PART 00
前言
这种喜欢更多是对珠江春这个项目地块品质的喜欢。
早在2020年9月珠江村旧改启动的时候，我就提到过，老黄埔终于能出现一个匹配的上鱼珠第二CBD定位的改善项目了。
所以我很期待中建能在这样一块天然的玉石上雕琢出一个什么样的作品出来。
最终呈现出来的效果，我看了项目和产品之后，觉得还是满意的。
只是喜欢和适合中间还隔着很多因素，这些因素才是真正决定大家要不要买的理由。
根据之前开发商的说法，项目明天就要正式公布价格了。今天我们就带大家一起来看看，珠江春到底值不值得买。
PART 01
优缺点
珠江春的优点
①珠江春的地段是小区最直观的优点。
整个项目是老黄埔当前所有在售新盘中，最靠近珠金琶的。近到一路之隔，近到一江两岸，近到一站即达。
②小区的道路交通非常便利。
北近中山大道，南临港前路之间，西侧隔着鱼茅路，等鱼珠隧道打通之后，开车前往珠金琶的时间，都能控制在30分钟以内。
③珠江春有老黄埔独一无二的江景视野。
和珠江前航道的距离不过200米，实打实的一线南向望江。江景景观面达到630米宽。
④产品定位在老黄埔很稀缺，主打改善，户型和产品设计都很有品质感。和其他同区域的项目有明显差异，避开内卷。
珠江春的缺点
①公共交通比较欠缺。最近的地铁站鱼珠站，步行距离超过1公里。
②小区南侧的黄埔港改造会有不确定性，小区的低楼层视野会受到影响。
③教育配套有不确定性。虽然地块规划有配建小学，但没有公布引进的学校，同时开学肯定比较晚，不适合有学龄儿童计划上学的家庭。
④旧改项目，周边的环境还比较杂乱。需要一个比较长的周期才能改善。
PART 02
小区详细情况
基础信息
占地面积：25万m²
总户数：1490
容积率：4.49
车位：2450
绿地率：超过35%
梯户比：3梯3户，3梯4户
首开楼栋：6、7、8栋
产品面积段：首开户型主要为130-180m²的4房2卫和4房3卫
交楼时间：预计2027年
价格
①6栋(43层):03户型/东南/130m²，单价:5.4~6.2万，总价:702~806万
②02户型/西南/130m²，单价:4.9~5.5万，总价:637~715万
③01户型/西南/143m²，单价:5~5.7万，总价:715~815万
④04户型/东南/143m²，单价:5.2~5.9万，总价:744~844万
⑤8栋(45层):01户型/西南/180m²，单价:5.7~7.6万，总价:1026~1368万
⑥03户型/东南/180m²，单价:5.4~7.3万，总价:972~1314万
⑦02户型/东南/130m²，单价:5.3~7.1万，总价:689~923万
交通
附近有5号线和13号线两条地铁，距离鱼珠站和大沙地站都在1公里左右。
通过地铁 5 号线可直达金融城和珠江新城，未来地铁 13 号线二期开通后，交通便利性将进一步提升。
此外，周边还有中山大道、黄埔大道等城市主干道，自驾出行也十分方便。
教育
项目内部规划有一所 45 班的九年制学校和 18 班幼儿园。这个是确定的，在地块规划就有体现。
但是最终引入哪家教育机构办学，目前还不太确定。但是考虑到旧改项目，未来读书的生源会有混读的情况。
教育质量肯定是不如生源纯粹的学校。
不过周边3公里范围内还有一些私立的国际学校，相当于在教育上多了一种选择。
商业
小区周边项目周边 3 公里范围内有 20 个商场，包括老黄埔的惠润广场、鱼珠CBD的保利鱼珠时光。
天河的美林天地，还有山姆会员店、宜家家居、盒马鲜生等大型商超。
再配上老黄埔丰富的各种临街小店。
基本上从低中高端的商业配套都齐全了，足够满足生活中的各种消费需求。
医疗
靠近中山一院东院、广州医科大学附属第五医院、广州市黄埔区中医院等多家大型三甲医院，距离属于刚刚好，开车或者坐公交车都很方便。
PART 03
小区产品详情
首推融资区3号地块，总共3栋住宅。6栋和7栋为3梯4户，8栋为3梯3户。全部户型均为南向。产品面积段在130-180㎡之间。
130m²四房两卫
130m²的板房展示的是南北对流的横厅户型。
亮点是连接次卧的景观阳台有将近6.9米。
有一个我是设置在了入户位置，也是考虑到三代人同住的隐私问题。都是目前比较主流的户型设计。
143m²四房两卫
143m²的四房两卫做了LDKB一体化的设计，是比较主流的直厅布局。
直厅的优势是客厅、三个卧室的朝向都是向南。主卧还做到了南北对流。
样板房为了体现客厅的空间，把其中一个卧室打通，但最终交付是以四房的标准交付的。
比较遗憾的是140m²这个面积段，没有采用双主套的设计，只有两个洗手间。
180m²四房三卫
180m²是这次首推面积最大的户型。
有专梯入户的户型，这点改善的感觉是很到位的。
除此之外还有双阳台双主套设计，入户那里还增加了一个独立的储藏室。如果不需要，也可以拆除。
其实现在新规环境下的户型设计，都不会有太多的问题。关键还是要看适不适合自己家庭的居住和使用习惯。
☟左右滑动查看更多
PART 04
适合哪些人买
最近有很多小伙伴都问到了我，关于珠江春这个项目的价格。
这说明大家对于珠江春这个项目的产品本身，基本都是正面的态度。
但是我们买房，不能只看房子本身，同样要看房子的价格。大家的分歧都主要在珠江春的定价上。
单看目前开发商公布的价格，小面积单价5万左右，大面积单价去到了7万往上。
如果我们放在当下的老黄埔来看，这个价格肯定是偏贵的。
现在老黄埔的新规新新项目，保利中央公馆、未来方洲、海丝城，包括之前的一些次新楼盘富颐华庭，万科城市之光。基本没有超过单价4.5万/m²的。
但如果我们把目光放在珠江前航道，一线江景这个范围上来看。非住宅的鹏瑞一号，半住宅的臻溋名铸，单价都在20万往上，住宅的珠江春配套并没有比这些豪宅差太多。
如果我们再把范围放宽泛一点来看，拿番禺的长隆悦府，拿荔湾的白鹅潭悦府，拿海珠的保利燕语堂悦来对比，就发现在价格段差不多的情况下，地段、配套、产品是完全不会逊色这些项目的。
所以归根结底，珠江春是一个非常泾渭分明的项目。喜欢的人会很喜欢，不喜欢的人会觉得太贵，不值。
我的观点是即使你非常喜欢珠江春，也先不要在项目开盘的时候就冲进去。可以观望一下市场对项目的反馈之后，再决定要不要选择珠江春。
如果大家有任何关于珠江春，或者买房的疑问，欢迎大家和我留言探讨。
更多有用干货，点点下面关注
长按识别，加个好友
围观我的朋友圈，不定期分享房产内容
