越秀广纸地块年底入市，又是全南向高实用

楼市 2024-10-19 00:01 广东

三个月前，广州挂了块新地，海珠区AH050314广纸地块（以下简称314地块），被越秀以35.6亿总价，楼面单价3.4万/平拿下了。

地块前身是星汇海珠湾的售楼部，背靠越秀星汇海珠湾这个大盘，位置确实很不错，东侧有广佛线燕岗站，西侧有在建中的11号线棣园站，距离都在400米内，地块附近有较多大型成熟社区，学铁商配套和生活氛围都是现成的。

距离拿地仅三个月，小编就收到消息说314地块正在招聘销售，并且会在11月底或12月初左右开盘，这个入市速度实在是快的离谱。而且更劲爆的消息是，越秀这次在海珠主打的产品非常卷，主打80-120m²的刚改户型，使用率更是大概率突破120%，因为面积段亲民，使用率创新高，所以也成为了最近媒体的话题热。

小区规模不大，产品全南向

314地块一共规划有4栋住宅，大概有1000户，楼栋的层高和梯户比等还没公布，容积率约7.5。户型初步敲定是约80-120平的三至四房，主打刚改，盲猜产品方面开发商是参考了海珠销量非常高的保利燕语堂悦，毕竟两者之间的面积段相差都不太大。作为新规后的产品，有消息称，314地块的使用率可能高达120%，也就是说80平的户型相当于96平的实用，这实用面积要放在二手上肯定是超100方的。

假如到开盘的时候，314地块的实用率真的确定能达到120%的话，那么暂时成为海珠实用率的No.1是没问题的，在这点上相比多数海珠新盘的优势还是挺大的。

除了高实用率之外，314地块还宣传户型全南向，准备打造成全新的广府系产品，交标主打细节跟人性化等等（实际是不是，要等开盘后看楼盘公布的交标）。

双地铁，有现成的生活配套

交通方面，314地块距离即将开通的地铁11号线棣园站直线约250米，广佛线燕岗站约400米，作为老城区，314地块所在的海珠西生活氛围非常浓郁，商业除了可以蹭星汇海珠湾打造的广纸艺术商业街之外，还有开业多年的广纸天地荟，周边还有一堆街铺和小型商超，各类型的配套都是现成的，生活便利度很高。

当然，由于314地块自身体量小，能自供的商业很有限，配套基本都是要和周边共享的，算不上是它的专属两亮点，高使用+全南向才是它最大的杀手锏，至于具体的户型做得怎么样，要等后续售楼部开放后才能得知，有兴趣的先加一下六一微信，有户型图了第一时间给大家发。

目前314地块还没入市，能获取的消息比较有限，从目前知道的信息来讲，简单总结一下这个地块的优点：

1、120%高实用率+全南向户型，产品很能打。

2、左右双地铁，占据了广州首条大环线和广佛线各一个站点，交通便利性很强。

3、地处居住氛围和烟火气浓郁的海珠西，生活配套都是现成的，不用花时间等周边兑现。

4、地块不靠路边，在目前海珠在售的新盘当中，算是一个相对比较安静的项目。

5、堂悦楼面价4万/平，越秀314地块地价3.4万/平，拿地成本要略低一些，不排除价格方面会稍有优势。

目前得知的劣势是：

1、地块较小，只有4栋楼，内部可以打造的配套很有限，主要依靠周边。

2、容积率比较高，从居住舒适度来讲，应该比不过同类竞品保利燕语堂悦。

3、地块自身没有规划配建学校，要靠周边，参考星汇海珠湾的话，可能上的是区一级工业大道中小学，这所学校口碑相对比较普通。

综上，

有人说，314地块上市后，保利堂悦会被彻底打下去，其实我并不这样认为，虽然堂悦实用率可能比不过314地块，但是保利堂悦自身配建小学，并且已经官宣宝玉直实验小学办学，而314地块读工业大道中小学的概率很大（以后续教育局为准），两者在书包方面相差还是不小的，一个实用率更高，一个教育配套更好，就看买家到底pick教育还是pick实用。而且，314地块虽然宣传是高实用率，但事实到底产品好不好用，还要等后续户型图和板房出街后实地去看空间感才知道。

当然，如果314地块以迭代的产品和价格优势去打，上市后市场的关注度一定不会低，要知道，海珠区的老龄二手房的量是很大的。根据合富数据，在1995-2010年期间，海珠的一手住宅成交大约有23万套，时至今日，这些房子的楼龄已经超过15年了，所以整个海珠区其实存在大量潜在的改善需求，拿80平的二手房去置换同样80平的新房，居住空间都能得到大幅提升。在这里说个题外话，按照现在新房的走势，产品的实用率越来越高，价格越来越低，对二手房的降维打击是很大的，优势也只会越来越小，所以有换房打算的读者，最好趁早置换，越往后，置换的成本可能会越高。

目前来看，314地块除了高密度，教育配套一般般之外，其它都是挺OK的，有没有竞争力就看最后户型做得怎么样，价格有没有性价比了。总的来说，我觉得这个项目对于板块内的置换型买家和11号线沿线上班的刚改型客户都比较适合，前提条件是你对教育的要求不能太高。

按照314地块的综合素质来看，我猜上市后市场关注度一样会比较高的。如果你是有意向在海珠置业的，我是建议你可以关注这个项目看看的，当然，因为项目体量小，货量不多，所以最好还是提前做好功课先了解一下好项目，最好就加一下我们的新房咨询师六一微信，这样有新动态才能第一时间获知哈。

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