广州新江景房,7万+的珠江春,到底值不值

文摘   2025-01-12 21:14   广东  


广州新江景房,7万+的珠江春,到底值不值


大家好,我是橙子。

一个在广州帮大家买到适合自己房子的朋友。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

今天珠江春开盘,之前悬着的价格也终于更新了。

131㎡单价约4.5-5.2万/㎡,总价在590-680万;

144㎡,单价约4.8-5.5万/㎡总价690万-790万

185㎡,单价约5.1-7.1万/㎡总价925万-1310万

这个价格和之前吹风价相比,大概是打了9折的水平。

按照开发商的汇总,开盘卖出了10个亿,按照这个售价,粗略估算要卖个150套才能到这个销售额。

首开两栋一共296套货,50%的首开去化率,看起来好像还不错。

但是我们也都知道,一般开盘的喜报,多少都有点水分,等一个月之后看房管局的网签量,是最准确的。

其实对于这个项目卖这个价格到底值不值,是不是卖贵了,一直是分歧最大的地方。


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珠江春这个项目在旧改刚立项的时候,我就说过,应该是老黄埔很长一段时间内,综合下来最优质的新盘了。

地段是整个老黄埔所有在售新盘中,最靠近珠金琶的。近到一路之隔,近到一江两岸,近到一站即达。

本身又处在鱼珠第二CBD是目前老黄埔板块最成熟的商务区。这里是整个黄埔,最精华的区域,也是最被寄予厚望的区域。

画的饼当然还有些许画饼充饥的成分,但也实实在在落地了不少项目。

广州国际智谷总部中心、粤开资管大厦、鱼珠物流基地改造、广州国际港航中心三期都已经拔地而起,开花结果,初具规模了。

最难能可贵的是,沿着黄埔大道,人口和产业可以一路从西向东辐射,畅通无阻。

除了地段外,珠江春的江景视野,也是板块内最开阔的。

项目就坐落在珠江边,和珠江的距离不过200米,实打实的一线望江。

珠江春的江景景观面达到630米宽,虽然江对面还略显荒凉,江面还存有各种运沙船穿梭,带点工业重金属风格。

但是如果说,龙湖御湖景那种贫瘠的后航道北向二线望江都能拿来做为卖点,搞出点溢价,那珠江春的南向江景,含金量高了不是一个档次。

而且,随着广州东进的建设,景观的美观度,是越来越漂亮的。亲自见证广州东进南拓的建设,似乎也是一个不错的观景主题。

除了江景以外,珠江春周边的自然景也不少,蟹山公园、瓦壶岗公园、狮山公园三大公园,还有长度1.2公里左右的滨水河道环绕,山水共融,是其他新房项目不具备的优势。

说真的,如果万科城市之光这种刚需到不能再刚的产品,都能成为黄埔的标杆产品,那黄埔背着全是第二GDP的光环,岂不是略显悲哀了。

在产品定位方面,珠江春在整个老黄埔都是稀缺的。

老黄埔的战局,从中央公馆的独占鳌头,到两强相遇,到三国鼎立,再到四方割据,即将演变成大乱斗。

可能这么说,你依然感受不到战场的惨烈。

你如果打开地图,看到在直线距离不到5公里的范围内,也就是五号线沿线,从大沙地到双沙这四个地铁站之间,排布着五个新房项目。

这还没算上之前的新房项目,富颐华庭,中鼎珺和府推出的新组团,以及万科城市之光,富颐华庭冒出来的次新二手。

差不多的地段,差不多的配套,差不多的新标,差不多的时机。短兵相接,刺刀见红,炮火连天,枪林弹雨。

这个时候的珠江春,有点成了一股清流的意思。


2


当然,任何一个楼盘,都有缺点,珠江春也不能例外。

比如公共交通比较欠缺。最近的地铁站鱼珠站,步行距离超过1公里

比如小区南侧的黄埔港改造会有不确定性,小区的低楼层视野会受到影响。

又比如教育配套有不确定性。虽然地块规划有配建小学,但没有公布引进的学校,同时开学肯定比较晚,不适合有学龄儿童计划上学的家庭。

还有旧改项目,周边的环境还比较杂乱。需要一个比较长的周期才能改善。

但大家对于这些缺点并没有那么大的纠结,争议主要还是集中在珠江春的开盘价格。

这说明大家对于珠江春这个项目的产品本身,基本都是正面的态度。

但是我们买房,不能只看房子本身,同样要看房子的价格。大家的分歧都主要在珠江春的定价上。

单看目前开发商公布的价格,小面积单价5万左右,大面积单价去到了7万往上。

如果我们放在当下的老黄埔来看,这个价格肯定是偏贵的。

现在老黄埔的新规新新项目,保利中央公馆、未来方洲、海丝城,包括之前的一些次新楼盘富颐华庭,万科城市之光。基本没有超过单价4.5万/m²的。

但如果我们把目光放在珠江前航道,一线江景这个范围上来看。非住宅的鹏瑞一号,半住宅的臻溋名铸,单价都在20万往上,住宅的珠江春配套并没有比这些豪宅差太多。

如果我们再把范围放宽泛一点来看,拿番禺的长隆悦府,拿荔湾的白鹅潭悦府,拿海珠的保利燕语堂悦来对比,就发现在价格段差不多的情况下,地段、配套、产品是完全不会逊色这些项目的。

所以归根结底,珠江春是一个非常泾渭分明的项目。喜欢的人会很喜欢,不喜欢的人会觉得太贵,不值。

现在的这个市场整体行情是比较温和的,不太可能会在短期内发生巨大的逆转。大家不用着急后面开发商调价,或者缺货之类的情况。

我的观点是即使你非常喜欢珠江春,也先不要在项目开盘的时候就冲进去。可以观望一下市场对项目的反馈之后,再决定要不要选择珠江春。

观望,不要冲动,是我对喜欢珠江春买家最诚恳的建议。

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