华润黄埔润府开样板房了，开盘也不远了

楼市 2024-10-30 00:00 广东

上周六（10.26）老黄埔板块的新溪旧改项目——黄埔润府正式对外开放样板房了，并且还公布了首推楼栋的户型。之前售楼部刚开的时候我们已经简单介绍过了，这次小编再去现场转了一圈，就上一篇黄埔润府文章中没有提到的相关信息简单补充一下：

1、项目首推1、2号楼，面积段只有三个，选择性不高，分别是：86平三房两卫（东南、西南朝向）、95平三房两卫（东南朝向）和115平四房两卫（西南、东南朝向），使用率整理约100%。其中1号楼层高47，2号楼层高31，两栋楼的布局一致。

图源：网络，侵删

2、小编去看的时候，售楼部暂时只开放了115平的样板房，86平的样板房还在整改当中，不过销售说过两天也会开放了，估计这篇稿出街的时候86平样板房也已经有了。115平的样板房我拍了一个视频，大家可以看看参考一下，不过要注意点是，这是创意板房，客厅的位置为了看起来更开阔其实是打掉了一个房间，把四房改成了三房的。

样板房进门的地方是有一个玄关柜的，不过现场贴了标签写着非交付标准。我对比了一下首推的三个户型，好像只有115平的可以在玄关位置搞个柜子隔开当入户花园使用，另外两个户型都不太行，因为除了115平之外，另外两个都是竖厅设计，入门直出客厅。

3、首推货量约350套，其中86平三房和115平四房每栋楼各占两条梯腿，合计约280套，95平的三房则货量较少，只有70套，并且这个户型项目没有做样板间展示。

4、教育方面，黄埔润府配套了一所36班小学和一所12班幼儿园，没有配建初中，而且目前小学引进的品牌也还没有确定。虽然有传言说黄埔润府配建的小学可能会纳入怡园教育集团，由怡园小学负责管理，不过这些信息都不是项目方官宣的，所以实际是怎样还不得而知，销售只表示小学是公立的。

不过众所周知，黄埔的新盘大部分都是配套有各种教育集团的，所以小编觉得，即使未来引进牛校也不会给项目带来多少加分，最多是和周边的竞品平分秋色罢了，但如果引入的学校一般，就肯定会减分了。

产品：所有户型飘窗砸到30CM

首推的三个户型当中，除了115平四房的户型是横厅设计之外，另外两个都是传统竖厅设计。115平比较有设计感一些，可改造性强一点，主卧面积（不含卫生间）大概去到了22平，空间感很强，还有一个超长连通次卧的大阳台。除了115平的，另外两个面积段从户型图上看的话，中规中矩，不过不失这样，其中86平的做到了四开间朝南，算是个小亮点吧。

项目首推户型图

之前有购房者反应，部分项目虽然使用率高，但很多都是把使用率花在了大飘窗上，导致实用性降低。华润可能get到了客户的这一个痛点，所以黄埔润府所有的户型，全屋的飘窗开发商都会帮大家砸剩30cm（除了餐厅飘窗之外），这点做得不错。

115平飘窗

另外，115平四房的主卧是三面飘窗的，如果要做衣柜的话，只能把衣柜做在其中一面飘窗上。

115平主卧

除了这个户型之外，另外两个户型的主卧是270°环幕飘窗，采光和通风方面肯定不会差，就是不知道这么多面大玻璃，台风天会不会有点刺激。

黄埔润府的综合配套：各方面都挺均衡的

交通方面，黄埔润府距离5/7号线双线交汇的大沙东站约300米，算是比较理想的距离，不过首开的1、2栋是融资区6栋中距离地铁站最远的两栋，可能会多个1-200米左右，也还能接受。

地段方面，项目所在的位置是老黄埔比较核心的板块，周边有多个如保利中央公馆、万科城市之光等网红楼盘，还有大量的二手房聚集在周边，生活氛围可以说是整个老黄埔甚至是整个黄埔里面最浓郁的，各种类型底商都不缺，比较方便。

至于教育，虽然存在变数，不过小编觉得大概率下限不会太低，毕竟名校对现在的新盘尤其是老黄埔的新盘已经是标配了，大家可以关注一下后续开发商的公布。总的来说，黄埔润府的综合配套还可以，各方面都比较均衡的，就等看书包的落地情况了。现在老黄埔神仙打架，新房供应量非常的大，按照黄埔润府的地段、配套来说，未来流入二手市场后竞争力会比那些偏远且体量大的楼盘会好一些，而且众多旧改项目当中，黄埔润府的体量是刚刚好的，不大不小，可以避免自己小区内卷。

这里提醒一下大家，首开的1、2栋部分靠近乐丰南路和黄埔东路，据我的观察日常的车流量也不少的，所以噪音和粉尘干扰的问题是不能完全避免的，不着急的可以等等后续加推的四栋，位置更安静和地铁更近，着急要买首推的则尽量选择望小区园林的户型，能减轻上述的问题。

至于大家最关心的价格...

目前老黄埔刚推的旧改项目除了黄埔润府之外，还有中建未来方洲，中建海丝城，迟点还有个位置比它更靠近天河的珠江村旧改出街，周边在售的新盘有万科城市之光和保利中央公园。

中建未来方洲，单价3.7-4.6万/平；

中建海丝城，单价3.1-3.6万/平；

万科城市之光，新房4.5-5万/平，二手房4.1-4.8万/平；

保利中央公馆，单价3.6-4.7万/平。

截止到我写稿前，项目也没有输出吹风价。黄埔润府位置比中建两个旧改好，跟万科城市之光和保利中央公馆差别不算大，至于具体如何定价，除了对比周边，还得看楼盘自身的出货计划了。

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