需要沿着2号线的江夏、黄边和嘉禾望岗站来选。
江夏站的白云尚城，黄边站的云山诗意，时代玫瑰园，金碧雅苑，嘉禾望岗的岭南新世界，新世界锦云峰基本上都是能兼顾到居住体验和流通行的产品。
二手房这么多小区，面对这么多的选择，大家当然没必要每一个都看一遍。耗时耗力不说，看到最后反而不知道从何下手。
这也是为什么我在和大家强调看房前，要面谈梳理一回。信息太多，如同大海捞针，面谈就是放饵捞针的过程。
我们有一个很简单的选择标准，那就是在符合自己预算和需求的板块，在整体成交和热度前5的小区里面找房子。
相信市场的力量，让市场的选择帮自己先筛选一轮。我们没必要剑走偏锋，选个非主流小区，去探索没有被市场发现的价值，这是不太可能的。
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