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产业园区的轻资产模式，是大势所趋吗？
要聊轻资产模式，首先要知道什么是重资产模式。传统的产业地产商跟传统地产开发商类似，前期需要大量的资金投入，财务成本很高，且因产业地产项目周期长，往往会严重影响企业的资金周转状况。所以，纯重资产模式往往是政府或国企的强项，民企搞产业地产开发，必须由重转轻，如果销售缓慢造成资金回笼困难，很可能进入恶性循环，甚至把公司拖向深渊。
产业园区的轻资产运营模式，有以下特点：不必受制于土地、物业、厂房、设备等大额资产投入，整体投入倾向于少、运营规模倾向于小、资产质量倾向于精、资产形态倾向于软，能够以较低的经营和财务杠杆撬动较大的资产规模，为企业带来较高的资产回报率和较大的财务弹性，通过项目运营盘活存量资产，达到资产运作轻重互补的新模式。
目前在一二线城市，大量的产业地产项目受制于政府政策导向不能轻易转让产权，大量自持成为常态，如果自持玩不转那项目基本会彻底失败。所以，产业地产已经进入存量时代。
越来越多的产业园区开发企业不得不开始对存量资源进行盈利的深度挖掘，这意味着向轻资产运营模式转型升级，可以说，轻资产运营模式是生存发展的关键所在，是大势所趋！
轻资产运营模式并非抛弃“重”的模式
轻资产运营模式的运营过程中，并不是没有“重”的投入，其中“轻”更多的是固定资产投资的“轻”；而轻资产的“重”更多体现在对园区的持续规划和改造升级、品牌建设和输出、团队和人才培养等。
所以，轻资产运营模式的运营过程中是轻中有“重”，必须持续突出运营和平台的优势，寻求多方合作的经营共赢模式。由此可见：轻资产模式中，该“重”的地方可不能贪“轻”，事实上是轻重结合，尤其是在园区品牌建设、产业提升、运营平台投入方面要够“重”。
产业地产投资商，如何转型“轻资产”模式？
产业地产投资运营商，已经是“重”权在握了，要想甩掉包袱变“轻”谈何容易。
但我们研究了不少的成功案例，总结由“重”变“轻”转型升级的几种战略模式：
资产证券化（REITs）一般是指企业通过打造资金池，以园区运营产生的现金流为偿付条件，向投资者发行证券进行融资的过程。
企业通过资产证券化可以拓宽融资渠道，盘活资产，缓解资金流动性压力，优化企业资产负债表等，是支撑轻资产运营模式的重要方式。
公共产业服务平台是由地区政府或园区管委会打造的产业促进机构，是推动地区产业发展的必经之路。
产业服务内容包括生产性服务、科技服务、生活性服务、公共服务等多种业态，通过汇集园区内技术、人才、资金、人才、供应链、信息的各种要素优化园区营商环境和工作生活环境。
构建产业服务平台的主要作用是使供需双方高效率、低成本、零距离对接，进而构建一个多方利益群体有效互动的生态圈，并实现产业运营的高收益和长期回报，逐渐摆脱重资产的束缚。
案例分享：中关村产业公共服务平台
中关村国家自主创新示范区，其前身是北京市高新技术产业开发试验区，也是中国第一个国家级高新技术产业开发区。
中关村的产业公共服务平台功能体系的核心包括5类产业服务平台。
一是产业促进功能，主要用来为集聚园区定位产业领域的企业，促进产业上下游企业间的高度融合。
二是技术资源服务功能，这方面主要依托中关村159个开放实验室平台，为不同企业提供定制化的技术服务，促成企业和科技成果的对接。
三是政策导入服务功能，结合企业发展情况，量身制定入园企业的政策导入，更为合理地调整和配置各产业政策资源，促进企业健康成长。
四是金融服务功能，中关村可以根据企业的不同发展阶段，分别制定出具有园区特色的投融资服务，从而针对性的提供不同的金融服务。
五是综合商务服务功能，园区为企业提供专业商务、创业辅导、市场推广、企业培训、人力资源、科技人才引进和物资采购等多项服务，让企业更加专注于企业的主要发展事项。
产业地产商向产业投资商的转型除具备较好的产业开发运营能力、产业招商能力和产业服务能力外，还应具备较强的产业基金募集能力、挖掘高质量投资项目的能力。
产业基金投资模式，主要通过孵化和投资高科技企业，在实现资本溢价的同时实现园区资源的高效整合和资产增值。
产业投资主要通过资本运作、资金管理和园区运营获取盈利，由此逐渐把重资产投资转化为长期的产业投资回报。
案例分享：张江高科
张江高科在产业孵化和投资方面，始终走在国内的前列。2014年张江高科就提出“科技投行”发展战略。2017年张江高科已经形成产业孵化链条，利用多种途径实现权益溢价退出。目前在主板上市的产业园区上市企业中，张江高科的业绩极为突出，成为园区上市企业中首位投资收益超过营业收入的企业，张江高科“科技投行”的转型效果显著。
这种模式，比较适合产业新城和各类特色小镇、各类产业园区开发，如以区域整体性的空间开发为载体、以产业开发和服务为核心的产城融合发展模式；以要素价值驱动的“自我造血”盈利机制等。
由于大型产业园区汇聚更多城市生活元素，组合生产、商业、生活、教育、休闲、娱乐等复合功能，开发性PPP模式既能满足入驻企业的需求，又能满足员工生活需求，营造出和谐发展的产城融合生态圈。
这样的模式可把轻重进行合理的分隔，轻资产运营反哺重资产，形成长期相互协同发展模式。
关于产业园区如何转型并玩转“轻资产”，以上仅代表我们的研究和思考，欢迎同行交流指正，我们在交流中共进共赢。
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