这是橙子的第419篇原创
大家好，我是橙子。
一个在广州帮大家买到适合自己房子的朋友。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：盖棺定论，看清2024年广州楼市的成色
在广州楼市跌宕起伏的2024年，我们有焦虑，有危机，但更多看到机会和向好的趋势。
广州12月的网签继续突破1万套，从10月新政以来，连续3个月网签突破了1万套。
过去一年，讨论最多的问题就是广州楼市到底部了吗？
乐观的人，觉得广州房价已经止跌回稳，头部的板块小区产品已经出现了涨幅，回暖的种子已经萌芽。
而悲观的人则觉得我们的各项经济指标都不好看，大家的收入并没有增长，市场的信心不足，有可能继续下跌。
两种观点都能逻辑自洽，自圆其说，都有相应的论据支撑，那区别在哪里？
区别在于悲观的人，论据大多来自于宏观，他们看到的是平均值，看到的是大数据。乐观的人则更贴近微观，他们实地踩过盘，对比过价格，甚至还摆台砍过价，了解业主的心态。
我个人也更倾向于微观的视角。因为宏观看不清市场的分化，反应出的市场真相，是有滞后性的。
那怎么才能判断市场有没有到底部？
很简单，就是价格到了某一个区间的时候，能不能出现大量接盘的力量，把到了这个价格区间的货，全部消化掉。
很明显，广州的部分板块已经出现了这样的现象。
所以我们已经可以很明确的说，广州楼市已经度过了最困难的底部阶段。
01
我之所以敢这么说，是因为每天一头扎在一线，一套又一套的成交，一次又一次的谈判，构成了我认知的基础。
我们就来看看实打实的成交，有哪些二手房率先反弹了。
我们首先要关注的就是珠江新城。是因为楼市非常明显的虹吸效应。
广州，是广东省的广州，也可以是华南的广州。
而珠江新城不只是广州的珠江新城。珠江新城是广州房产的顶端，虹吸有购买力的全市范围内的购房者。
楼市在一轮上涨中，不可能所有的板块和房子全部都同步上涨，必然是有部分先涨，有一部分原地不动。
涨到一定程度后，那些还没涨的就会补涨，这就是楼市板块轮动的现象。是一种群体下意识行为导致的交易现像。
广州楼市这条大龙是向上腾越，还是低头俯冲，我们看龙头就能知晓。
珠江新城10月成交72套，11月成交81套，12月成交了84套房，珠江新城12月的网签数据则是132套二手住宅。
84套成交是24年的最高值，如果再算上凯旋新世界放出来的新房成交，12月的珠城总成交应该在90套以上。
但这不是最重要的，最重要的是成交的构成中，开始出现高总价的成交。
珠江新城12月二手成交当中，出现了不少面积超过150㎡以上的豪宅成交个案。
利雅湾、隽峰苑、粤海丽江、嘉裕公馆、汇峰苑、珠光新城御景、尚东君御、中海璟晖华庭等楼盘均出现二手豪宅成交。
降税新政实施后，这些二手豪宅不但能享受到契税减免的优惠，更能享受到增值税减免的利好，而且，与契税相比，增值税减免所涉及的税费减免涉及的金额更多。
整个12月，珠江新城成交里，总价超过1000万以上的有32套，2000万以上的有12套。
我们发现12月的成交有一个新的现象，头部楼盘像中海花城湾、嘉裕公馆的笋盘在10月和11月消化之后，率先进入了买卖双方的博弈阶段。
于是第二梯队的楼盘开始放量。12月出现了很多第二梯队产品的成交。
像中海璟晖，粤海丽江、南国花园的成交都开始回暖。
中海璟晖这个月成交4套，上个月成交了5套。粤海丽江，12月就成交了5套，对于一个总共600来户的小区而言，这个成交比例超过了近半年的成交。
不仅如此，大户型基本站稳了10万的成交单价，价格也稳住了。
板块轮动的效果还是凸显，当然还只是在很初级的阶段。
02
除了珠城，我们再来看看几个其他的核心板块。
学位房为代表的天河公园、华景新城和天河北都出现了一些高总价的成交。
天河公园和天河北分别网签130套和129套二手住宅。
其中表现最好的是新世界东逸花园。12月成交了4套，其中出现了高单价的成交，例如161㎡南向四房1498万成交，单价9.28万。125㎡的大三房总价920万，单价7.34万/m²。
金融城的盘比较杂，我们看几个热门的网红盘。
美林海岸成交3套，两房价格300万出头，单价5万多，东南向三房成交725万，单价6.5万。
都市兰亭成交了4套，成交单价在5万上下。次新盘天荟公馆成交三套，成交单价在6-7万之间。
另外一个大家都比较关注的兰亭盛荟，12月成交了7套，3房2卫的产品基本上站稳了6万单价的这条线。相比于最低时期5万多的单价，目前已经找不到这样的笋盘了。
客观来讲，除了珠城外，广州大部分楼盘的价格虽然已经触底，但在价格上，并没有看到立刻回调的迹象。
特别是在成交的结构上，大部分成交都还是以低总价的刚需产品为主。以价换量还是市场的主主题。
其他我们熟知的刚需板块，科学城、番禺万博、老黄埔，虽然成交量直接翻了一倍以上，但是价格端还是比较稳定的。
当然，二手房是一个不停进入和放水的蓄水池。
不停有新的业主挂牌，也不断有买家进入市场买房，就像蓄水池的水一边加水进来，另一边又在放水出去。
8000套到9000套这个成交量，基本上维持了市场的平衡。也就是挂牌和卖出，在一个动态平衡中。
市场当然是有弹性的，短期成交量的上探，很难刺破价格的上限，市场会把这种突刺迅速抹平，在价格和市场的情绪上，不回看到太大差别。
但是当市场的成交量飙升到1万2千套以上，或者持续的维持高成交量，就会打破原先市场的动态平衡，出现价格的变化。
每个小区高性价比房源快速成交，剩下来的都是一些价格更高的房源，留下的都是心态强硬的业主，这种心态的反差就会传导给买家，让市场被一种新的情绪笼罩。
那个时候，买卖之间博弈的平衡，可能就会被打破。
这轮回跌形成的价格体系，就会被重塑。
对于大量有自住需求并且收入稳定的刚需买家来讲，这个时间点是一个不错的入手窗口期。
对于置换需求来讲，一定是利用现在的低门槛、低成本，尝试去换那些原本可能换不起的房子。同时确保下一套房子，比上一套房子的额流通性更好，地段和产品更主流。
当然，这一切的前提是未来有稳定的收入，手上有一定的资金，并且有明确的居住需求。
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