这是橙子的第422篇原创
大家好，我是橙子。
一个在广州帮大家买到适合自己房子的朋友。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：到底要不要提前还房贷
建议大家不要申请提前还房贷。
我们今天聊另外一个话题，天河最近有一个房价是周边项目价格5折的项目，用地得到批复了。
我要说今天还真不是标题党。
5折的这批房子在黄村，也有相应的文件支持，这些房子会参考周边房价平均价的5折。只不过这些房子不是商品房，而是保障房。
广州自从7月份发文，要大力建设保障房以来，保障房的很多工作都算是在有条不紊的建设中。
过去市场对保障房的反响很平淡。
因为用高情商的说法是，保障房都建在山清水秀，远离城市污染的世外桃源。低情商的说法是，房子都盖在鸟不拉屎的山沟沟里。
但是今年广州很多保障房的选址有点不一样了。
13个保障房项目里：
5个存量房分别是嘉翠苑、鸦岗一期、萝岗和苑一期、萝岗和苑二期、石丰路二期。
3个按需定建的项目是广龙路、广龙路西侧、太和站南侧项目。
5个新建项目则在天河区奥体新城、海珠区新滘西、荔湾区葵蓬南、番禺区新造二期、白云区马沥站北侧。
虽然依然有不少山清水秀，充满负氧离子的选址。但是开始出现一些配套齐全，地段核心的保障房。
这段时间，官方正式公布了天河奥体新城保障性住房项目取得用地批复。不得不说，广州的保障房终于上硬菜了。
01
这次天河的保障房是天河首个配手型保障房项目。
位置选在黄村奥体板块，在广园快速以南，圃兴路以西，如果熟悉广州的读者，就应该知道天河区广园快速以南的含金量。
天河广园快速以南的刚需新盘，即使是广州财政如此困难的2024年，都几乎没有新增的供应。
我们拿附近楼盘来讲这个项目的地段，大概就是在旭景花园的东侧，城市假日园的北侧，和中海康城隔着广园路南北相望。
交通方面，过一条人行天桥，就是21号线的黄村站。
开车也很方便，北侧是广园快速，南侧就是中山大道。不论是去珠江新城、金融城还、琶洲还是天河北，都在半个小时的车程范围内。
附近还有优托邦、东圃商业街这样的商业配套。
保障房自身也有配件的学校，按照规划总共3栋住宅，预计800多套房，主要面积段都是60-70m²的两房到三房。
建设工期将近900天，也就是说，等到27年年中，买了保障房的住户，就有机会收楼搬新家了。
至于大家都很关心的价格，按照配手型保障房的设计思路，一定是贴着成本来设置的。之前的文件里提到，可能会是周边商品房的5折。
只不过黄村奥体板块的存量二手房不少，要看这个5折的参照物是谁了。
如果是中海康城和旭景家园作为标准，按照现在二手3万5左右的单价，那保障房的价格就是2万单价不到。
如果按照城市假日园和广园路北侧的天河壹品作为标准，那保障房的价格可能会在3万左右。
但不论如何，学铁商齐全，地段靠近核心区的配手型保障房，看上去都挺诱人。
是不是这些保障房对于刚需买家来讲，可以放心买，周边二手房的房东要开始发慌了。
02
答案显然是否定的。但凡看到有便宜可以占的，一定要小心便宜的背后是有代价的。
这些保障房的问题在哪里？
在于之后的交易条款非常苛刻。
配售型保障房管理办法明确了，不得变更为商品房上市交易，不得互换、转让、赠与、出租、其他抵押、设立居住权、闲置1年以上、改变用途。
而且当触及某些条件，必须退出保障房。
例如如果家庭全员户籍迁出广州了，或者购买、接受赠与，从而在广州有了其他的房产（未成年子女成年后拥有本市住房的除外），就必须腾退保障房。
腾退保障房，需要在保障房流转平台进行挂牌出售。
出售对象是符合保障房申购资格的人群，售价不能超过原购买价。
如果挂牌1年无人购买，可以跟专营机构申请回购，价格自主协商，但不超过回购价格。
这个回购价格按照原购买的房价，每年扣减1%，相当于折旧费。
如果购满3年想要转让的，可在保障房流转平台挂牌出售。转让或回购的价格要求和上面一样。
另外如果保障房被公积金中心、银行、法院处置的，由专营机构按照回购价格回购。
其实这就意味着，你买的这套保障房，虽然用了5折的价格，但是相应的代价，就是没有获得这套房百分百的产权。
我们都知道，一套房子由两个部分组成。
一部分是这套房的使用权，这部分的价值我们可以用租金来衡量。
另一部分就是这套房的处置权。也就是房产证可以证明的产权。这是一套房最重要的权利。
只要在法律允许的范围内，我们可以自由的选择自住，放租或者出售，也可以找银行抵押。同时，放租和售卖的价格，我们也都拥有定价的权力。
最核心的是我们可以拥有这套房带来资产升值上的收益。
但是，保障房把这部分权利全部拿走了。
买家不能拥有这套房的升值，不能选择这套房的处置方式。
我们可以大概做个计算，广州现在一套500万的房子，租金大概就是5000块钱，租售比在1.2-1.5%之间。
如果这套房现在价格是250万，那租售比也就是2.4-3%的水平。
我们拿另外一项资产，交易几乎冰冻并且很难抵押的公寓来看，广州的公寓一般的租售比在5%左右。
这样看是不是就很清晰了。
也就是说，保障房相当于让你拿公寓两倍的价格，买一套产权还不如公寓完整的房子。
当然，就像都说公寓不能买，但是依然有人冲进去买一样，这些保障房推出后，也肯定会有买家。
但是只要算一下帐，就知道买保障房是无利可图的。
保障房让我想到了当年中兴搞过一批员工安居房。
当时中兴在西丽有一批员工安居房，在中兴工作8年以上的员工可以用4000块钱每方的价格买下来，要知道15年西丽周边的房价也有将近3万每方了。
这可是巨大的福利。很多人在中兴工作四五年，遇到好的跳槽机会不走，就是为了拿到安居房的购买资格。
然后到了2018年，中兴被列入制裁名单，公司扣减奖金等福利。安居房政策变了，员工只能租，不能买。
安居房也是一种保障性住房。保障性住房市场逐渐走向共有产权、出租等运营模式。之前买的安居房也只能以受限制的价格，卖给公司的同事。
而之前用3万每方买了商品房的同事，房价早都翻倍，赚到资产升值的钱。
一分价钱一分货，每一个看似便宜的背后，都暗中标好了价格，代价不可谓不高昂。
保障房是如此，还有很多人生的选择也是如此。
加个好友，围观我的朋友圈，不定期分享房产内容。
更多房产信息，请关注公众号。
我们以100%客户的立场，提供一站式定制买房贷款服务。
