广州满级住宅的终极答案是什么
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州楼市现在还有人买房投资吗
我聊了自己买房投资的思路。
资产的不可能三角里，高收益，高流动性，低风险中，我舍弃的是高收益，优先的是高流动，次之是低风险。
而群众基础需求最广阔的房子，自然流动性最好。
所以我一直都在强调流动性。也因为对于流动性的执着，我自己买房不碰郊区房，不碰杠杆超高的硬伤房产。
买房投资并不是只有大家想象中的高杠杆高收益的模式。还有追求安全和自住的投资方式。激进也好，保守也好，其实没有百分百的对错。
投资是生活的一部分，但投资一定不是生活的全部。投资是为了让生活过得更好，不是给生活添堵的。所以找到适合自己的那一种，才是最重要的。
这两天南沙横沥岛出了一个号称是第四代建筑的新盘，叫做招商林屿境。
今年以来，很多城市都在推第四代住宅的概念。按照推广营销的概念，第四代住宅一般都要有巨大的阳台和空中花园。
招商林屿境40%全赠送空中花园加上25%的阳台占比，一下子成了新的焦点。
看过现场样板间的同事和我讲，他都会畅想在空中花园种花草养宠物，还能吹着晚风一家人BBQ的惬意生活。
其实这样的房子，并不是什么新的概念。我们公司正对着的金碧华府，就是这样的一栋建筑。大家如果对这样的建筑有兴趣，可以坐地铁到潭村地铁站D出口，抬头一眼就能看到。
这样的房子，是不是就能带来与众不同的生活方式。这种风格的住宅，是不是就是广州未来住宅的终极版本。
那我们就要从头说起了。
01
可能00后的读者，对我们过去的房子没有太大印象。
大家可以看看那个年代的电视剧，在70-90年间，那些城市的单位员工，居住的房子，往往都是一户平房里，住两户人家。
两家人都是单位的高级知识分子，这种家庭，辛辛苦苦工作一辈子，梦想就是能住进单位分配的福利房里。
一开始这种福利房还是筒子楼，每层几户人只配备一间厕所和厨房，全部都是公用的。
我看了那个年代的文学作品，就会讲到上海住公房的居民，经常为了用厕所和厨房的事情，站在走廊里破口大骂。
这种筒子楼，是住在平房那群人梦寐以求的房子。
而住在筒子楼里的，最向往的房子就是干部住的，可以有独立厕所和厨房的房子。
我算是比较幸运，因为父母单位的效益够好，3岁的时候，就从单位分配的平房，搬到了有独立卫生间有厨房的楼房。
那个时候是93年，还没有电梯的概念，我们住的是一套一房一厅的房子，客厅还放着一张床，那个时候我爸晚上就睡客厅的那张床。
所以当时就很向往可以未来住一套两室两厅的大房子。
那个时候两室两厅的房子，要几万块钱，那个时候大部分人的收入，每个月就是几百块钱。几万块的房子没几个人能买得起。
也就是说，一套两房两厅的楼梯楼，是很多人辛劳一生，求而不得的房子。
这些老一辈人眼里的dream house，放在今天看，就是我们经常说的老破小，房改房。是被市场嫌弃的存在。
那为什么我们眼里嫌弃的房子，在当年是最顶级的住宅。
是房子的配套变了吗，是房子的居住体验变了吗，都不是。是对比的参照物变了。
最顶级房子的重点，不是房子本身，而是求而不得中的“不得”。
最想要一件东西的时候，往往都是没有得到这件东西的时候。未得之物，才显得珍贵，稀缺，年少在心中种下的种子，才能成为梦想。
而梦想，才容易让人愿意付出高溢价。
02
基于这个原理，我们可以回顾一下我们住宅的发展史。
可能现在的年轻人很多都不知道我们曾经有一个7090的政策。
这个政策是指一个小区，必须有70%以上的房子，建筑面积在90m²以下。
当时的口径是为了遏制高房价，调控住房结构，加大中小套型比例，对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理。让更多的人能够买上房子。
但我们都知道，房子的供应，从来都应该是市场的需求决定的。开发商会根据产品的销售情况，来调整自己的产品设计。
退一步讲一线大城市我们可以说面积大，总价太高。但很多三四线的城市，即使面积大，因为单价不高，总价也并不会脱离大众，很多人也还是可以一步到位买到大房子的。
但是我们就是要通过7090政策，强行增加产品升级的次数。
在2010年前后十年的时间段，市面上百分之七十的房子都是小于90m²的。整整一代人的改善，只能从楼梯楼升级到90m²以内的电梯楼。
即使你有大面积的需求，不好意思，源头上就没有大面积的供应。所以那个年代出现了很多的双证房，就是开发商做一套180m²的房子，但是这套房由两个90m²房子的产证组成。
除了7090外，还有一个144m²豪宅线，目的就是把大部分房子的面积都卡死在144m²以内。目的就是让你多改善一次，多升级一回，不能一步到位，就是让你起而不得，才有置换房子的动力。
我们发现这些年来，大家对住房改善的需求是一直在变化提升的。
从梦想住进房改房，到嫌弃老破小。
从商品房有花园有电梯就是改善豪宅，到开始讲究户型、朝向、景观，再到要求小区绿化品质、物业服务、玻璃幕墙外立面、人车分离、星空顶停车场、酒店式管理、酒店的装修交标。
然后又出现了第四代住宅的概念，要有花园露台，要有3米以上的挑高，要高赠送高得房率。
一代人有一代人对居住的追求，不停升级，大家才有持续花钱买房的动力。一步到位，是卖不上价格的。
只有一套房对很多家庭不仅仅意味着一个庇护的场所，更是一种生活方式，是一种美好未来的语气，是一个梦想。
这种情况下，大家买房支付的溢价才是最高的。这就是为什么过去楼市火爆的那几年，新房的溢价都很高，因为那个溢价就是贩卖给你的梦想。
但这并不是因为地方的操盘手唯利是图，一定要赚大家溢价。而是城市运营者唯有这一种方式，才能让我们的城市维持下去。
我们整座城市，大家不要觉得房子盖的很密集，实际上70%的空间是没有建筑的，这70%是道路，是广场公园，是河流山脉，是农田荒地。
真正可以用来盖房子的土地只占30%。
而在这30%里，能够用来建住宅的，只有30%。剩下的70%都是非住宅。
学校、医院、图书馆、商业中心、高铁站、飞机场、体育馆、写字楼。这些大部分都是不赚钱的。
不仅如此，城市运营还需要提供各种便捷的配套服务，地铁通勤、医疗教育、通信、电力、净水污水处理、垃圾处理、公共卫生、公共设施维护。通通需要花钱，通通都在补贴。
所有这些城市提供便利的成本，只要产生，就无法消失。哪成本谁来承担，唯有拿卖地的钱来补贴。
所以，只要城市要一直持续运营下去，那住房改善这件事是没有尽头的，而且不能有尽头。
于是大家发现，我们对于好房子的标准一直在变化。
从一开始的筒子楼，到楼梯楼老破小，到鼓励90m²以下的小户型，到144m²以上的要承担高昂的豪宅税，再到现在鼓励住房改善需求，直到近期全国彻底取消144m²的豪宅线。
现在取消了豪宅线，第四代住宅有了大阳台，空中花园。
那未来是不是可以一楼调控不算容积率，把挑高做到6米高，把主力的住宅面积规定在200m²以上，不停的升级产品力，搞第五代第六代产品。
永远都有更好，更漂亮的房子被造出来，永远都有新造出来的梦想给市场去追逐。
那作为一个普通的买家，我们满级住宅的答案到底是什么。
答案是，地段。
产品的极致没有终点，但地段的终极有终点。产品的升级成本很低，但是城市新中心迁移的成本很高。
这也是为什么，那些产品被嫌弃的老破小，只要还在城市的核心区域，就依然不会被市场遗忘。因为它们牢牢占住了核心地段这个生态位。
城市为了支付城市经营的成本，当然可以给买家画一个巨大的梦想。但我们作为要自住的普通人，自家人住的开心舒服才是最重要的。没有必要为了逐梦支付超高的溢价。
优享家房产线下沙龙
时间：2024年12月22日，14:00-16:00，星期日
一、春节前有哪些值得买的促销新房？
二、有哪些高效的二手砍价黑科技？
三、 买多少总价的房子，才是最安全买房方式？
四、广州12月最新笋盘分享
五、一对一线下购房答疑
费用：报名费50元，到场退还，全程免费。
微信：yxjcena
地点：珠江新城东区富力盈盛广场B座1603房
优享家以100%买方立场，为买房人提供一站式定制买房贷款服务。
加个好友，围观我的朋友圈，不定期分享房产内容。
更多房产信息，请关注公众号。
我们以100%客户的立场，提供一站式定制买房贷款服务。
