广州极速卖房的秘诀

文摘   房产   2024-12-15 21:31   广东  

广州极速卖房的秘诀


大家好,我是橙子。一个在广州每年买一套房,也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章:广州楼市进入了下半场

核心区的刚需产品,将会是广州楼市下半场的主旋律。

我们今天聊另外一个话题。

之前的文章讲了:广州想要快速卖房,有哪些千万不要做的事

想要快速把房子卖掉,有时候不是比谁做的更好,而是谁犯得错更少。犯错少,就会有大大的优势。买房的经验稀缺,卖房的经验更是凤毛麟角。

卖房的时候,不要带着租约卖房,不要签独家,也不要签什么贝壳的好赞绝对让你事半功倍。

有不能做的事情,就有必须要做的事情,我们今天就看看有哪些可以快速卖房的诀窍。

01


很多人一提到卖房,是不是首先想到的就是买家。

确实,买房卖房,买家卖家,一个想卖,一个要买,一拍即合,一蹴而就,自然是好事一桩。

但是,大家忽略了中介在这里面的作用。卖家很多时候并没有那么多的机会面对买家,买卖双方大部分时间面对的都是中介这个桥梁。

有时候你的房子在买家眼中是什么样子,当然重要。但是你的房子在中介眼中,是什么样子,可能更加重要。

我们都知道,在普通的市场环境下,每个小区一般同类型的房源里,能顺利卖出的只有20%,剩下的80%基本上都是无人问津的。市场冷淡的时候,无人问津房源的比例会更高。

为什么会出现这种情况,很大原因是中介的精力是有限的,不可能把精力平均分配给每一套房子。他们基本上只会把精力都放在这20%有机会顺利卖出的房源上。

所以,作为卖家,怎么让自己的房子进入这20%的房源筛选范畴就很重要。

很多人不知道,其实中介对于房源有一套自己的打分体系。

这个对房源的打分体系包含了中介对房源维护程度、价格的竞争力、业主的配合程度和房子自身的基本属性等方面。

中介优先重点推广的房子,一般有两种情况,一种就是低于市场价另外一种是价格虽然没有突出优势,但是房子没硬伤,比如楼栋位置好、中楼层、装修保养好没有抵押等等。

把房子当作一件产品,那就是这件产品性价比高,有竞争力,并且交易便利,交易周期短。

用中介行话说,这就是随时能出现在网签记录上的房子

比优先级差一点的房子,分两种

一种就是高价盘比如一套房,楼层、装修、交易条件都很好,但是价格高出小区平均价

价格是二手房最重要的参考标准但是这里的价格指的不是房价的高低,而是你的房源跟同小区比、跟历史成交价比处于一个什么位置更多的是价格的排名。

还有一种,就是房子有硬伤。虽然价格还不错,但是房子是顶楼或者低楼层,又或者房子的楼栋或者朝向受噪声采光方面的瑕疵。

这种房子中介会推,但是不会作为主推。有时候这类房子会被中介拿来当作对比盘,衬托出优先级房源的优势。

再往下一级,就是中介带看都懒的去看的房源。

如果我们打开贝壳,就能看到有些房子挂牌几年,都穿越牛熊市周期了,依然静静躺在房源库存那里。

这种房子一般都是业主没有诚意卖的。

我们就遇到过那种价格都谈的七七八八,临近面谈,业主失联了。如果业主有过一两次这样的行为,中介一般都会把这套房子归为最不推荐的那一类。

当然,如果业主没有诚意,房子价格又高,中介更不会推荐了。

所以这就是为什么有置换的客户来找我咨询,我首先就会问他带看量是多少,实际还价的客户有多少。

通过这两个因素就能判断出,客户的房子在中介那里,是排在什么层级的。

02


好了,我们知道了中介背后的逻辑之后,具体应该怎么做其实就很清晰了。

首先是合理的定价。

定价分成两种,分别是挂牌价和心理底价爱。

我们打开贝壳,现在天河和海珠的一些热门小区,挂牌均价和成交均价已经被隐藏,看不到了。

所以我们只能看看黄埔和番禺的小区了。

我们就拿万科欧泊来举例吧。

图片里,万科欧泊有两个价格,一个是6月挂牌均价48497元/㎡,一个是6月成交均价36991元/㎡。

如果真想尽快卖房,定价呢,就不能参考挂牌均价,这些都是压根没人看房的价格,按照这个价格挂牌,就是纯粹当炮灰。

万科欧泊挂牌超过200套,按照挂牌参考价,房子落几层灰,挂一年都成交不了的。

我们要把万科欧泊所有房源里的单价,去掉一楼和顶楼,按照从低到高的顺序排列。

然后发现,3.6-3.8万/㎡,是欧泊目前挂牌价比较低的区间。只有价格在这个区间,才会有中介带看。如果超过4万/㎡的单价,那很容易成为小区庞大气氛组的一员。

当然,这里筛选还需要工作做的更细致一些。

比如万科欧泊的三房两卫直厅比横厅要贵一些。A2-A5栋看别墅和万博CBD的景观,单价也会更高。又或者装修、非标户型、赠送平台等因素,都可以考虑进来。

说完挂牌价,我们再看心理底价。

心理低价需要参考的就是成交均价了。

欧泊6月的成交均价再3万6左右,因为贝壳的一些成交价会有1个月的延后如果想要了解更及时的成交价,可以直接找中介要,一般中介都愿意给业主提供的。

其次就是中介会判断业主卖房的诚意度。

诚意度也可以理解成业主的配合度怎么样。

对于中介来讲,在定价合理的情况下,配合度主要体现在业主看房是不是方便,这就是我之前讲的,尽量清空租客原因。然后价格是不是稳定,三证提供的是不是及时,让不让拍VR。

如果中介知道房东卖房意愿很强烈,就会通过各种方式增加这套房的曝光。贝壳打上必看的标签,排名考前,中介带看主推,朋友圈曝光,中介之间的互推等等。

另外,不要只在一家贝壳店挂完牌,就觉得万事大吉了。建议方圆两公里以内各大品牌的中介都要挂遍

然后如果条件允许,过一周两周,就亲自中介门店店长聊聊问问他市场的反馈,客户反应房子有哪些问题,价格、装修、楼层、产品等等。

有些东西肯定没有办法改善,但是至少让中介感受到你非常有卖房的诚意就好。

你甚至可以做点小礼品比如把房子的卖点贴在广告扇上

见了中介就发一把让他们快速记住你的房子、了解你房子最大的亮点

我记得之前还有业主搞带看抽奖的活动,激励中介带看,也可以借鉴。

目前的市场,一套房想要成交,平均至少有30组带看量。不论如何先把带看量拉上来,大力出奇迹,看房的数量多了,总有喜欢的买家。

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