张异律师
上海华勤基信律师事务所
高级合伙人
案情
与此同时，李诚信等三人与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，约定：李诚信等三人向建行青海分行借款7397万元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；贷款年利率6.215%；每月归还本息829227.74元；担保方式为抵押加阶段性保证，抵押财产为李诚信购买的近1亿五千万元的房产。
同日，李诚信与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》（以下简称《抵押合同》），约定：越州公司应按预售合同约定期限向李诚信交房，交房时须经建行青海分行书面同意；越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，越州公司应代替李诚信承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日，建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。
李诚信于三个月内，向越州公司共支付7398万元。建行青海分行分8笔向越州公司支付7397万元。然而，之后开发商陷入经营危机，李诚信购买的商品房已经烂尾，很可能无法按照约定期限交付房屋！
于是，李诚信起诉解除《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》等，获得法院支持。
截至2017年3月21日，李诚信累计偿还贷款本金917万元、利息近610万元，尚欠建行青海分行贷款本金64799004.19元。之后，李诚信以房子烂尾，《借款合同》《抵押合同》解除为由不再还贷。
建行青海分行将李诚信起诉法院，请求法院判令李诚信等三人与越州公司共同偿还贷款本金58546649.55元，并自2018年3月21日起，按年利率计算资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；2.判令李诚信等三人承担律师费466876.20元；3.判令李诚信等三人承担本案全部诉讼费用。
一审法院判决：驳回建行青海分行的诉讼请求。一审案件受理费336867元，由建行青海分行负担。建行青海分行不服一审判决，提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持建行青海分行一审全部诉讼请求。二审法院判决：一、撤销西宁市中级人民法院民事判决；李诚信等三人偿还建行青海分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.2元。
李诚信不服向最高人民法院提起申诉。本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后李诚信等三人应否承担剩余贷款的还款责任。
方弘：李诚信等三人交了本金换了贷款，但是房子都没拿到，这种情况下，为什么还要还贷？（二审法院的逻辑是？）
张异律师：首先，我们认为一审法院的判决李诚信等三人无需还贷的判决是正确的，而二审改判李诚信等三人需要还贷是错误的。
二审法院的逻辑是：
第一，二审法院认为本案中存在两个不同的法律关系。本案中存在两个不同的法律关系，一个是李诚信等三人与建行青海分行之间的民间借贷法律关系，另一个是李诚信等三人与越州公司的商品房买卖关系。越州公司对李诚信等三人商品房买卖合同违约，不能影响李诚信等三人与建行青海分行之间的民间借贷关系。
所以，基于法律上合同相对性原则，也就是说谁签的合同就约束谁，一份合同不能约束到没有签署的主体，这就叫做合同相对性原则。
因此，二审法院认为李诚信等三人仍然有还贷义务。
第二，其实是在对法律条文理解的问题上，《商品房买卖合同司法解释》规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
二审法院认为，从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款，就是说虽然条文规定是越州公司向建行青海分行还款，但本质上越州公司和建行青海分行之间没有合同。
所以，是李诚信等三人委托越州公司向银行还款，还款主体本质上还是李诚信等三人。二审法院主要是从这两个关键点认定，李诚信等三人应承担还款义务的。
方弘：李诚信等三人是否应该支付剩余的贷款？
张异律师：经过法院一审、二审、再审的判决，我们认为，李诚信等三人不应该支付剩余的贷款，理由如下：
第一，本案中不能单纯以合同相对性原则割裂借贷关系和房屋买卖关系，虽然本案中的确存在两个不同的法律关系，而且分别订立合同，但《商品房买卖合同司法解释》本质上就是对这种情况做出了特别的规定，明确“出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。
这种情况下，就是基于法律规定，对两个不同的法律关系进行了打破，要求越州公司直接向银行承担还贷义务，那么，就不能再以合同相对性来作为两个法律关系应当相互独立的依据，因为法律规定已经打破了这两个法律关系的独立性。
第二，就是对《商品房买卖合同司法解释》怎么理解的问题，建行青海分行和二审法院认为，“出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，应理解为“李诚信等三人委托越州公司向银行返还已收取的购房贷款”，显然是超出文义的扩大解释，法律条文的文义上并不能看出两者之间存在“委托”关系。就像我们第一点所说的，其实法律条文的本义就是打破两个独立的法律关系，直接让越州公司向银行偿还贷款，并不存在所谓的李诚信等三人委托越州公司这个说法，这个说法在法律规定中是无法得出的，也是主观臆断的，属于扩大解释，超出了条文应有的含义。
第三，《借款合同》部分约定属于格式条款，应当无效。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”银行的《借款合同》，本身就是重复利用的格式合同，而这条又与《商品房买卖合同司法解释》明显相悖，明显不合理地加重了李诚信等三人的责任，因此，属于格式条款，理应无效。
第四，从公平原则出发，平衡各方权利义务。李诚信等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用李诚信等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、李诚信等三人的债权；李诚信等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在李诚信等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
基于以上四点，我们认为，李诚信等三人无需向银行承担归还贷款的法律责任。
方弘：李诚信等三人之前支付的首付以及还款能否要得回来？
张异律师：我们认为李诚信等三人有权向越州公司要求返还首付，也有权向银行要求返还已支付的贷款还款。
第一，《商品房买卖合同司法解释》明确规定“出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，意味着，越州公司作为出卖人应当向李诚信等三人也就是买受人归还已支付的购房款及利息。
第二，李诚信等三人与建行青海分行之间的借款担保合同已经解除，合同解除的情况下，银行因这份借款担保合同取得的财产，也就是李诚信等三人归还的贷款，也就失去的合同依据，理应向李诚信等三人返还，这就是合同解除的法律后果。
方弘：银行的损失要如何主张？
张异律师：银行有权向越州公司主张已发放的贷款，以及相关的利息损失，如越州公司不履行相关义务，银行有权申请法院强制执行。
当然，本案商品房已经烂尾，显然执行程序会存在非常大的困难。但是，这也是为什么《商品房买卖合同司法解释》会做出这样规定的原因，法律是一门平衡各方权利义务的艺术，如果机械地适用合同相对性原则，毫无疑问本案中李诚信等三人最后的结局一定是：即拿不到房子，还要继续还贷，这显然是不公平的。
所以，《商品房买卖合同司法解释》打破了合同相对性的壁垒，保障了买受人作为无过错方的权利，体现了法律对公平原则的追求。
而本案，通过一审、二审、再审，确立了《商品房买卖合同司法解释》规定的边界和内涵，为以后发生的案例，也起到了指导性意义，对于那些买到烂尾楼的买家们，起到了至关重要的帮助，有着极为深远的意义。
最高人民法院2019年做出再审判决，撤销二审判决，维持一审判决。即李诚信无需还贷。李诚信虽然最终赢了官司，但是也为此付出了很大的代价。官司前后打了好几场，大量的精力、财力、时间都消耗在拿回本该属于自己的钱。司法的审慎严谨对于审判的公正、权威和效率是多么重要啊！
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