广州年底楼市的真相
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：天河业主倒吸一口凉气，但别慌。。
我们聊了明年天河有11块宅地供应，但没必要对明年的市场觉得悲观。
实际上我们拆开宏观看微观，就会发现真正优质的地块，也只有华景新城和金融城的四块宅地。四块地总占地面积加起来不到10万方。
并且地价不便宜的情况下，开发商也只能做高端改善和豪宅类的产品。
供应只是市场的一个面，真正重要的还是需求的那一个面。
这段时间，好像讨论楼市的热度没有10月那么高涨，引起全民讨论的也就是一个公摊取消的问题。
公摊能上热搜，并且持续多天的讨论，有两个观测的角度。
一个角度。
是在这个流量为王的时代，大众的注意力是一种稀缺资源，流量就是金钱，没有哪一条热搜是无缘无故让你我看到的。每一条热搜背后都有不菲的投放价格。
如果一条信息可以被我们持续不断的看到，幕后必然是有相应的推手。
一种就是商业逻辑。商家买下来，投放出来给我们看到，用以作为宣传促销的手段。
另外一种是宣传逻辑。有人把这条热搜推送出来，目的是影响舆论，可以达到一定的社会层面的效果。
这条热搜的逻辑是哪一种呢。
另一个角度。
公摊的事情在不具备病毒传播的条件下，还能激发起全民的热烈讨论，是因为住房的事情关系到大部分人的切身利益。
不论楼市怎么跌宕起伏，住房子，住更好的房子的需求一直在，从来没有改变过。
只是这些需求都隐藏在水面下，市场看起来风平浪静，需要用一把火点燃引爆，这把火就是“买房赚到钱”。
01
近期广州楼市看似平淡，实际上成交并不差。
我们先看二手房的数据。
贝壳上10月广州成交4184套，日均成交141套。11月广州成交4050套，日均成交138套。这个月前三周贝壳成交2400套，日均135套。
要知道年底11月和12月，是二手成交每年最淡的时间点。市场数据依然保持平稳的态势，该买房的在买房，该卖房的在卖房。
一般贝壳的市场占有率在50%左右，也就是说广州每个月的成交数据在都能保持在8000套左右。
住建局的数据也证明了这一点，10月成交7242套，11月成交8669套。
当然住建的数据相对滞后，需要交易过户完成才算成交，所以住建局的统计数据11月成交高于10月，由于12月的减税政策，我预计12月住建局成交数据会更大。
贝壳的挂牌量，和最高时相比，现在也减少了9000来套。
这个成绩，意味着广州每个月都有8000多个家庭，在广州的万千灯火中，找到属于自己的那一盏。广州依然对人口有着巨大的吸引力，是一座值得大家为止拼搏奋斗的城市。
当然，我也有听到不同的声音。
有人说自己的房子依然没有卖掉，自己身边的朋友也没见到几个人在买房的，而且生育率一直在下降，这个数据会不会有水分。
我只能说，广州常住人口有将近2000万人，其中非户籍人口有将近1000万，广州解除限购之后，这些都是巨大的购买力。
除此之外，广州更虹吸整个广东省1亿多人口，加上周边的省份，像湖南6000多万人，广西5000多万，江西4000多万人口。
这些人口，都有机会转化成庞大的购买力。
之所以觉得市场平淡，其实是因为我们最近又进入了政策的真空期。
之前广州楼市从新房得房率，到解开限购，到降低贷款成数，到减利率，再到减免税费，可以算是全力以赴，毫无保留的把买房这件事情的方方面面都照顾到了。
我们不要陷入信息茧房中，要知道我们的市场是广阔且庞大的。
02
我预计我们很可能会在这段时间，再推出一轮新的政策。当然，这轮政策可能会偏向宏观，并且侧重在金融端。
当然，每年楼市的11月开始直到来年的3月，这个期间都是楼市传统的淡季。
今年的广州似乎没有往年的冬天寒冷，但是12月开始，先是圣诞，接下来是元旦，紧接着就是春节了。
很多公司的工作内容都开始围绕着一年的总结和下一年的规划。
生活的氛围都逐渐被节日的气氛笼罩。
特别是春节临近，是一家人团圆，辞旧迎新的时刻，更是很少人会做重大资产的买卖。
对于我们专业人士而言，这个阶段反而更适合买房。
因为抛盘永远存在，永远会有需要卖掉房子筹钱急需的人群。这个时候反向操作，竞争对手少，反而最容易淘到笋盘。
要知道，即使看上去市场上不论是新房还是二手房的供应都很多，但如果把包括通勤、配套、学校、产品在内的需求加进来，经过一轮筛选，就会发现适配自己需求的房子并不多。
从微观的角度来看，广州楼市也出现了很明显的板块之间的分化。
微观市场我们可以看到，像天河北、天河公园、华景新城，甚至广钢、越秀这些有学位加持的板块，交易活跃，价格企稳后，开始微微回调。
除了有学位加持的板块外，珠江新城这样的核心板块也开始企稳。
几个比较热门的楼盘，像嘉裕公馆，中海花城湾经过前一段时间笋盘的消化，业主心态开始变硬。
我们砍价的时候，拿过去的成交打压业主的心理，业主都会表现出极大的抗拒。这种心态的转变，在挂牌价上也能得到体现。
随着主流小区的回稳，珠城一些大家觉得比较边缘的楼盘，也开始放量。尚东君御、尚东宏御、星汇雅苑、骏逸苑、华骏花园这一波成交后，价格都开始逐渐回稳。
其他外围的区域，金融城、琶洲东、老黄埔、万博，目前还在低位徘徊，回暖的表现仍然不是特别的明显。
新房方面，我们最近确实遇到了个别开发商涨价的情况。但这不是一个普遍现象，目前大部分开发商的价格都还是可以聊的。关键在于能不能找到开发商的话事人。
虽然市场上大部分的买家都要承担“怕不买涨价，怕买了继续降”的压力。
但市场短期内怎么运行，谁都无法预测。我们要做的只能是在保证现金流和月供安全的前提下，把当下的选择做到最优，把控好当下可以控制的事情。
例如板块选择是不是适合自己，这套房是不是满足家庭需要，房子的价格有没有谈到最低。中间当然会有波折，但正确的事情，有难度也是正常的。
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