广州会取消公摊面积吗
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州满级住宅的终极答案是什么
大家对住房改善的需求是一直在变化提升的。
从梦想住进房改房，到嫌弃老破小。
从商品房有花园有电梯就是改善豪宅，到开始讲究户型、朝向、景观，再到要求小区绿化品质、物业服务、玻璃幕墙外立面、人车分离、星空顶停车场、酒店式管理、酒店的装修交标。
然后又出现了第四代住宅的概念，要有花园露台，要有3米以上的挑高，要高赠送高得房率低公摊。
其实公摊这个事情，一直是被大家口诛笔伐的事情。
我有时候看到大家对公摊的评论，往往义愤填膺，有时候情到深处，还会把李嘉诚揪出来，问候一通。
这两天公摊又被拿出来说事，起因是衡阳住建局，发布了一则通知，就是接下来衡阳的商品房会按照套内建筑面积计价销售。
所以有读者问我，广州会不会也跟进这项政策，把公摊给取消掉。
我们今天就来聊聊公摊的来龙去脉。
01
公摊面积这两年似乎已经和香港的李嘉诚深度捆绑。
毕竟前几年房子更贵，大家买套房精疲力尽，回头一看产证上建筑面积和实用面积那么大的差距，自然是有一肚子怨气。
情绪当然要有一个发泄的出口，于是李嘉诚很荣幸扮演了这样一个角色。没办法，谁让你名气大，挣钱又多。
实际上公摊的起源是上世纪五六十年代，当时的香港住宅只能整栋或者整层交易。
但是整栋和整层这么大的资金体量，普通人完全买不起，真正能接受的买家凤毛麟角。
于是开发商把整栋整层的单位拆分成了单独的一户，这样大大降低了买房的门槛。普通人也有能力买得起房子了。
这绝对是一个伟大的发明。
但新的问题出现了，那就是一栋楼，不止是有户内的空间，还有很多像花园、楼道、大厅这样的公共空间。这些空间的建筑成本怎么承担。
后来有一个香槟大厦的开发商，把公共空间的建筑成本的一部分，分摊到每个业主头上，于是公摊面积的操作模式就这样被发明出来了。
后来李嘉诚卖楼的时候，沿用了这种模式，算是把公摊这种算法发扬光大。
之后大陆的房地产开发，很多的规则都借用了香港的模式，这里面就有被大家厌恶的公摊面积。
我们说的公摊面积，一般包括两部分。
第一部分是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积等等。
因为高层建筑会配备更多的公共设施，特别是超高层还要有喷淋头，专门的消防水箱，所以一般情况下，高层的公摊面积会更大。
第二部分则是自家和公共空间的分隔，像外墙墙体水平投影面积的50%。
说的直白一点，也就是我们家里外墙的一半会计入公摊面积，另一半会计入套内建筑面积。
这就是很多客户在收楼后，如果那把池子仔细的量自家的房屋面积，会发现自己量出来的套内面积会比房产证上面的更小。
我们从具体的产品上来划分，一般情况下公摊面积都是超高层＞高层＞小高层＞底层洋房的。
在广州推行新的容积率新规前，随着整体楼层高度越建越高，公摊面积占用的建筑空间，是越来越大的。
按个时候的很多新房公摊面积至少都要站建筑面积的25％左右，高层公摊面积甚至超过了30％。
基本上在2020年前后的那一批新房，公摊面积都非常大。但是为了迎合市场，开发商又需要把房间尽量做多。
所以那几年出现了很多一个房间放不下一张完整1.2米床的户型产品。
这里面我印象比较深的像万科城市之光，大壮名城，保利罗兰国际，小面积都会有局促的感觉。
倒也不是责怪开发商就想造这么小，但成本和规则摆在那里，开发商也只能螺蛳壳里做道场，向着做麻雀虽小五脏俱全的产品方向一去不返。
02
其实在衡阳公布明年1月1号执行商品房按照套内建筑面积计价销售前，广州在去年的11月9号出台了《广州市建筑工程容积率计算办法》。
这个新政策的出台，使得开发商在新产品规划的时候，可以利用入户花园、飘窗、阳台这些空间，合理增加室内的使用空间。
说的直白一点，就是偷面积的的可操作空间变大了。小区的公共空间里，风雨连廊，景观亭廊，以及公共空间的配套，都不用计入小区的容积率。
随后，我们就看到了很多新建小区，实现了实用率超过100%的现象。现在85㎡不仅做三房两卫，还能找某个角落，给你加一个房间。
广州在没有取消公摊面积的情况下，用了另外一种方式，解决公摊面积的问题。
虽然我认为这种做法，对二手住宅和之前的新房项目是一种背刺，长期看不利于整个楼市的止跌回稳。
但是对于新标产品的新买家来讲，实惠还是有的。毕竟在目前的新房市场上，开发商是在价格降低的前提下，又增加了实际的实用面积，是实实在在的让利。
我印象里，目前广州市场上，应该暂时还没有新标的产品收楼，有业主拿到产证。
等之后收楼，领产证的时候，新标住宅的新业主，可以看一下自己的房产证。虽然实用面积通过偷面积的形式大大增加，但是套内面积依然是建筑面积的8成左右。
而衡阳的取消公摊面积，只是把套内面积和建筑面积，完全透明化，房屋总价是不变的。
那这两种方案那一种更优呢。
我们作为房产作者，要有自己专业性的坚持，肯定不能人云亦云，觉得大家喜欢听什么，就说什么。
为什么我会说广州的这个方案更优，是因为公摊面积的本质是其实是成本的摊派。不论表面上怎么算面积，背后算的都是成本。
这从上面我讲的公摊面积的起源就能知道，是当时开发商为了把公共空间的成本摊派给业主，搞出了一个公摊面积的概念。
成本只要产生，就只会转移，不会消失。
开发商卖完房就走人，但房子的产权是业主的。所以公共空间的成本，最终只会由业主来承担。
在过去，产证写建筑面积，就默认公摊面积是属于业主的。
而按照衡阳新规的做法，如果产证都按照套内面积来计算，那么小区的花园、凉亭、大堂，楼道，电梯井这些公共空间的产权，到底是开发商还是业主的。
也就是说，这种算法，很有可能出现一种情况，那就是公共空间的成本最终还是由全体业主承担，但业主的产权却并没有在产证上体现。
所以显然是广州目前的这个方案是更优的。增加实际实用面积，但又不减少产证上的建筑面积，是最有利于业主的。
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