“流氓” 不适合住公寓

文摘   2024-07-19 07:08   加拿大  
在开始正文之前,我们先聊一下“rogue”这个词👇

最常见的翻译中文词是“流氓、恶霸”。
为什么老姜特意检索“rogue”这个词呢?因为在当代加拿大,很少看到用这个词来说一个人。本着尊重原著的原则,俺还是用这个词来说今天的故事吧。

基洛纳(Kelowna)一家卑诗省高等法院审理了
业主奥古斯特-杰罗姆-弗拉曼(August Jerome Flaman)和格洛丽亚-简-弗拉曼(Gloria Jean Flaman)夫妇
对堂公寓La Vista Ridge的案件
为了方便叙述,我们就简称业主为弗拉曼,他们是建筑群La Vista Ridge一个单元的业主。
起因:在2019年和2020年,弗拉曼未经业主委员会批准,私自进行了一系列的升级,包括安装按需热水器、高效炉、空调冷凝器和氡气消减装置。
对住在独立屋的业主来说,这些升级改造本无可厚非。按需热水器、高效炉是政府提倡的,因为可以节能减排。随着地球变暖,空调也变得越来越普遍了。特别是氡气消减装置,这是绝大多数人忽视的一个东东。氡气是土壤中的放射元素铀衰减而来,可以导致肺癌。
但是,对住在公寓里的业主来说,情况就大大不同了!因为安装这些设备,必须有通往室外的管道,也就是说必须钻墙开洞。要知道,公寓的外墙属于公共财产(Common Property)!钻墙开洞可能会导致雨水渗透,所以,公寓业主委员会一般是不同意对外墙进行钻墙开洞的,除非得到管理委员会许可。
大法官布里安娜-哈德威克(Briana Hardwick)说:"某些人并不完全适合居住在公寓环境中,因为在这种环境中,他们会受到一些限制,而如果他们居住在拥有永久产权的住宅中,则很可能不会受到这些限制"。"当这些人倾向于采取自助和/或无赖措施来解决冲突问题 "时,情况就变得更糟了。
在大多数情况下,弗拉芒夫妇在开工前都没有寻求业主委员会批准。弗拉芒夫妇对业主委员会说他未经批准开工并无异议,但辩称改建工程急需进行,并指责业主委员会办事拖拖拉拉。其中一个争议项目涉及氡气消减,这是业主委员会承担的共同费用。对于安装氡气消减装置,业主委员会制定了一项计划,从受影响最严重的单元开始,逐步解决。但是, Flamans 夫妇等不及了,自己进行了测试,并在 2020 年 8 月和 9 月未经业主委员会批准的情况下,私自钻墙开洞安装通风装置。
大法官布里安娜说:“对公共财产改建进行管控,特别是对建筑外墙的控制非常重要。这样有助于防止进水和财产损失,限制责任,保持(公寓)可保性”。安娜指出,弗拉芒一家在晚上 9:30 钻墙开洞,这是一种 "偷偷安装",表明弗拉芒一家 "试图避开众所周知的公寓雷达"。
2021 年 2 月,业主委员会请一家第三方公司对建筑外墙进行了评估,发现弗拉曼夫妇改建造成的外墙穿孔需要修补。 弗拉曼先生认为,他们有权 "插队",然后,再向业主委员会申请报销安装费用,因为他们认为业主委员会延误时间过长。
大法官不同意弗拉曼的说法。大法官说:"在任何情况下,如果业主委员会花费的时间比他希望的要长,只要能证明业主委员会没有遵守(分层财产法),弗拉曼先生都有其他的变通办法,而不是无赖或自救"。
大法官说,弗拉芒一家更愿意先做他们认为合适的工程,然后再寻求批准。业主委员会对他这种做法已经 "相当宽容"了,甚至对弗拉芒未经授权的改建给予了补偿。大法官指出,但这并不意味着弗拉曼一家对今后的违规行为可以自己全权处理。除了建筑物改建引起的纠纷外,业主委员会还指控弗拉曼试图用车辆恐吓一个人。弗拉曼否认有此行为。
弗拉曼还曾有过刁难他人的记录,包括频繁发送电子邮件,妨碍了身为志愿者的理事会成员的工作效率。物业经理据称因弗拉曼而辞职,还有一名承包商因弗拉曼的干扰而停止了弗拉曼家单元的工作。
大法官说:“分层业主有权发表自己的意见,而这些意见并不总是一致的。她认为弗拉芒一家违反了分层的规章制度,评估的罚款是有效的”
大法官命令弗拉曼在命令下达 120 天内支付罚款,并禁止他们今后在未经批准的情况下进行改建。

老姜善意提醒

  1.  公寓和联排都属于strata,也就是共管物业。

  2. 住共管物业一定要遵守物业的规章制度(Bylaw 和 The Rules)。

  3. 一般来说,换地板、拆除室内间隔墙、对外墙打洞等等,都要事先经过业主委员会批准才能开工。

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