这是橙子的第423篇原创
大家好，我是橙子。
一个在广州帮大家买到适合自己房子的朋友。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：天河5折买房来了，真相是。。。
天河的保障房快要来了。但即使价格是周边房价5折的保障房，我依然不认为值得买。
便宜的背后，是不菲的代价。只是代价不会立刻出现，而是在未来的某个时间默默的等着你。
对于广州来讲也是一样的。曾经的限价，红线，各种限制，都在过去的一年出现了应该要承受的代价。
广州不得不在24年的12月，孤注一掷，打一场土拍的硬仗。
24年的最后一天，保利砸了70个亿，最终以5.1万/m²的楼面价，把金融城绢麻场两块宅地悉数拿下。
虽然是底价成交，但也依然刷新了广州地价的TOP10榜单，坐上了前十守门员的位置。
广州12月总共挂拍宅地23块，一扫颓势，一改之前逢拍地就延期的窘况，无一失手，百分百成交，揽金254.5亿。
对于广州的操盘手来讲，12月似乎打了一场漂亮的翻身战役，是一个高奏凯歌的月份，是24年的完美收官。
但是如果我们看细节，就发现并非如此。
01
广州12月成交这23块宅地，除了绿地和龙湖是两家民企，万科番禺广场三块宅地是置换的，不能算作拿地。剩下的全部是清一色的国央企开发商。
除此之外，除了个别地块有象征性的溢价外，大部分都是以底价成交的。
像绢麻场这种公认的优质地块，可能在过去十年里，放在除了今年以外的任何一年，都是要竞拍到摇号的。
然而，最终只有保利一家报名，最终以低价成交。这还是广州前期做了各种动员和推介的结果。
开发商就算精神上再怎么充满斗志和信心，身体的虚脱是无可奈何的。心有余而力不足，臣妾不是不想，而是做不到啊。
包括今年的地王，同样是被保利拿下的，南方面粉厂地块，这块地拍了117亿，看上去好像挺漂亮的成绩。但以这块地的素质，往常是要拍到160亿，170亿的。
谁能想到当年扔出去的飞镖，一个个都成了回旋镖，自己身上扎的那叫一个疼。
24年过完了，广州今年的土拍成绩也已经盖棺定论。
总共出让49块宅地，共揽收土地出让金772.6亿，和去年相比，少了34.7%。创造了近8年以来的最低点。
相比于2016年第二低的926亿，也少了150亿。
8年前，我们的M2规模不过150万亿，现在已经突破了300万亿。8年前，我在公司门口吃一碗牛肉拉面不过8块钱，现在已经需要13块钱一碗了。
我们看到这段时间北京、上海、深圳都拍出了地王，似乎只有广州是落寞的。
然而在四座一线城市里，广州对土地财政的依赖却是最强的。
我们一般判断政府对于土地财政的依赖，是用土地出让金收入/政府一般公共预算收入来计算。
我们按照这个公式来看，广州22年的土地财政依赖度是80.5%，23年这个数据是76.8%。
而24年按广州国有土地的收入预期测算，卖地目标是1541亿，完成率只有一半。
然而收入减半，城市运营需要承担的成本却只多不少。
各个部门规模庞大的工资，城市的各种建设维护保养，包括水电、天然气、公共交通在内的城市基础配套服务补贴，这些支出都是板上钉钉的硬性支出。避不开，躲不了。
25年是拿出更多宅地，卖地换钱，还是缩减开支，还是最终大水漫灌，最终都会有一个明确的结果。
02
我们从广州的土拍结构来看。
土拍主要集中在下半年，上半年推出12块宅地，流拍和终止出让就占了8块，顺利出让的只占了三分之一，土地出让金收入不到65亿。
土拍的成功率在极速下滑的同时，地块的品质却在不断提升，广州的供地从外围在向中心转移。供地大户从过去的增城、花都、白云、番禺，变成了天河、海珠、荔湾。
近5年，中心四区的土地出让金占比逐年走高，从18.4%去到了66.2%。
以中心化为主导，凭两区之力就占了全市大半壁江山。天河收金超287亿，占比约37%；海珠贡献超205亿，占比约27%。
员村临江大道、琶洲南，还有一众荔湾老西关、海珠西、越秀广州大道中从牙缝里挤出来的小地块。明年还有金融城、华景新城、琶洲东的地块上市。
过去十年都难得一见的地块，都会在这一两年出现。市场的供应从边角料，变成了核心区的精华地块。
除了地块的品质提升外，对产品的升级也在推进。更多的赠送面积，更高的得房率，更增加了这些核心地块的优势。
对于大部分普通的买家来讲，相比于各种政策和土拍市场的眼花缭乱，更关心的是这种局势下，我能不能买房。
其实自930新政之后，广州楼市的复苏是很明显的，成交在不断回暖中。我可以很明确的讲，广州楼市的大底就是在9月30号形成的。
接下来广州的核心区，会形成鲜明的，刚需以二手成交为主，改善和豪宅以新房成交为主的格局。
其实对于未来房价的判断，也很简单，就是看供需。
2024年全国全年新开工面积，大概在5.3亿m²。
高峰期是2019年和2020年，分别是16.7亿m²和16.4m²。
2011、2013、2018、2021年，大概都在15亿m²。
从2022年开始，这个数据开始大幅下滑。
2022年，全年新开工8.8亿m²，同比下跌40%。
2023年，全年新开工6.9亿m²，同比下跌21%。
到了2024年，同比继续下跌23%。
目前的住宅开工面积数据，回到了2006年的水平。
所以这就是一个很简单的市场经济自我调节的问题。
当市场的供大于求时，价格下跌，供应逐渐减少。然后市场回到供不应求的状态，价格上涨，供应增加。再次变成供大于求。如此循环往复。
目前的市场我们正处在一个价格下跌，供应逐渐下降的状态。这就是经济周期中一个很常见的阶段。
下降幅度如此之大的新开工面积，就是在持续减少住宅的供应。这种供应的减少，需要一段时间的发酵，才能体现在价格端，销售端。
开发商也好，我们个人也好，大家都是这个市场的一部分，都需要遵守市场的规律。
有人似乎总觉得这次可能与众不同，但说实话，站在未来看今天发生的事情，和过去也没有什么不同。
重复，循环，才是世界的底色。
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