招商林屿境，超140%得房率，第四代住宅有多神奇
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州楼市的春夏秋冬
楼市始终有自己的节奏和周期。春夏秋冬，一年又一年，周而复始。楼市的季节性看起来是宏观，实际上研究的终归是微观。
而我们作为市场的一部分，尊重市场规律，择机择时，就是最优选。
这两天公摊这个概念被推上风口浪尖，当然公摊面积已经数不清有多少次被口诛笔伐了。一度成为“房价高”怨气的出气口之一。
借着公摊的热度，广州近期有一个新盘的热度被推的很高，号称得房率前所未有的干到了140%以上。至少这几天，已经有好几个读者来咨询了。
这个项目就是南沙横沥岛的项目，招商林屿境。
今天我们聊聊这个项目，顺便再说说超高得房率的事情。
01
我们先来看这个项目情况。
招商林屿境在南沙横沥岛，距离地铁18号线横沥站的地铁入口大概400米，算是货真价实的地铁盘。
小区占地面积3.1万m²，建面7.8万m²，规模不算很大，就这还分成了东西两个地块，每个地块的规模就更小了。
容积率2.5，一共7栋楼层在17-32层的高层住宅，总共有806户。
其中1栋和5栋是2梯3户设计，其他5栋楼都是2梯5户设计。从梯户比来看，就知道整个项目还是走刚需和刚改路线。
这从产品的面积段上来看，也能看出来。一共三个面积段82m²的三方，110m²和125m²的四房。
虽然面积段是三个，但是产品设计凸显一个种类繁多。82m²有六个户型，110m²有四个户型，120m²有六个户型，全盘合计有16种户型。总有一款适合你。
目前首开的是南向看河涌的1栋和2栋，总货量158套。预计27年的年中可以收楼。
小区的配套齐全，但绝对不能算丰富。有一所九年一贯制的学校，附近有一座三甲医院中山一院。但除此之外，周边很荒凉，缺少商业配套。
不过这也正常，等业主收楼陆续住进来，一些基本的生活配套肯定会慢慢丰富起来。如果要综合一些的商业，那只能去蕉门或者金洲。
而且18号线在家门口，其实去万博也没有想象中那么麻烦。只是逛个商场，还要去万博，就不知道未来的业主心里会不会有一些落差了。
还有大家关注的价格。
目前还是吹风价，82m²单价在3万出头，110m²和125m²的单价在3.3万左右。按照现在开发商操作模式，我预计正式开盘价格会比吹风机略低。
如果这个项目就仅此而以，我觉得除了南沙周边工作的人群，或者未来长期稳定在18号线沿线工作的人群外，并不会有太多人对这个项目有很大的兴趣。
大家之所以关注这个项目，焦点其实还是在第四代住宅和超高的赠送率上。
先不说后续的成交如何，但至少在营销热度上，我觉得项目的营销策划做的是挺成功的，必须给营销负责人加鸡腿。
02
其实所谓的第四代住宅，既没有官方认证，也没有相应标准，并且也不是一个什么全新的概念。
早在2000年，就已经有这种空中大露台的设计了。
如果有兴趣，可以看看珠江新城东区的金碧华府，5号线潭村地铁站出来，远远就能够看到明晃晃的大阳台。
但为什么这种第四代形态的住宅没有普及，原因并不是造价昂贵，而是纯粹住起来不舒服。
这一点金碧华府的业主很有发言权，这种飘出去的大露台的居住体验并不是很好，采光差，隐私不好，景观视野受到影响。
我看过不少金碧华府的二手房，大露台的使用频率也不高，反而浪费了不少客厅的空间。
不少家庭的露台杂草丛生，没有大家想象的BBQ和饮茶品味人生，只留下一项晒衣服晒被子的功能。不要觉得养护植物是一件容易的事情，是需要花费不少精力和财力。
大露台成了一种看上去很美的产品。
我们在二手市场来看，金碧华府也并没有受到市场的青睐，即使是楼市大热期间，涨幅也并没有体现出什么优势。
另外还有一点可能是很多读者都忽略的地方，那就是不论你的房子得房率多高，产证上显示的依然是建筑面积8成左右的套内面积。
例如一套100m²的房子，按照开发商的宣传120%得房率，那房子的实际使用面积在120m²，但在产证上显示的套内面积，依然只有80m²左右。
这里就会有一个问题，未来这些高得房率的产品，进入市场后，会不会有明显的优势，其实是不确定的。
现在新房有开发商不遗余力的砸钱营销，但是变成二手房后，还会不会对未来的二手房买家有这么大的吸引力，并不确定。
一套房子的价值，也并不是单纯的大露台和高得房率就能决定的。
一套房最终值不值钱，靠的是面积的唯大不破，靠朝向景观无敌，靠户型方正，靠小区公共空间舍得堆料，靠地段核心增添的心理势能，靠物业服务周到管理到位。
一味的追求超高得房率，却牺牲的是品质和地段，房子也是卖不上价的。
像隔壁的深圳，在15年前后，也出现过一批高赠送，高得房率的产品。十年之后，在二手市场上，我查看了这些房子的成交价，不过是回归了市场的平均值。
所以在最后，我想和大家说的是，买房子，把高得房率当做一个重要的选择因素是没问题的，高得房率虽然产证上体现不了，但确实会有更多一些的居住空间。
但是大家不能把高得房率当做买房最重要的一条因素。如果因为过度追求高得房率，从而付出过高的溢价，就得不偿失了。
甚至说，我们房子产品的升级，是永远没有终点的。永远都有更好，更漂亮的房子被造出来，永远都有新造出来的梦想给市场去追逐。
好房子不稀缺，只有好地段的好房子，才是真正稀缺的。
产品的极致没有终点，但地段的极致有终点。产品升级的速度可以很快，但是新中心地段迁移的速度很慢。
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