专注于产业地产知识分享
及专业研学服务
© dream18560710
导读：
不能“捡到篮子里都是菜”，招商引资工作领域，这是一句老生常谈。产业招商团队为了完成业绩，一味贪图把园区“装满”，却没有实现有质量的“装好”，这也是导致现在园区空置率飙升的根源之一。
“招商要参”的这篇文章，认为：招商引资一定始于产业规划，尤其在园区建设之初就需要引入“产业思维”，需要对对招引企业需求非常清楚，才能做好正确的前期产业定位，后期招商运营自然事半功倍。
地圈了，围墙打了，厂房起来了，准备招商了，园区却“长草”了？
全国300多个城市，2000多个县城，4万多个乡镇，少则几十亩，多则上百万亩，产业园区遍地开花。
公开数据显示，从2020年到2025年，全国产业园区以每年1.4亿平方米的速度扩张。
这样一来，园区招商去化成为了首要问题。但是，不是建好园区以后，再去招商。
招商引资一定始于产业规划，然后是产业导入、产业投资，最后才是园区建设和运营。
尤其，在园区建设之初，就需要引入“产业思维”，想清楚装什么产业，本地、外地有多少企业可以直接导入进来。
产业定位混乱 招商方向杂
先看案例，王副市长该如何决策？
王副市长，刚上任一个月，安排了对分管区域的实地考察。
经过一段时间，他走访了园区内各个产业中有代表性的企业，包括纺织、食品、电子信息、生物医药、新能源等。
随着深度调研，发现整个园区在产业发展上，方向也比较多，企业似乎各自为战、平平无奇。
甚至，没有形成有效的产业链协同效应，部分产业存在堵点，如供应链不畅、技术创新不足等。
通过案例，我们可看到问题：
园区没有明确的主导产业、产业多而杂、缺乏竞争力。虽然看似繁荣，但实际上资源分散，难以形成合力。
如此“大杂院”式的产业定位，无法实现良性产业发展，导致区域没有产业竞争力和发展动力。
前期产业定位出现问题，后期招商运营自然就有方向性错误，直接导致区域集聚性差。
现阶段，产业园本来就过剩了，如果没有找准市场，大家一窝蜂涌上去，势必造成巨大的资源和资金浪费。
没有龙头企业带动、没有形成产业聚集、没有相关产业链，这才是招商最艰难的事情。
如果一个城市想完成产业升级，一定要由易到难，迭代升级。盲目、贸然地清退传统产业，会带来大量问题，甚至有风险！
拿合肥来说，为什么能顺利完成产业转型？
是因为，大家都知道这里是全国最大的家电制造基地。随着规模扩大，出现了“缺屏少芯”。拿下京东方后，就有了半导体、新能源、人工智能等。
这就是，先谋划产业定位，再扎实产业基础，才能向更高的产业链攀爬。
现在这样的大环境，上海、深圳、广州等老牌一线城市，都开始“反向招商”，到二三线城市中去拉产业。若小城市一厢情愿的追求高端产业，又怎么可能竞争得过大城市？
地方建设园区之前，应该更理性地选择产业，比如当地是否有合适的产业基础，是否有适配的产业类型，才决定要不要建相关的园区。
企业需求不符 园区去化难
真正有实力的企业，选择园区的理由一定不是“给的太多了”，而是“在那里能够更快发展”。
笔者认为，招商运营是一体，合则两利分则伤。
对于新建园区，空间载体是为了服务产业做大做强的。而不是建好一栋楼之后，再为了塞满企业而去招商。
当完成好前期的产业调研、产业策划，来到物业设计环节，才能更加有针对性。
比如，货柜车需要多宽的道路、多大的转弯半径？企业的生产设备怎么进电梯、进楼层、进车间？
是否需要吊装？水电气网、层高如何匹配？要增加哪些配套服务？容积率设定为多少？
不少地方，由于对招引企业需求不清楚，而导致园区空置率飙升，这种本末倒置的做法存在问题。
以前听过，珠三角做工业上楼，都用脚步丈量这个区域市场，整天不厌其烦的调研，拿着图纸问客户。
实际上，调研越早越好，在拿地之前就可以开展这些工作。磨刀不误砍柴工，这本身也是一个预招商的过程，还能印证规划的合理性。
坐在办公室空想出来的需求，与企业实际经营中需要的，可能大不一样。
比如江苏太仓，一个县级市聚集了几百家德国企业。
德国企业，最初为什么在这里扎堆？离上海近？有港口？地价低？产业链成熟？
其实都对，但可能都不是关键因素。
正是挨家企业调研，太仓才发现了德企对高素质技术工人的偏好，大搞“双元制”职业教育，才能一步步发展成为百强县、千亿县。
招商引资先听到的，更多是有什么、要什么、做什么，但还应多问一句，多想一步，背后缺什么、为什么、怎么做。
当然，产业园依然是区域经济发展的重要载体，这点毋庸置疑。但是，具体怎么发展？
其实大多数地方，主要是推动传统产业升级，而不是盲目扩张，一味追求高大上。
实际上，过去很多城市大规模基建，本质上都是在卖地卖房。这条路早就已经走不通了，过度基建只会不断透支地方财力。
各地方合理利用和开发国土资源，实现利益最大化。毕竟未来，集中资源办大事才是区域发展的重点。
注：本文转载自“招商要参”
园升通精选
