从拍地情况推测广州明年房价

楼市   2024-10-31 00:01   广东  
昨天,琶洲三地块及金融城的地位成功拍出,均是4万左右的楼面地价,均接近底价成交。
再结合之前面粉厂折合楼面价8万的拍地,和荔湾河柳街2.7万,沙太路3万,广纸3.4万,综合这些近期的拍地价,未来一年的广州房价走向算是有个初步的方向了。
昨天的拍地不算火热,有点像国企承担社会责任保底的味道,均接近底价成交。
我问了开发商内部人士,为啥琶洲这地块没别的开发商抢?内部人士表示,有点信心不足,就让保利一个拿了。
这个信心不足是多面的,一个是结合各开发商当前资金的压力,和当前广州的楼市行情看,一口气吃下琶洲三地块有点压力。
另一个,是觉得北京上海深圳的拍地更吸引,楼市前景更吸引。
说白了,现在的一线感受,这波新政后,是比较少投资客来广州买房的,主要是刚需自住的购房者,这说明广州对外地投资客的吸引力在减弱。
道理大家都懂,这一波经济下行,广州的经济前景确实有点挑战,当前没有什么能拿得出手,能在全国竞争的支柱产业了。
大家不要骂我卖广,虽然我开比亚迪,用华为手机,但我吃的是广州生产的腊肠,喝的是广州生产的牛奶,早茶是源于1933年的点都得!我对广州是绝对忠诚的。
所以说,现在广州在全国开发商眼中的定位,或许是二线城市,或许是一个纯居住的房地产市场。
所以大家看到近期广州的拍地,来来去去就是保底式的,保利,越秀,珠实不断循环,底价成交,外来开发商很少。
当前广州吸引不了外地投资资金进来买房,变成了一个纯自住的房地产市场,这是我对明年房价预测的第一点。吸引不了热钱,自然就不受炒作了,房价自然就没有故事了。
第二点预测,广州的房价因新房供应重新排序和洗牌。
这一轮的拍地,广州把压箱底的地都拿出来卖了,诚意充足到不得了。
面粉厂,8万地价,汇悦台1.5公里,一线江景,周边留有学校用地,预计14万房价;旁边还有个绢麻厂地块也值得关注,预计也是4万多地价,8万房价。
琶洲三地块,4.3万地价,周边留有学校用地,预计8万至9万房价。
珠实的金融城地块,4.7地价,周边留有学校用地,预计8万至9万房价。
还有河柳街,沙太路,广纸,预计5万至6万房价。
首先这些地都是在市区,交通都方便,大部分都有地铁,大部分周边都配有学校,都是120%+实用率。
上面的地随便一块扔出来,都是可以压制周边的二手房价的,购房者如果想买这区域,肯定是先看完新房,再对比周边的二手房的。
不是说每个人都必须买这些新房,但买房前决定了某个板块后,一定会看一次这些新房,然后以此作标准决定买新房还是买二手房。如果二手房贵了,那购房者当然会考虑买新房了,然后二手房就只有降价才能卖出了。
那可以得出一个结论,明年开始,广州最核心区,由面粉厂14万房价对标决定。
次核心区,由琶洲,员村,金融城的8~9万左右新房房价决定。
三环,由河柳街,广纸,沙太路5~6万的新房房价决定。
以此,一环接一环推算。
当然,当前新房120%实用率,也要对应折回二手房80%实用率的价格,以此来对比二手房,比如新房价格打个7折。
如果明年楼市行情向好,开发商卖贵点,那上述的预测价格就会整体提升。
总之,未来一年的广州房价,就是由最近开始拍的新地决定。当然,上述房价纯属我个人瞎猜,大家不要作准,不要以此作买房依据,请以开发商公布的新房售价为准。
当前,受到大量核心区新房供应的压制,和支柱产业低迷的影响;广州房价没有大涨的基础,也没有吸引热钱流入炒作的条件。
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