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导读：
产业园区投资运营的圈内，一直都有一个的说法，就是政府和国央企是“国家队”，他们搞产业地产或园区运营占尽先机，跟各地区政府合作“门当户对”。而民企无论是谁，在这个圈子里难免被视为“外人”。如果真的是这样，那还玩什么？民企要么趁早退场，要么等着被收编吧！你们说呢？
民企开发商误打误撞的“转型”到产业地产，感觉还好吧？
早在10年前，行业内的专家们曾经有这样的说法：产业地产投资建设是大多数地产商转型的重要方向，甚至是唯一的选择。真的是这样吗？
近年来，科技园区、工业园区、总部园区等投资建设发展迅速，也为地方经济发展提供了重要支撑。但任何行业的发展都会受到政府政策、市场需求、产业发展模式等内外部因素的影响，产业地产建设和园区的产业运营，是一个集多种专业于一体、回报周期长、创新迭代极快的专业领域，完全不是传统地产商转型就能真正驾驭的。
就好像一位业余短跑运动员，要转型去参加国际“铁人三项”大赛，怎么跟得上节奏？所以说搞产业地产，非专业选手勿入，所以更谈不上是地产商转型的重要方向了。
但无论是不是重要方向，能不能跟得上节奏，还是有很多地产商很早就开始转型到产业地产行业里，甚至发展成为园区运营商，那么在这个圈子里，他们到底是靠什么跟“国家队”PK的？
面对政府及国央企的“压迫式”竞争格局，民企能突围吗？
搞产业园区开发和运营，政府、国央企可以说无论在哪个地区都是主力军，也必然拥有得天独厚的优势，这个道理在圈内无人不知，这一点从拿地开始就足以体现了。无论是资金实力、成本优势、后期资源整合及整体品牌号召力等方面，政府及国央企入场基本都对民企形成一种市场压迫感。往往在同一板块，政府和国央企入场，对民企园区就是降维打击。
这样看来，民企搞产业园区开发运营，基本没戏了吗？当然不是！这个圈子奉行“丛林法则”，政府和国央企无疑占有绝对的资源优势，但事实上，目前国内产业园区连锁开发数量最多、运营规模最大的恰好就是民企；而且在很多地区，民企的创新和突围，已经成就了圈内的知名品牌和全新模式。
民企搞产业园区，如何建立“江湖地位”？
那么，民企在如此的竞争态势下，应该采取什么生存法则呢？这里我们收集研究了大量案例，特别是目前非常成功的几个民企园区运营商的成功模式，总结提出以下四个关键模式：
■ 找准定位、错位竞争，埋头做自己，痛并蜕变着。
面对政府和国央企产业地产开发商的“高大上”，民企必须做好“自己”！这才是硬道理。所谓做好自己，首先就是要有战略定位，并持续升级和迭代，实现细分赛道的领先优势！
面对“国家队”更热衷于打造“产城”模式，民企必须找到自己的方向。看看业界比较成功的“联东U谷”、“中南高科”、“万洋工业园”、“天安云谷”等品牌，他们往往是一脉相承、聚焦一类产业载体，主要服务于一类企业，同时打造相适应的产业配套服务体系，在竞争激烈的市场中，他们的园区往往成为亮点工程、政府产业招大引强的重点平台。
■必须练就一身本领，“全能”选手才有生存空间！
民企能从竞争激烈的市场中杀出来，可不是吃素的。成功的民企产业园区投资运营商，必须形成从产业研究、项目定位、规划建设、招商运营于一体的项目操盘能力，形成专业的闭环。事实上：“全能”是民企在这个圈子里持续发展的首要关键。
■专注于最了解的赛道、产品持续迭代才是硬道理！
民企参与产业园区投资建设运营，必须要有精准的战略定位和持续升级迭代的能力，不然根本没有生存的机会，就是必须做到够“专注”和持续创新。
那么到底什么是“专注”？如何体现持续创新？所谓专注，就是所有的项目，都保持一定的“聚焦”，保持产业定位、市场的一致性，所有园区都是量身定制的建筑空间和面积、风格一致的建筑风格，才能不断积累了市场对企业品牌的认知和认同，园区招商也会越来越“简单”，这就是“专注”的号召力。
■运营服务持续创新，为企业想得更多、看得更远！
按常理：民营园区搞产业服务平台，有着先天性的短板，这是由“基因和背景”决定的。产业服务，必须具有三大关键要素：服务资源、创新要素、配套体系。政府和国央企得天独厚，近水楼台先得月，可获得丰富的产业服务资源。
但事实上，“国家队”的产业服务往往太过僵化、被传统的套路束缚了。相反，我们研究发现，民企园区为了吸引企业、在服务上更容易突破传统套路，在模式创新方面反而率先突破。
我们研究发现：很多优秀的民营品牌园区，往往更加不遗余力地在“创新要素”方面做足功课，因为创新要素往往不受政策因素的干扰，完全取决于市场机制。民企以其更加灵活的运营机制、创新的合作模式，往往更能精准高效地获得科技创新要素的合作，在园区形成精准的科技创新服务要素。
以上是我们这些年来深耕这个圈子，服务多个园区运营商后，有感而发，欢迎同行交流指正。综上所述，政府和国央企搞园区，这个肯定没话说，高举高打，宏伟蓝图，但民营产业园区投资运营商也不是“先天不足”，缺少市场竞争力。相反，我更相信“专注”和“创新”的力量充满有无限可能，其不懈的执着和创新精神，往往能在“江湖”上建立不可替代的品牌和地位，然后越跑越快、未来可期！
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