广州楼市现在还有人买房投资吗
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州房子越盖越高的真相是什么
讲了城市是生产生活追求效率的产物，所以城市的发展，经济的快速增长，天然就会产生超高层建筑的需求。
最近我们房圈的一些朋友聊天，说到现在楼市的整体价格都回落了不少。
外围区域基本上回落了40%左右的幅度，核心区普遍也有20-30%的回落幅度，即使是珠江新城，也有15-30%的回落了。
现在随便拿一套房的挂牌价，放在去年同期，都是震惊市场的大笋盘，是会被中介把电话打爆的那种。
我记得去年盈彩美居有一套房，业主挂牌的时候输错了价格，比实际价格挂低了100万，结果一天接了30多个中介的电话，才发现价格搞错了，赶紧下架改价。
现在盈彩美居的挂牌价，差不多就是当时挂错的价格。
我看到平时有人会说追涨杀跌不可取，但实际情况是，这才最符合人性的。有利可图的事情，才有人愿意去做。只不过大部分人对于是不是有利可图的判断，都是通过现状。
那么在如今这个风声鹤唳的市场环境下，还有买房投资的客户吗。
答案是，有的。
01
我认同在手头有充足资金，以及稳定现金流的情况下，买一套房满足家庭和个人的居住需求。
同时，因为现在的房价整体回落了不少，贷款的首付政策和利率也很优惠，这套房还能兼具保值的功能。
我们经常讲的房产投资，其实比较稳妥的内核是囤积尽可能多的长期负债来套利通胀。
当然，这里面还有很多微观层面的操作，例如选筹，砍价，贷款优化等等。
但是单纯的把房子作为融资的工具，只是一个贷款的壳子，而忽视房子的居住属性，就有点本末倒置了。
我并不是说，纯粹把房产当作一种融资工具，就是一种错误的买房方式。
我有不少房圈朋友用这种买房模式，在过去获得了很高的投资回报。当然，这两年会比较难受，但是当年的底子厚，这一两年的回撤，并没有伤筋动骨。
只是这种方式不见得适应大部分人。就像小马过河的故事里，不同人对于过河的感受是不同的。小马多，而大象少，大部分人都是普通投资者。
只有一套房具备了很好的居住属性，能满足很多购房人的居住需求，才能保证在二手交易市场上拥有良好的流通性，而流通性之于任何一项资产，特别是对普通投资者来讲，至关重要。
这段时间，因为首付1.5成的政策，出现了很多可以融资套现的房产。有一些过来咨询这类房产的读者，我都会劝他们对于这类房子持有谨慎的态度。
我们也明确不做这类产品买卖的服务。
一方面，这类房子往往都是流通性欠佳的标的物。另一方面，目前通过一些手段实现房产融资，有很大的法律风险。
所以目前市场上，我们服务的基本上都是有明确自住需求，同时兼顾一些投资保值需求的客户。
这套房除了扮演重要生活空间的角色外，更是未来置换更大更好房子的跳板。
02
上面说了，房产投资的核心是通过一套房囤积贷款。
前几年楼市上升期投资的主流做法是，通过抵押的手段，把房子的余值泵出来，然后以低首付继续买入房产，等待资产升值之后，再泵出余值以贷还贷。
或者通过多核的信用卡或者信用贷以贷还贷。
这一方面是因为过去对于买房名额，贷款名额以及按揭对首付成数和额度的限制。只能通过全款再抵押的方式绕过限购和限贷政策。
另一方面，是抵押贷款低息再加上先息后本的还款方式，可以大大降低每个月的月供金额。大概可以降低30%的月供。
如果月供规模达到5万以上，每个月能省至少1.5万的月供，还是很可观的。
基于上述操作，选筹也就必须围绕着融资这个核心来做。那就是要尽量找一些可以低首付高评估价的房子，主要是一些流通性低的大面积户型，或者有硬伤的产品。
原因就在于这些房子的单价低于小区的正常单位，可以按照最高成交单价来评估，就可以借此贷到更多贷款，提升杠杆率。
但是新政后，广州的名额和贷款额度都不再限制，按揭贷款1.5成天然自带低首付功能，利率不仅降到了抵押贷的水平，甚至还要更低。还款方式也有了先息的产品。
最最重要的是，按揭贷款是一笔长债。和抵押贷这种3年左右的短债不同，更稳定，成本更低。不用担心续贷的问题，也不会产生额外的贷款费用。
所以现在除非遇到非常特殊的情况，有非常特别的需求，不然我都不会建议你选择抵押贷这种贷款方式。
至少从我的角度来讲，我觉得投资是可以做的，追求收益把但是要把安全放在第一位，收益可以放在第二甚至三位，因为前面还有一个自住需求。
因为安全第一，所以我一直都在强调流动性。也因为对于流动性的执着，我自己买房不碰郊区房，不碰杠杆超高的硬伤房产。
资产的不可能三角里，高收益，高流动性，低风险中，我舍弃的是高收益，优先的是高流动，次之是低风险。
而群众基础需求最广阔的房子，自然流动性最好。
比如总价在300-800万之间，面积在90-144㎡的三房或四房，有地铁，有商场，有成绩尚可的学校，有不错的花园，楼层高低不重要，但要有通透的采光，尽可能南向。
即使是在现在的行情下，这种房子只要想卖，给一个实在的市场价，都能在一两周能成功卖掉。
这种房子的缺点是没有高杠杆，从低买高卖的角度来看，在市场上升期的收益回报没有高杠杆买入的收益高。
这类房子是目前市场上交易的主流，当然符合这个标准的二手房，放盘量其实也不大。
今天聊这些，并不是要讨论孰对孰错，孰是孰非，就是和大家说说，买房投资并不是只有大家想象中的高杠杆高收益的模式。还有追求安全和自住的投资方式。
这个市场上，拿到好结果的投资者，各式各样，投资手法也并非千篇一律。
关键是找到适合自己的那一种，投资也是生活的一部分，如果因为投资搞的自己焦虑难受，那就没必要了。毕竟我们投资赚钱，都是为了让生活变得更好。
当然，我可能会更多的选择保守一些。
因为到了30多岁这个年龄，已经不是初生牛犊一无所有的阶段了，这个时候大部分这个年龄的人都有了一些资产，有了家庭，有了更多的责任和顾虑。
当财富到达一定的阶段的时候，很多时候就会倾向于收步，风险偏好会转向保守。因为再往上的边际收益不高，但风险是巨大的。
相比于疾风骤雨的进攻，还是稳如老狗的防守更适合这个人生阶段一些。
其实人生嘛，哪里有那么多的对错好争。鱼子酱配大龙虾是一顿饭，15块钱一碗的兰州拉面加个蛋，也能吃的舒舒服服。
人各有志，不可强求，想清楚自己要的是什么，要舍弃的是什么，拿起放下，就够了。这才是投资最难的地方。
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