广州房子越盖越高的真相是什么
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州极速卖房的秘诀
让大家换了一种角度，来审视卖房这件事情。
后台收到很多粉丝的消息，问我们有没有卖房的业务。鉴于问这类问题的粉丝很多，我就统一答复。
我们没有卖房的服务。
至于为什么不做卖房服务，有钱不挣，是不是傻。其实不是的，因为我们的站位是买家这里，那就一定要帮买家把价格争取到最低。
而卖家的立场，是尽量可以把房子以高一些的价格成交。
这两种立场就是天然矛盾的。所以我们没有办法做到既帮粉丝买房，又帮粉丝卖房。
弱水三千，只取一瓢。其实做业务赚钱也是一个道理。站好自己的生态位，做好自己该做的事情，只赚自己本分的那一部分钱。才是一项业务可以长期做下去的原因。
我前几天文章聊了深圳豪宅爆炸的事情，发现大家关于买房要不要买高层的争论很大。
有不少读者在微信上给我聊天，说虽然这次的爆炸事件和楼层高低没有直接关系，但是我依然觉得如果住低楼层，心里更踏实。
我说，其实买房这件事情，高楼层还是低楼层，新房还是二手，楼龄新还是楼龄旧，两房还是三房，观念上的争论永远没有结果。
所以，大家买房，没必要做太多观念上的碰撞，只做符合自己观点的动作，做好每一个环节就够了。
只是，抬头看看天空，大家有没有发现，广州的房子越盖越高了。
01
大家如果看过一些新房，大概就能知道开发商关于楼层定价的价格体系。
一部分开发商会把中高楼层的价格定为最高，然后再向天地楼层递减。也有开发商会把次顶楼作为价格最高的楼层，然后从高楼层向低楼层依次递减。
在二手房虽然一房一价，但是经过市场的多次博弈，最终中高楼层的价格会比低楼层平均高出5-10%。这个价格的差距比例，在刚需盘上会低一些，在改善项目上会更高。
这当然是因为高楼层有更好的采光和视野。
高楼层更贵，从来不是业主或者开发商想卖多少就能卖多少，而是买卖双方共同博弈之后的结果。
甚至说，盖超高层，并不是开发商的选择。
因为我们的操盘手在出让土地的时候，都会设置一个容积率。
一块占地面积1万m²的宅地，如果容积率是10，开发商拿地，就需要按照计容面积10万m²来计算。
那么开发商在这1万m²的空间中，要在遵守建筑规范的前提下，例如要预留好连接道路宽度，要遵守绿地占比，预留消防通道等等。盖足10万m²面积的房子。
因为开发商花了不能10万m²面积的钱，只盖8万m²建筑面积的房子，所以开发商只能硬着头皮盖超高层的房子。
超高层对开发商的压力，除了超高层外，还有相应的车位配比。按照目前至少1:1配比的停车位，很多小区都至少要挖负二层，甚至负三层停车场。
可能很多人不知道的是，车位的造价极其高昂。别看地下几层阴暗潮湿，可造价甚至远高于地面建筑。
车位成本的大头在土方，支护工程，排水上面，其单位面积的钢筋含量、混凝土含量等指标远高于地上建筑部分。
如果遇到地下空洞，或者挖到坚硬岩石，都要花大力气处理。越往深挖，越存在不确定因素。
所以，负二层地库成本远高于负一层，负三层地库成本又是负二层的好几倍。基本上，一个地下的车位，成本少说也要8、9万。
所以开发商盖超高层，并非大家想象的有超额利润。只是被逼无奈下的一种选择。
近期我看到广州一些地块的出让条件里，正在往下调整容积率。这就是一种操盘手对开发商让利的行为。
既然开发商不是超高层的推动者，那是不是要怪操盘手唯利是图，要把一块土地的价值压榨到极致。
也并非如此。房子越来越密，是城市的本质决定的。
02
我们追根溯源，城市产生的本质是效率的提升，影响效率的因素就是距离。
所以城市的发展，经济的快速增长，天然就会产生超高层建筑的需求。
如果不追求效率，大家大可以待在乡下，或者小镇，那里天高云淡，青山绿水。既没有盖摩天大厦的能力，也没有建石头森林的需求。
而城市越发达，高楼越多。像纽约、深圳、广州这样的大都市，一定是高楼大厦鳞次栉比，耸入云霄。
往大说，珠江新城的一栋写字楼，电量能比一个县城的用电量都多，税收贡献可能比三五个县城都多。
往小说，如果不是城市的高密度，外卖快递滴滴，我们享受到的这些便利，都不可能实现。更不会诞生高端的服务业。
在发展的问题面前，其他反倒是小问题，何况并不存在这样的小问题。
一组数据足以说明问题，国家消防局9月发布今年前8个月的火灾事故，66万起的火灾扑救数据中，农村地区发生火灾39.1万起，占总数的59.1%，相比城市更多发。
高层建筑火灾共3.6万起，占火灾起数的5.4%。
也就是说超高层建筑，不光更环保、更节能、更符合绿色发展路线，安全系数也更高。
我们看广州的发展。1988年到2000年，广州的中心从公元前向东移动到东山口，中心迁移的直线距离是3.1公里。
2000年到2012年，广州的中心从东山口继续向东迁移到珠江新城中轴线，这次直线迁移的距离是2.6公里。
1988年广州的常住人口数据是577万，到2000年则是700万。12年，新增人口123万。平均一年增长10万。
而到2010年，广州的常住人口为1270万。8年时间，增加了570万。这8年时间里，平均每年增加70多万。
到2020年的时候，广州常住人口达到了1867万人。10年时间增加了将近600万人，每年平均增加60万人。
大家发现中间的变化没有，就是广州人口的增加速度变得更快了，但是市中心移动的距离却变慢了。
广州人口增长速度是过去的5-6倍，但是城市中心移动的距离却从3.1公里，降速到了2.6公里。
这意味着随着城市的发展，人口正在变得愈来愈聚集，人口密度越来越高。
这得益于我们房地产开发的高密度模式，即使人口增加，居民也只需要移动不多的距离，就足够满足居住了。
也就是说，即使广州未来人口进一步增加到2000，甚至增加到2500万人口，整个城市的中心，也不需要移动太多距离。
移动2公里左右，就足够提供500万新增人口的居住空间了。
超高层正是科技发展，建筑技术升级后，人类智慧的结晶之一。
我们不能发生一起事故，就觉得暴露了高层住宅的弊端。
更要知道即使大部分人和操盘手都知道这些弊端，仍然因为更多的优势，更高的视野，综合考量权衡利弊后，选择继续建设高层住宅，花大价钱买高层住宅。
这才是广州房子越盖越高的真相。
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