这是橙子的第424篇原创
大家好，我是橙子。
一个在广州帮大家买到适合自己房子的朋友。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州最后的战役
我们聊了广州过去一年土拍的情况。土地供应明显减少是大趋势，但从结构上来看，供应减少主要集中在外围区域，而核心区域的土地供应正相反，这几年是持续增加的。
但这并不妨碍我们目前正处在一个供应减少，需求逐渐恢复的阶段，依然是市场经济自我调节周期中的一个环节。
我感觉最近找我咨询购房时机的粉丝比例在增加。
当市场的发展方向缺少分歧的时候，一般粉丝咨询的内容往往都是很具体的。
例如，我有多少钱的预算，我买这套房的目的是婚房、读书或者通勤，那么适合我的房子有哪些。
也就是说，问这种问题的粉丝，他自己已经把要不要买房，什么时候买房这些问题的答案自己总结出来了。他现在缺少的是执行层面，怎么买，买哪里。
而当越来越多的粉丝咨询买房时机的时候，就说明市场上的分歧开始出现了。
这种情绪上的变化很正常，只要关注广州楼市的动态，就知道广州在9月底新政后，市场的回暖。
毕竟只要有买房的需求，谁能在二手连续3个月网签超过1万套的行情下，没有想法呢。
但宏观数据只是一个数字，重要的还是执行层面的操作。并且，买房这件事情，最终还是要落实到个人的具体需求。
任何方案也只能是对症下药，并不存在适用于所有人的灵丹妙药。
01
其实不论楼市处在一个什么样的状态下，买房都是一件勇气和技术并存的事情。
我们既要清晰广州各个板块未来发展的脉络，要分析板块内各个楼盘的地段、产品的成长性，要预留出未来的置换路径，还要踩盘淘笋砍价，砍业主砍开发商，更需要一些好运气。
但不论技巧多么精练，斗不过是一些细枝末节。大道至简，前提还是要捋清楚自己的需求，以及对自己未来的现金流有一个准确的判断。
我们先从需求端说起。
可能市场的需求千千万万，但是总结下来，还是可以归纳成三类。
刚需、改善和投资。
刚需的需求很多，但离不开一个“住”字。
所以我们所有的选择，都围绕自住展开。
例如结婚准备婚房，对于很多刚组建家庭的小两口来讲，有一套房确实意味着新生活的开始，同时这套房还是共同的生活空间，家庭资产的压舱石。
又或者学位需求，可能过去几年租房生活也能缝缝补补凑合，但孩子即将面临读书，那就要考虑解决孩子的读书问题，一套有学位的房子，是最好的解决方案之一。
在自己能力的范围内，给孩子提供最好的教育环境，不管挂牌名校是不是名校，至少学校的设施够好。
这些都是实实在在必须要买房的需求。不光要买，还很紧迫，时间不等人。
那就趁着现在首付的资金要求不高，利率条件划算的情况下，多花点时间和精力，放在选房上面，买一套自己可承受范围内最好的。
刚需首套房，上班的通勤距离是重中之重，控制在通勤时间40分钟以内，绝对不买住不了的投资房。
同时在买对板块的前提下，量力而行，不用给自己太大压力。
等第一套经历过一波楼市行情，有一些涨幅之后，再去向上置换。那个时候，即使收入没有增加，内心的压力都会减少很多。
先找到挣钱的感觉，很重要。
改善需求，显然没有刚需那么迫切，往往还伴随着卖一买一的情况。那就要审视目前手上的房产是不是足够优质，置换是不是能够带来更好的生活和居住品质。
这种改善，要不就是要换的房子更大，房间更多。要不就是地段上有所升级，更靠近核心区区域，更方面自己的通勤，周边有更完善的配套。
如果不是追求地段和配套上升级的置换，纯粹为换房而换房，那就别来回折腾了，按兵不动是最好的选择。
这一年我印象里至少劝了10组以上的客户，不要把手里房子卖了，买一套地段和面积都差不多的高得房率新房。
广州目前置换的通道的顺畅是前所未有的。
首付的降低，限购限贷的取消，税费的降低，还有利率的下降和先息后本的选择。这戏新政策叠加在一起，共同构成了目前置换极低的成本和极高的可操作性。
可能唯一缺少的，就是你自己对未来有没有足够的信心，以及是不是认为自己值得住上更好的房子。
投资需求，那目的就是低买高卖。既要考虑房子入手的价格是不是足够笋，同时考虑自己的资金使用率是不是够高。
投资的核心是“预判”，在未来还一片朦胧的时候，就要下注了。需要面临不确定的未来、以及巨大风险，这才是投资。
当局势非常明朗的时候，已经是明牌再入场，这就不叫投资，这是妥妥的跟风站岗接盘。
举个简单例子，0809年的时候，当时舆论对房价未来的走势争议更大。
社会的主流舆论是觉得那个时候房价虚高，房产有巨大的泡沫，未来要大跌。但也有一小部分人觉得，我们的房价未来还会继续大涨，涨到5万一方，涨到10万一方。
后来谁对谁错，我想就不用多说了。
同样在我们经历了15年到21年这波涨幅，大部分人开始认可我们的房价会继续上涨，有不少人高杠杆上车。只有少部分人认为房价短期内见顶。
后来发生了什么，相信也不用我多说，大家都知道了。
所以，在投资领域，最简单的一条标准，就是大部分人认为正确的，必然是错的。赚钱靠的是买在分歧。
现在又来了抉择的十字路口。
02
熊市买房，牛市卖房。
大部分人都搞反了。在市场最热的时候冲进去，站岗高位，寒风瑟瑟。在市场最冷的时候，心灰意冷，割肉离场。多年之后，回头一看，后悔莫及。
同样一套房，买卖的时机不对，就会出现浮盈浮亏相差百万的情况。
买卖的节奏，是比选筹还重要的。
这也是我要说的，不要试图赚最后一个铜板。我们做不到买在最低点，卖在最高点。但是我们可以在市场最冷的时候淘笋，可以在大行情发酵三个月左右的时候卖房。
这样操作虽然会损失掉一点利润，但这一定是可行的，可以预判的。
用损失的一部分利润，换取确定性，是值得的。
但我仍然建议大家在买房前，问自己一个问题，那就是如果房价继续跌，自己能不能承受这种风险。
如果你的回答是承受不了，那么我就建议你先别着急下手买房，等把这个问题想明白了，再做决定。
很多时候即使你最终的选择是正确的，但市场也需要时间来证明你的正确，你也会在相当一段时间内很痛苦。
比如当年做空美国次级债的对冲基金，承受了很长时间的亏损。这段时间，你要承受孤独无助，不被理解，自我怀疑，赔钱的痛苦。堪比修行。
择时我们无法做到掌控自如，但是房子买入的整个流程，每一步都尽量做到最优。这是我们可以控制的因素。
就好比很多顶级公司，不见得有什么惊天动地的秘籍加持。
他们就是在每一个环节做到比竞争对手强5%。研发，供应链，产线，营销，销售，售后，每一个环节虽然都只是5%的提升，但是加在一起就是巨大的领先优势。
宏观经济波澜壮阔，我们不过沧海一粟。唯有孜孜不倦踩盘淘笋，不厌其烦摆台谈价，无微不至优化交易细节，才是我们可以掌控的。
宏观是宏观，你是你。属于你的，就做到极致。
最后一条建议，是保证现金流，提升自己挣钱的能力。这才是平稳度过牛熊周期最重要的因素。
房产本身是一项投后管理非常省心力的事情。买入后，除了租赁和基本的房屋维护外，不需要花费额外的心力去管理。
利用宽裕的时间，守住自己的本业，持续拓展赚钱能力，才是继续开疆拓土建仓的源动力。
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