华泰 | 房地产：销售回暖，开竣工降幅扩大

投资：相对承压，开竣工降幅均扩大

11月全国房地产开发投资额同比-12%，降幅较10月收窄1pct。具体来看：1）土地端：11月土地市场涉宅用地供应建面同比-27%，成交建面/成交金额分别同比-18%/+16%（10月-19%/-27%）。2）开工端：11月新开工同比-27%，降幅较10月扩大0.1pct，销售尚未完全企稳与房企拿地不足制约开工规模。3）竣工端：11月竣工面积同比-39%，降幅较10月扩大19pct，主要系基数较高所致。此外2021H2起的销售与新开工下滑或逐步传导至竣工端，后续竣工表现仍需观察保交房的推进情况。4）施工方面，1-11月施工面积同比-12.7%，降幅较去年全年扩大5.5pct。

销售：量价延续回暖态势，一线城市房价环比涨幅持平

11月商品房销售面积/金额同比+2.9%/+1.4%，均自10月由降转升，带动1-11月累计同比降幅分别收窄至14.3%/19.2%。房价环比降幅延续收窄，一线城市延续上涨。11月70城新房价格指数同比-6.1%，环比-0.2%，环比降幅较10月收窄0.3pct；二手房价格指数同比-8.5%，较10月收窄0.4pct，环比-0.3%，较10月收窄0.2pct；一线、二线、三线城市分别环比+0.4%、-0.2%、-0.5%，一线城市涨幅环比持平，二、三线环比降幅分别收窄0.2、0.1pct。11月二手房价格指数环比上涨的城市个数增长至10个，两个月均环比上涨的城市有北京、上海、深圳、杭州、厦门、成都、重庆。

融资：房企现金流有所改善，白名单机制效果显现

11月房企到位资金同比+2.9%，较10月由降转升。具体来看：1、10月定金及预收款、个人按揭贷款同比+5.7%、-0.1%，前者由降转升，后者降幅收窄9pct；2、11月国内贷款同比+9.9%（10月-8.8%）；自筹资金同比-4.1%，降幅较10月收窄19pct。销售有所回暖，房企定金及预收款、个人按揭贷款到位资金情况均边际回暖；以及白名单机制下，房企开发贷到位资金情况有所好转。据住建部最新统计，截至11月末，白名单项目贷款审批通过金额达到3.6万亿元，较10月16日的2.23万亿提升明显，且开发贷与开发投资剪刀差在扩大亦显示房企现金流情况有所改善。

销售量价延续改善，推荐资源充沛运营稳健的房企

近期地产政策利好频出，市场信心有所修复，后续仍需要关注政策落实情况与成交回暖的持续性。我们看好在核心城市储备充沛及运营稳健的优质房企在行业筑底回升过程中率先受益。

风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。

投资端相对承压

11月全国房地产开发投资额同比下降12%，降幅较10月收窄1pct。具体来看：1）土地端：11月土地市场涉宅用地供应建面同比下降27%，成交建面/成交金额分别同比下降18%/上升16%（10月-19%/-27%）。2）开工端：11月新开工同比下降27%，降幅较10月扩大0.1pct，销售尚未完全企稳与房企拿地不足制约开工规模。3）竣工端：11月竣工面积同比下降39%，降幅较10月扩大19pct，主要系基数较高所致。此外2021H2起的销售与新开工下滑或逐步传导至竣工端（房地产开发周期2-3年），后续竣工表现仍需观察保交房的推进情况。4）施工方面，1-11月施工面积同比下降12.7%，降幅较去年全年扩大5.5pct。

开发投资降幅小幅收窄

2024年1-11月全国房地产开发投资累计完成额为9.4万亿元，累计同比下降10.4%。其中住宅开发投资累计完成额为7.1万亿元，累计同比下降10.5%。

2024年11月全国房地产开发投资当月完成额为0.7万亿元，同比下降11.6%，环比下降4.0%。其中住宅开发投资完成额为0.6万亿元，同比下降11.7%，环比下降6.7%。

开竣工降幅扩大

2024年1-11月全国房屋新开工面积为6.7亿平，累计同比下降23.0%。其中住宅新开工面积为4.9亿平，累计同比下降23.1%。

2024年11月全国房屋新开工面积为0.6亿平，同比下降26.8%，环比上升17.5%。其中住宅新开工面积为0.4亿平，同比下降26.9%，环比上升15.6%。

2024年1-11月，全国房屋施工面积为72.6亿平，累计同比下降12.7%。2024年1-11月全国房屋竣工面积为4.8亿平，累计同比下降26.2%。

销售同比由降转升，房价环比降幅收窄

市场量价延续回暖态势。11月商品房销售面积/金额同比上升2.9%/1.4%，均自10月由降转升，带动1-11月累计同比降幅分别收窄至14.3%/19.2%。房价环比降幅延续收窄，一线城市延续上涨。11月70城新房价格指数同比下降6.1%，环比下降0.2%，环比降幅较10月收窄0.3pct；二手房价格指数同比下降8.5%，较10月收窄0.4pct，环比下降0.3%，较10月收窄0.2pct；一线、二线、三线城市分别环比上涨0.4%、下跌0.2%、下跌0.5%，一线城市涨幅环比持平，二、三线环比降幅分别收窄0.2、0.1pct。11月二手房价格指数环比上涨的城市个数增长至10个，两个月均环比上涨的城市有北京、上海、深圳、杭州、厦门、成都、重庆。

销售量同比由降转升

2024年1-11月全国商品房销售面积为8.6亿平，累计同比下降14.3%。其中，商品住宅销售面积为7.2亿平，累计同比下降16.0%。

2024年11月全国商品房销售面积为0.8亿平，同比上升2.9%，环比上升7.1%。商品住宅销售面积为0.7亿平，同比上升4.9%，环比上升4.2%。

2024年1-11月全国商品房销售金额为8.5万亿元，累计同比下降19.2%。其中，商品住宅销售金额为7.5万亿元，累计同比下降20.0%。

2024年11月全国商品房销售金额为0.8万亿元，同比上升1.4%，环比上升3.7%。商品住宅销售金额为0.7万亿元，同比上升3.6%，环比上升1.9%。

房价环比降幅收窄，一线涨幅持平

根据统计局发布的70大中城市房价数据，11月70城新房价格指数同比下降6.1%，降幅较10月收窄0.1pct，环比下降0.2%，降幅较10月收窄0.3pct；70城二手房价格指数同比下降8.5%，降幅较10月收窄0.4pct，环比下降0.3%，降幅较10月收窄0.2pct；其中一线、二线、三线城市二手房价格指数同比分别下降8.0%、8.4%、8.8%，较10月收窄1.6、0.4、0.2pct，环比分别上升0.4%、下降0.2%、下降0.5%，较10月涨幅持平、跌幅收窄0.2pct、跌幅收窄0.1pct。2024年11月，新建商品住宅价格指数环比上涨城市个数为17个，较10月增加10个；二手住宅价格指数环比上涨的城市个数由8个增长至10个。

房企现金流有所改善

11月房企到位资金同比上升2.9%，较10月由降转升，提高13.6pct。具体来看：1、10月定金及预收款、个人按揭贷款同比增长5.7%、下降0.1%，前者由降转升，后者降幅收窄9pct；2、11月国内贷款同比增长9.9%（10月-8.8%）；自筹资金同比下降4.1%，降幅较10月收窄19pct。销售有所回暖，房企定金及预收款、个人按揭贷款到位资金情况均边际回暖；以及白名单机制下，房企开发贷到位资金情况有所好转。房企融资协调机制仍不断落地中，据住建部最新统计，截至11月末，白名单项目贷款审批通过金额达到3.6万亿元，较10月16日的2.23万亿提升明显，且开发贷与开发投资剪刀差在扩大，后续白名单机制仍将在缓解房企现金流压力方面持续扮演重要角色。

2024年1-11月房地产开发企业到位资金为9.7万亿元，累计同比下降17.5%。11月房地产开发企业到位资金为0.9万亿元，同比上升2.9%，环比上升12.0%。

拆分到位资金的主要构成：

2024年1-11月房地产开发企业到位资金中，国内贷款为1.3万亿元，累计同比下降5.3%。

2024年1-11月房地产开发企业到位资金中，自筹资金为3.5万亿元，累计同比下降9.9%。

2024年1-11月房地产开发企业到位资金中，定金及预收款为3.0万亿元，累计同比下降25.2%。

2024年1-11月房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款为1.4万亿元，累计同比下降30.4%。

投资建议

12月16日，统计局发布2024年1-11月份全国房地产市场基本情况。11月数据显示房地产市场销售边际回暖，但投资端相对承压。销售边际改善明显主要体现在，11月销售面积/金额同比+2.9%/+1.4%，较10月由降转升；房价环比降幅亦有所收窄，其中一线城市环比涨幅持平。但开发投资同比降幅扩大，开竣工降幅均扩大。此外，11月房企到位资金同比由降转升，显示房企现金流有一定改善。近期地产政策利好频出，市场信心有所修复，但仍需要关注政策落实情况与成交回暖的持续性。我们看好在核心城市储备充沛及运营稳健的优质房企在行业筑底回升过程中率先受益。

风险提示

行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。

行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。

部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。