月供4000，聊聊新塘最受欢迎的两个新盘

楼市 2024-10-06 00:00 新疆

最近的几篇楼盘动态稿下面，越来越多读者希望我们能出一期讲讲新塘的新房，过去我写增城是比较少的，读者的反应让我不得不重新审视这个板块，在经过了多次实地考察和调研后，我似乎找到了原因：

第一，新塘跟黄埔只有一路之隔，作为距离市区最近的郊区板块之一，有通勤优势，13号线二期开通后可以直达天河和越秀两区核心，还有高铁轻轨等其它铁路加持，交通方便。

第二，一百来万在新塘基本可以三房任选，接地气的置业门槛吸引了大批客群，尤其是在二手市场的冲击和楼市大环境影响下，户型和实用率都落后于市区的新塘一手楼盘，已经深陷“内卷”境地，被迫贴着楼面价在卖，以前卖2万8、9的新房，现在基本都降到1字头了，总价优势明晃晃地摆在那儿。

所以无论新塘在网上口碑怎么差怎么被嫌弃都好，一查网签量，在全市各板块非常靠前。今天就应大家要求详细讲讲新塘板块中，卖得最好的两个楼盘：华润公园上城和万科都荟四季。

万科都荟四季

原本新塘三剑客除了上面说到的华润跟万科两个盘之外，还有一个品秀星图的，星图在前两年因为自带优质教育资源的原因，销量一直在这两个楼盘之上。

不过自从华润的广东外语外贸大学新塘实验小学落实后，星图的优势稍微被缩小了一些，不过地理位置在新塘来讲不够核心，虽然说是地铁上盖，但是品秀星图项目的体量很大，足足有50栋，不少楼栋实际步行到地铁站不算近，论价格比不过万科都荟四季，论配套也比不过华润公园上城，而且户型不管设计还是实用都很一般，所以我本期不打算讲星图，就讲讲华润跟万科。

这两个楼盘都是品牌开发商，特点也非常明显。华润公园上城主打地铁+公园+学校，万科都荟四季距离白江地铁站约2.5公里，打学校和低价。在户型设计上，小编觉得这两个盘都各有千秋的，同是新规前的项目，设计和实用率方面差别不是特别大，不过论品质感的话，个人感觉华润公园上城的品质感会略胜万科都荟四季一点点。

万科跟华润到地铁站的步行距离

万科都荟四季配套的教育是华师附小，华润公园上城配套的教育是广外附小，都是贴牌名校，教育上两者差距不是很大，需要解决幼儿园和小学教育的家长，这两个盘都可以看看。不过在其它配套方面，万科都荟四季跟华润公园上城不是一个量级的，而且最大的缺点是万科距离地铁站很远，足足有2公里，这在郊区来说非常大的一个痛点，所以只能走低价路线，吸引对价格敏感的买房群体，虽说项目宣传有接驳楼巴，但是我看了下这班次目前也不频密，还不如自己开电鸡。

万科都荟四季楼巴班次表

价格方面，目前华润公园上城在售的均价在1.8-2.2万/m²，万科都荟四季在售的均价在1.45-1.6万/m²，因为价差比较大，定位也不同，所以这两个盘的客群个人感觉是比较难互抢。

万科都荟四季更适合地缘性客户，或者在黄埔工作，平时自驾上班比较多的。华润公园上城则能吸引更多黄埔天河上班，依赖地铁来通勤的人。如果预算足够，又只考虑新塘新盘的话，小编建议直接上华润，毕竟有地铁，出入方便不少。

说回项目自身。

产品方面，华润公园上城在卖的有8-10栋，和最新加推的12栋，户型选择比较多，面积段有77/88/87/85/105/129平三至四房，其中12栋是新规后的设计，使用率达到100%，不同楼栋不同楼层价格都不一样，一房一价，有问题可以咨询六一。

万科都荟四季在卖的是山岚组团A2栋，面积段有73/88/107/115平三至四房，据销售介绍，算上赠送面积的话实用率有九成多。

这两个楼盘的样板房我都看过，主要区别在于小户型的设计，华润最小的77平坐到了三房两卫还带一个小型入户花园，收纳功能和实用性更强，而万科最小的72平只有三房一卫，没有入户花园，实用性不如华润。除了最小的户型，其余的个人感觉设计各有千秋，差别不大。户型比较多，户型图我就不放了，有需要的可以加六一微信拿。

商业方面，目前这两个楼盘都差不多的，基本只能依赖小区自身的底商。不过今年7月份，沙村地铁上盖的商业地块已经成功出让了，按地块出让要求开发商需要在交地后18个月内竣工，也就是说，快的话，后年华润公园上城周边就会有一个大型商业综合体，到时购物逛街会比万科要方便些。另外，万科周边是新塘的东洲村，如果东洲的旧改推不动，未来是没啥增量的。

华润还有一个很大的卖点，就是它做了一个15万平名的大型公园，体量差不多相当于6个二沙岛体育公园，目前已经建成了三分之一，一期在8月31号正式对外开放了，在开放的第一天小编实地逛了一圈，整体都做得挺到位的，儿童设施很丰富甚至还有蔬果体验区，现场也看到二期正在密锣紧鼓施工中，兑现速度很不错。

海贝公园部分实拍

要知道，像海贝公园这种市政配套在新塘是非常缺的，小编留意到，海贝公园从开放以来吸引来游玩打卡的居民越来越多，人气聚集，这对于提高华润公园上城的口碑跟知名度有很大帮助，来这里玩的人基本都会知道这个公园是华润出资配建，这样对于华润的业主来讲，未来想卖房也会相对轻松点，流通起来也更容易些。

插个题外话，外界有不少质疑华润公园上城的噪音，项目确实距离广深大道和京港澳高速很近，不过临近小区的那段路开发商做了隔音处理，弄了一个隔音罩把那段路封起来了，小编在实地板房感受到的影响不是很大，实在担忧这点的可以选不靠路边的楼栋。

综上，华润公园上城和万科都荟四季都是新塘比较有代表性的两个新房项目，销量也是最好的，有意向在新塘置业的可重点看看这两个盘，一个走品质路线，一个走平价路线。小编认为，预算充足的可以直接上华润，毕竟各方面的配套更好。如果打算长期持有未来没什么置换打算的，可以考虑万科，因为足够便宜。

按照目前1.5成首付的政策，30年商贷主流商贷执行利率3.1%，等额本息贷30年计算，这两个楼盘最小面积的户型月供也就4000元左右，对于刚需确实很友好。新广首次在广州置业的，新塘这个板块确实可以考虑的，迟点13号线二期开通直达天河跟越秀两区核心会更方便，有兴趣的都可以加六一了解一下。

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