越秀广纸地块年底入市,又是全南向高实用

楼市   2024-10-19 00:01   广东  
三个月前,广州挂了块新地,海珠区AH050314广纸地块(以下简称314地块),被越秀以35.6亿总价,楼面单价3.4万/平拿下了。
地块前身是星汇海珠湾的售楼部,背靠越秀星汇海珠湾这个大盘,位置确实很不错,东侧有广佛线燕岗站,西侧有在建中的11号线棣园站,距离都在400米内,地块附近有较多大型成熟社区,学铁商配套和生活氛围都是现成的。
距离拿地仅三个月,小编就收到消息说314地块正在招聘销售,并且会在11月底或12月初左右开盘,这个入市速度实在是快的离谱。而且更劲爆的消息是,越秀这次在海珠主打的产品非常卷,主打80-120m²的刚改户型,使用率更是大概率突破120%,因为面积段亲民,使用率创新高,所以也成为了最近媒体的话题热。
小区规模不大,产品全南向
314地块一共规划有4栋住宅,大概有1000户,楼栋的层高和梯户比等还没公布,容积率约7.5。户型初步敲定是约80-120平的三至四房,主打刚改,盲猜产品方面开发商是参考了海珠销量非常高的保利燕语堂悦,毕竟两者之间的面积段相差都不太大。作为新规后的产品,有消息称,314地块的使用率可能高达120%,也就是说80平的户型相当于96平的实用,这实用面积要放在二手上肯定是超100方的。
假如到开盘的时候,314地块的实用率真的确定能达到120%的话,那么暂时成为海珠实用率的No.1是没问题的,在这点上相比多数海珠新盘的优势还是挺大的。
除了高实用率之外,314地块还宣传户型全南向,准备打造成全新的广府系产品,交标主打细节跟人性化等等(实际是不是,要等开盘后看楼盘公布的交标)。
双地铁,有现成的生活配套
交通方面,314地块距离即将开通的地铁11号线棣园站直线约250米,广佛线燕岗站约400米,作为老城区,314地块所在的海珠西生活氛围非常浓郁,商业除了可以蹭星汇海珠湾打造的广纸艺术商业街之外,还有开业多年的广纸天地荟,周边还有一堆街铺和小型商超,各类型的配套都是现成的,生活便利度很高。
当然,由于314地块自身体量小,能自供的商业很有限,配套基本都是要和周边共享的,算不上是它的专属两亮点,高使用+全南向才是它最大的杀手锏,至于具体的户型做得怎么样,要等后续售楼部开放后才能得知,有兴趣的先加一下六一微信,有户型图了第一时间给大家发。
目前314地块还没入市,能获取的消息比较有限,从目前知道的信息来讲,简单总结一下这个地块的优点:
1、120%高实用率+全南向户型,产品很能打。
2、左右双地铁,占据了广州首条大环线和广佛线各一个站点,交通便利性很强。
3、地处居住氛围和烟火气浓郁的海珠西,生活配套都是现成的,不用花时间等周边兑现。
4、地块不靠路边,在目前海珠在售的新盘当中,算是一个相对比较安静的项目。
5、堂悦楼面价4万/平,越秀314地块地价3.4万/平,拿地成本要略低一些,不排除价格方面会稍有优势。
目前得知的劣势是:
1、地块较小,只有4栋楼,内部可以打造的配套很有限,主要依靠周边。
2、容积率比较高,从居住舒适度来讲,应该比不过同类竞品保利燕语堂悦。
3、地块自身没有规划配建学校,要靠周边,参考星汇海珠湾的话,可能上的是区一级工业大道中小学,这所学校口碑相对比较普通。
综上,
有人说,314地块上市后,保利堂悦会被彻底打下去,其实我并不这样认为,虽然堂悦实用率可能比不过314地块,但是保利堂悦自身配建小学,并且已经官宣宝玉直实验小学办学,而314地块读工业大道中小学的概率很大(以后续教育局为准),两者在书包方面相差还是不小的,一个实用率更高,一个教育配套更好,就看买家到底pick教育还是pick实用。而且,314地块虽然宣传是高实用率,但事实到底产品好不好用,还要等后续户型图和板房出街后实地去看空间感才知道。
当然,如果314地块以迭代的产品和价格优势去打,上市后市场的关注度一定不会低,要知道,海珠区的老龄二手房的量是很大的。根据合富数据,在1995-2010年期间,海珠的一手住宅成交大约有23万套,时至今日,这些房子的楼龄已经超过15年了,所以整个海珠区其实存在大量潜在的改善需求,拿80平的二手房去置换同样80平的新房,居住空间都能得到大幅提升。在这里说个题外话,按照现在新房的走势,产品的实用率越来越高,价格越来越低,对二手房的降维打击是很大的,优势也只会越来越小,所以有换房打算的读者,最好趁早置换,越往后,置换的成本可能会越高。
目前来看,314地块除了高密度,教育配套一般般之外,其它都是挺OK的,有没有竞争力就看最后户型做得怎么样,价格有没有性价比了。总的来说,我觉得这个项目对于板块内的置换型买家和11号线沿线上班的刚改型客户都比较适合,前提条件是你对教育的要求不能太高。
按照314地块的综合素质来看,我猜上市后市场关注度一样会比较高的。如果你是有意向在海珠置业的,我是建议你可以关注这个项目看看的,当然,因为项目体量小,货量不多,所以最好还是提前做好功课先了解一下好项目,最好就加一下我们的新房咨询师六一微信,这样有新动态才能第一时间获知哈。
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