新溪旧改黄埔润府上线，老黄埔新三剑客又有劲敌了

楼市 2024-10-07 00:00 新疆

最近说起老黄埔新盘，大家应该都会想起中建·一城江山海、中建玖合·未来方洲合和保利华发·招商中央公园。毕竟这几个月来，新老黄埔三剑客的存在感太强了...

不过小编收到消息，近期老黄埔还有一个旧改项目准备出炉，而且位置还是一顶一的好，它就是位于惠润广场正对面的新溪旧改，案名也改好了，就叫华润置地·黄埔润府，并且在10月2日这天，悄悄开放了售楼部，售楼部建在5号线大沙东地铁站E出口，一出站就见到了。

这个旧改项目我们也比较多读者关注，所以售楼部开放第二天，小编就去现场跑了一趟，替大家八一八这个楼盘有没有什么劲料。遗憾的是，目前售楼部除了型男美女和沙盘之外，暂没什么看点，尽管如此，到访的客户还是不少，可见这个项目关注的人还挺多的。

项目沙盘

简单介绍一下这个项目：

华润置地·黄埔润府（新溪旧改）一共规划了7个地块，其中2个复建地块、2个融资地块、2个商业地块+1个学校地块。首开为2号地块，只有两栋商品房和一栋商业楼，1栋为超高层，总高47层，三梯五户。2栋为高层，总高31层，两梯五户。首开的2栋和另外4栋不连片，中间隔了回迁。

由于项目的融资区只有6栋，按照规划图和销售说的层高估算，预计全盘货量只有1000套出头，大概是城市之光商品房体量的四分一。产品方面，首开只有三个户型，分别是86平三房两卫、95平四房两卫和115平四房两卫（面积段来源于开发商宣传资料，由于户型还没定稿，实际面积可能会有1-2平的差距），主打刚需客群，每一个户型各占2个梯腿。

目前售楼部还没有样板房和户型图可以看，要等月底左右才有，大家不要跑空，有兴趣了解这个项目的先加一下六一微信，有户型图第一时间给大家发。

交通方面，黄埔润府距离5/7号线双线交汇的大沙东站约300-400米，算是比较理想的距离了，不过首开的两栋商品房是融资区六栋中距离地铁站最远的两栋，如果介意这一点，希望更近地铁一些的话可以留意后续加推的四栋。

黄埔润府有几个很重要的卖点，第一个，地段。

黄埔润府东面是万科城市之光，西面是丰乐小区，比中建两个旧改项目位置还要更核心一点，靠近商业氛围浓厚的大沙地商圈，周边比较多二手住宅，处于一个成熟居住区，城市界面没有那么村，也是目前老黄埔已经推出市面的众多旧改项目之中，位置相对比较好的。

第二，体量合适，不大不小

大体量的楼盘开发周期较长，未来流入二手市场后竞争大，而小体量的楼盘自身配套或多或少会有所短缺。黄埔润府用地面积14.64万平，总建筑面积为26.1765万平，融资地块用地面积4.56万平，体量可以说是不大不小刚刚好。要知道老黄埔的旧改中，多数都是大体量的项目，所以黄埔润府这个体量我觉得是有优势的，该有的小区配套都不会缺，而且以后流入二手市场后也不会面临同小区放盘量多竞争大的问题。

第三，项目自身配套足够丰富

从下面的规划图也可以看到，整个黄埔润府（新溪旧改）只有两个融资组团，其余的地块大多为文娱、商业和教育。相信即使不依赖外在配套，小区自身的商业也能满足业主们的日常购物所需。

图源：广州房产

另外，项目的对面就是老黄埔的惠润广场，虽然不是很高端，但也是老黄埔的老牌商业，周边还有一个万象商业体，以后可以享受的商业基本目前都是能看见的。据说，开发商还会对新溪村内的河涌进行整治和景观提升，把乌涌跟三戽涌打造成滨水走廊。

项目周边的河涌

众所周知黄埔东路平日是比较多大货车，粉尘和噪音是少不免的，不过靠近黄埔东路的地块项目都用来打造复建商业，两个融资地块到主干道还是有一定距离，而且有商业帮忙挡噪音，影响还是小很多。

项目缺点：

由于具体的户型还没出街，所以产品设计上暂时没有办法评论。从整体的规划来看，黄埔润府的总记录比较高，有4.65，项目范围内规划的园林绿地比较少。教育方面，配套一所36班小学和一所12班幼儿园，没有配建初中，到时小升初的话可能会面临统筹周边2-3公里几所初中的命运。且目前小学引进的品牌也还没定，销售只告诉小编开发商正在和广州前列的学校洽谈中，也就是说，教育方面，还是存在变数的。

关于价格方面：

目前中建·未来方洲吹风价3.7-4.9万/平（国庆后开盘），中建·一城江山海开盘价3.3-4.2万/平。而黄埔润府的位置比中建两个旧改项目要好，位于住宅集中的区域，有足够的人气跟配套，所以定价或许要比它们俩高，至于高多少就要等开盘才知道了。

当时天河润府开盘打的旗号是“让刚需卖得起的豪宅”，售楼部那是做得一个叫高端，据说连门口的迎客松一棵价格都要高达十几万。如果华润按照天河润府那样的手法来打造黄埔润府，走品质路线的话，可能会附加一些外在的东西让楼盘看起来更高端从而吸引购房者买单。价格比目前其它旧改项目高一点我觉得是合理的，如果是高太多了，大家就要判断一下是否值得了，尤其要甄别精心布置的售楼部背后是否存在套路。毕竟价格才是王道的今天，购房者更加希望房子有性价比和按足预期交楼，而不是搞些花里胡哨的营销。

总的来说，黄埔润府各方面配套还是不错的，月底有户型图和板房可以看，有兴趣的加一下六一微信，有新的动态提前告知大家。

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