张异律师
上海华勤基信律师
事务所高级合伙人
案情
浙江男子刘某买房按揭后，按时还款，9年后，却因为看到房贷余额而在银行大厅崩溃大哭。
刘某，一位普通的浙江男子，在结婚并有了孩子后，发现原有的住房已无法满足家庭的需求，于是决定贷款购买新房。
他向银行申请了208万的贷款，并按照每月9100元的还款额开始了他的还贷生涯。
然而，九年过去了，当他去银行查询房贷余额时，却惊讶地发现，他的本金竟然没有任何变化，反而还累积了数十万的利息。
这一发现让刘某无法接受，他立即与银行工作人员进行了理论。
然而，银行方面的回应却让他感到绝望。
工作人员表示，这是刘某当初自己签订的贷款协议，银行只是按照协议内容进行扣款，与他们无关。
刘某听后，彻底崩溃，他怎么也想不到，自己辛辛苦苦工作了这么多年，结果房贷余额竟然还有这么多。
那么，这一切究竟是怎么回事呢？
原来，刘某选择的是等额本息的还款方式。
这种方式的特点是，每个月的还款金额相同，但这个金额里，前期利息占大头，本金占小头；越往后，利息越来越少，本金越来越多。刘某当初选的是等额本息的方式，所以前九年里，他大部分还的都是利息。但是，这是否意味着刘某只能自认倒霉？
方弘：还房贷的方式有哪些？如何选对贷款人有利？
张异律师：等额本金和等额本息是房贷还款方式的两种常见形式，它们之间的主要区别在于每个月的还款本金和利息的计算方式。
一、等额本息：简单来说就是每月还款金额固定，刚开始还的本金占比较少，还的利息占比较大，就是每个月还款本金是逐月增加，利息是逐月减少。但是总金额每个月是固定的。说白了就是前期主要还款的部分基本都在还利息。
二、等额本金：简单来说就是每月还款本金固定，利息不定。随着本金逐月减少，利息也是逐月减少的。所以总得来说就是每个月还得钱越来越少。
我们举个例子，贷款60万，还款30年，利率4.2。如果是等额本息：每月还款2934元，总利息45.63万元。如果是等额本金：首月还款3766元，总利息37.91万元。所以我们可以比较一下两种方式，可以说是各有优劣。
等额本息：
优点：初始还款负担较轻，每期还款金额固定。
缺点：总利息支付较多，不利于提前还款。
等额本金：
优点：总利息支付较少，有利于提前还款。
缺点：初始还款负担较重。
而我们注意到，本案中刘某选择的还贷方式是等额本息，因此，前期还的贷款大都是利息，本金在前期还款里占比是相对较小的，当然，也不可能说本金一分钱都没还，只是远低于刘某对于本金还款的预期。
说明很多人在背负房贷时，并不真正知晓房贷的具体细节，就草草签下了贷款合同，对房贷还款的组成、利息实际总额、提前还款政策等，都缺乏充分的认知。
所以，我们这里也想提醒大家，在背负房贷前，一定要充分了解好相关知识，选择适合自己的还贷方式，再去签订贷款合同。
方弘：刘某虽然签订了贷款合同，但是签订合同的时候并没有认真看条款，银行也没有强调告知，在这种情况下，刘某是否还是要遵守合同的约定？
张异律师：合同对刘某是有法律约束力的。刘某具有完全的民事行为能力，理应在法律上对自己的签字行为负责，签合同没认真看条款，是他自行放弃权利，不能因此认定他的签字行为无效。如果大家都可以以没认真看合同这个理由来否认合同效力，那这个世界再也没人敢做任何交易。
一般来说，银行也会对他就房贷还款方式进行说明，同时，合同里面对于重点条款一般也会做加粗或下划线标示。
方弘：刘某有什么办法维权呢？
张异律师：如果所涉贷款合同，有严重排除刘某一方权利的条款，而银行没有重点说明或提示的话，刘某可以以格式条款为由，向法院起诉确认该格式条款无效。当然，刘某也可以和银行协商，但协商的难度较大，因为一旦开这个口子，严格来说所有贷款人都可以找银行随意变更贷款还款方式了，那银行可能都得倒闭。
方弘：无法还贷或者不还贷的后果是什么？
张异律师：如果刘某无法还贷或不还贷的话，首先会有征信上逾期还款的记录，可能会对他以后贷款产生影响；其次，银行可以起诉刘某，判决生效后，银行有权向法院申请执行并拍卖房产，因为拍卖的价格取决于起拍价及竞拍人的出价，那么就有可能最后的成交价会略低于市场价格。房产拍卖后所得价款，用于清偿银行的贷款、利息、违约金及实现债权的费用。所以，从经济角度来看，不还贷对于贷款人来说可能会造成严重的经济损失。
方弘：是否有可能即便这个房子拍卖出去了，贷款也白还了，而且购房者还可能要倒贴钱？
张异律师：有可能的。我们讲一种极端情况，之前买了房，房价下跌了，因为在现在这样一个环境经济下行的状态下，确实有些房子它的房屋价值已经低于了当时抵押贷款的金额，那么这种情况下，因为你不还贷，那么银行拍卖了房屋发现拍卖的价格并不足以清偿贷款，那么对于剩余的部分，银行仍然有权要求贷款人偿还。
我们对于买房行为，它本质上也是承受着一个市场商业风险变化的这样一个行为。所以，我们在做买房的决策，包括对于房贷的这个决定都应当能够充分知晓相关的知识，询问相关专业人员，了解相关知识之后，再做出做与不做的决定。这也是对我们自己负责，也是对我们未来负责。
方弘：还有一种情况，我确实没钱还了，是否可以跟银行和解，确实最近这段时间失业了或者工资低了，缓过来以后再还？有没有这样的一种可能？
张异律师：贷款人如果资金上出现问题，第一个选项是可以积极去跟银行沟通，比如说，我这个月确实会资金短缺一点，下个月可能会好一点。如果银行同意的话，当然是没有问题的。如果银行不同意，也是会走司法流程，向法院起诉。司法流程有几个点，我们是可以进行一个权益的争取的。
第一、在诉讼中，我们可以尝试跟银行达成调解，通过法官做工作，比如说对于一些逾期利息的金额能不能进行减免，都是可以去协商的。
第二、到法院开完庭了，判决也生效了，到执行阶段，贷款人也可以主动积极的联系执行法官。对于一些贷款利息或者金额期限都可以提出自己的一些想法，尽量促成执行和解，这也是一种处理方式。
所以，并不是说一旦出现这个问题就必然板上钉钉，所有的刚才那些损失必须要让买房人全额承担。买方人也可以就相关的情况，通过自身跟银行协商或通过法院法官的调解，甚至是通过执行法官做执行和解，尽可能争取自己的权益。
房贷意味着，未来30年里，你的工作或者收入，不能有差错，一旦失去稳定的收入来源，会很惨。房贷还意味着，一些父母不能安享晚年，被孩子的房子栓在出钱出力的道路上。所以，贷款买房这件事不该随大流，而要谨慎量力而为。
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