专注于产业地产知识分享
及专业研学服务
© dream18560710
前言：
看到这个标题，肯定很多人不理解，更不服气！先不要急，听我娓娓道来：
今天接到一位老友的信息，说去上海浦东某办公楼负责招商了。要知道他曾经是某园区招商总监，没想到现在跳槽去了一个商业地产公司。问他怎么想的？他说很简单：园区招商越来越难搞了！压力太大！我不解地问：写字楼招商就好搞吗？他回答说：空置率是很高，但毕竟写字楼都在市中心，等大环境好起来，首先受益的应该还是市中心。而且，他把园区招商的套路都借鉴到了写字楼中，感觉有点降维打击。我听着似乎也很有道理！
这不禁让我想到一个老课题：园区和写字楼之争，从价格之争，到客户之争，再到人才之争，一直都没停过！园区跟写字楼，这对老冤家，到底有什么本质的区别？有什么关联？有什么交集？有多少行内人士能说得清楚？
园区PK写字楼，从都市文创园诞生之时起就从未停过
还是拿上海做案例来分析吧。自从2000年左右，各种老厂房改造的都市文创园诞生，到后来更多的都市型产业园区在繁华市区中诞生，园区与写字楼的竞争就开始了。
这些都市文创园，从用地性质看属于“产业园”，但经过各种改造，功能上几乎复制了商务楼宇的所有，本质上不就是一个穿着园区“马甲”的办公楼吗？而且办公环境、得房率等更有优势，加上成本优势，与同区域的写字楼形成很强的竞争格局。
写字楼也不是吃素的，每个区域都有几个“最靓的仔”，其高大上的形象，鹤立鸡群、玉树临风，再配上气场无敌的大堂、耀眼的玻璃幕墙，让老厂房文创园在旁边简直“弱爆”了。所以，在大环境较好的那几年，写字楼价格往往更高，从不把这些园区放在眼里。
谁在不断瓜分写字楼的“地盘”？
我们在这里先为写字楼说句公道话：城市核心区本来就是CBD，是商务楼的地盘，都市文创园来凑热闹，而且还有点喧宾夺主，这的确有点“说不过去”了。
这些年来，“旧改”来的都市型园区，一个比一个时尚，不仅具有完整的办公功能，有的还成为了网红打卡地，比起传统刻板的写字楼，文化氛围往往更胜一筹，吸引了大量创意型公司入驻；另一方面，比起高大上的写字楼可怜的商业配套，都市型园区的商业配套往往更有优势、更接地气，有的园区文创街区已经抢了商业广场的风头，你说气人不？
就这样，本来独霸城市核心区的写字楼，被各种都市文创园区抢尽了风头，地盘逐渐被瓜分，写字楼看在眼里，气在心里，只能一声叹息。
产业园区越来越像“写字楼”，是必然趋势还是被逼无奈？
在都市核心区占到“便宜”的园区，从来就不是省油的灯。随着竞争越来越激烈，入驻的企业规模越来越大，园区开始不断演变和升级。
为了迎合企业的需求，园区不仅要体现园区的优势，也要融入写字楼的特点，很多园区在“高大上”、商务气场等方面已经不输一般的写字楼了，尤其是在商务配套上，园区与生俱来的空间优势，提供了更多的公共功能空间。
由此可见，为了满足各种企业的商务办公需求，都市型园区已经越来越像写字楼了，而且是更有文化氛围，更多功能空间的写字楼，这让传统写字楼情何以堪？
写字楼越来越像“园区”，是转型升级还是概念偷换？
事实上，现在的写字楼也在悄悄的改变。很多中介都知道，在最近几年，上海的写字楼目前在租金上已经不再像之前那么“高傲”，有的地区一些老旧的写字楼，租金比旁边的园区还低；另一方面，一部分“种”在商业广场上的写字楼，放大了商业配套的优势，为企业提供了各种便捷通道，让商业和商务融为一体；更有一些写字楼，已经成了当地政府的“税收楼”，搞起了“租税联动”模式。
写字楼开始“反攻”了，不知道园区做好准备迎战了吗？
做好“自己”，接地气、满足客户需求，才是王道！
都市型园区和写字楼之争，未来将会越来越激烈。面对供大于求的市场，如何能持续吸引客户并长期留住客户？
其实，这个课题本无标准答案。无论是园区还是写字楼，谁越来越像谁不是关键，关键是你的市场定位、客户需求和项目的功能规划是否一致，如果不一致，就必须转型升级，满足市场的需求，甚至引领市场风向，客户的需求是多样性的，未来，唯有“个性化+全能型”空间，才是客户难以拒绝的理由。才是王道！
本文观点仅供参考，欢迎同行指正，我们在交流中寻找合作机会，在合作中共赢未来。
园升通精选
