张异律师
上海华勤基信律师事务所
高级合伙人
案情
10月21日，中国人民银行（下称“央行”）授权全国银行间同业拆借中心公布了新一期贷款市场报价利率（LPR）。其中，1年期LPR为3.10%，上月为3.35%；5年期以上LPR为3.60%，上月为3.85%。1年期LPR和5年期以上LPR分别较上月下降25个基点。
LPR是贷款利率定价主要参考基准。5年期以上LPR报价与购房成本息息相关，其下降将进一步节省房贷利息支出。
对于已经买房正在还贷的购房者，是否也将享受利息下降的利好？如果适用，适用哪些购房者？如果享受，具体可以如何计算自己的房贷会减少多少？民间借贷的利息是否也会随之下降？
方弘：对于已经买房正在还贷的购房者，他们是否会享受利息下降的利好？
张异律师：首先，作为贷款人得了解我们自己的贷款到底是固定利率还是浮动利率。因为，所谓的固定利率就是我们整个还贷的利息标准，是一个固定的数字，它不会因为任何的因素而变化。而大部分的房贷来说，都会选择这个固定利率。
所以，我们如果是要享受这次LPR带来的房贷利率减免的话，其实它针对的是选择了浮动利率的购房贷款者，他们才会享受贷款的减免。有些人可能会问，我是固定利率，能不能转化为浮动利率？根据部分银行政策来说，也是可以的。
我们就建议大家可以先跟自己所在银行确定了解，自己的贷款到底是固定利率还是浮动利率，或者说有没有参考浮动利率对利率本身进行计算？
如果是固定利率或者没有参考浮动利率计算的话，我们建议可以跟银行了解一下银行所在地区有没有把固定利率转化为浮动利率的政策。
因为，有部分地区和部分银行是允许贷款者将自己的固定利率的还款方式调整为浮动利率计算的还款方式。这两者之间具体需要办哪些手续，根据所在银行所在地区都可能会不同。所以，我们建议广大购房者积极跟自己所在的贷款银行做好了解和沟通，再确定要不要对自己的原有贷款形式计息的方式进行调整。
方弘：既然大部分的购房者可能都是属于采取了固定的利率，银行会同意调整为浮动利率的可能性有多大？
张异律师：根据这次公告安排，针对存量房的情况都是支持我们来做这次调整的。因为，根据公告来说，2024年10月31日统一降调，这意味着借款人的房贷是商业银行在10月31号之前发放，都属于存量房贷，可以参与此次降调。
而且，此次安排也明确，首套、二套以上的存量房都可以调整。所以，贷款人积极跟银行沟通，银行应该是会支持购房者对于计息方式进行调整。但是，具体细节还是建议每个购房者都跟自己地区所在的银行进行确认，
方弘:所以,也不见得每一位正在还贷的购房者都会享有这样的利息。
张异律师：是的。
方弘：具体能不能转、怎么转，都要看各地的政策和银行的相关规定是吗？
张异律师：对的。因为每个贷款者都会跟银行签订一个贷款合同，里面会有对于计息方式调整的一些约定，每个地区每个银行都可能会有不同。
另外，银行自己内部也会有政策，比如虽然之前没有约定，但所在银行有相应的调整政策，购房者也可以向银行进行计息方式的调整的咨询和办理。所以，这里面有很多不确定的因素。但是，我们作为购房者来说，可以尽可能的去跟银行了解相关的信息，确定自己的贷款方式，以及能否进行调整和相关贷款利息是否能够减免减，减免多少等，做到自己的利率利益最大化。
方弘：可以确定一点，享受政策带来利好的群体，就是在政策颁布以后签订买卖合同，购房的这部分人？
张异律师：是的。对于房贷来说，这次LPR的调整对这些购房人还贷的的影响还是比较大的。因为，它影响了每月还款的利息，包括每月还款分期的金额，以及后面总共还款的利息总额。这都会有非常大的影响。
方弘：具体可以享受多大的优惠，可以举个例子吗？
张异律师：可以的，打个比方，我们以一个贷款金额为100万30年期的房贷为例，购房者选取的是等额本息，一个比较常见的计息方式。调整前每月还款差不多是在4890元，调整后，如果你选择了浮动利率计息方式的话，每月还款约为4379.6元。这等于说，购房者每月就可以节省510元左右的利息支出，总共节省的利息总额是18.4万元。
从这个案例也可以看出，从利息的总额来看，也省了不少钱。所以，我们就建议各位贷款的购房者积极跟自己的银行去确认当时签订的贷款合同到底是固定利率还是浮动利率，是否参考了浮动利率，是否需要进行直接的调整。因为，有些调整银行会主动做出。
比方，如果计息利率里面包含了浮动利率计算的一些标准，有些银行就直接帮你进行调整了，有些银行可能你要去银行申请。
无论如何，我们都建议购房者在此次相关的政策调整之后，积极跟自己的贷款银行做好相关信息的了解，确定我们到底能不能因为LPR的下调而减少还款利息的支出。
如果需要办固定利率转化为浮动利率的计算方式的话，也希望购房者或贷款者积极跟所在银行进行一个确认相关的流程和手续。
方弘：这是否适用于民间借贷？
张异律师:这对民间借贷也有很大影响。根据【最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定】第二十五条规定，出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。
前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。
因此，民间借贷中的借期内利息和逾期利息上限，取决于LPR1年期利率的4倍，也就是说2024年10月21日起，借期内利率和逾期利率的上限就调整为3.10%的4倍即12.4%。
方弘:这会对民间借贷产生什么影响？
张异律师：有人可能会问，那我之前已经签了借款合同，利息约定的超过12.4%了，是不是可以少还利息了，那其实这是一种误解。
【最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定(2020第二次修正)】第二十五条，出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。
这里要注意有个关键词是“合同成立时”，也就是说，合同成立时LPR比较高，并不会因为后面LPR降低而导致整个借款利息可以减少。
方弘：如果大家面临各种各样的借款，这个利息其实受法律保护的部分是非常低的。你如果约定高利息的话，一旦到法院，法律也是只能保护很低的部分，所以大家在出借的时候特别要注意这一点了。
张异律师：是的。因为现在调整之后，整个年化最高约定也只能在12.4%。
当然，这里面要澄清一个概念，金融机构的利率是可以突破这个标准的，只是自然人和自然人或者自然人和法人之间的民间借贷行为，并不是金融机构的放贷行为，民间借贷行为会受到12.4%的规制。但如果是向金融机构的贷款，是可以超过这个标准的或者不受这个标准所规制。
我们也要提防一件事情，有一些放高利贷的机构或个人，它可能也会了解相关的法律规定，他不会把所有的借款利息按照实际的情况去表述或载明在合同里面，他可能合同上就载明年化就是12.4法定的上限。但是，他会再收一笔砍头息或者服务费或者一些巧立名目的费用，我们希望各位借款主体能提高警惕。
因为法律上如果有砍头息或者服务费，这种变相的利息其实都应当认定是超出了法定利息的标准。但是，有一些可能会巧立名目，比方跟某公司签一个交易合同，
我把我出借人、我的劳动关系放在你的公司名下，让你来给我发工资。但其实不用真的提供劳动，而把这个钱给拿出来。
所以，我们还是平常要多多警惕。
无论房贷如何下降，建议大家在买房这件事情上也还是要多方谨慎考虑，尤其是非生活必需住房。
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