“促进房地产市场止跌回稳”是9月下旬以来一揽子增量政策的关键目标之一，在中央政治局会议的统一部署下，各部委、各地方围绕这一目标集中推出一批政策。近一个多月以来，止跌效果开始显现，但回稳基础有待进一步夯实。今年以来，房地产市场仍处于下行通道。截至今年9月末，70个大中城市的新建商品住宅销售价格指数已连续30个月同比负增长，不断刷新历史最长时段。9月下旬以来，决策层开始集中疏通房地产市场的堵点。9月召开的政治局会议明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”。相关的支持政策也从供求两端有序展开，在4日召开的政治局会议“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”基础上进一步细化。在需求端，9月召开的政治局会议提出“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率”。由央行引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右，以此来降低居民购房成本。10月17日住房和城乡建设部、国家金融监督管理总局等部委负责人出席的国新办新闻发布会将需求端政策进一步细化为“四个取消”“四个降低”。在供给端，政治局会议提出“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地”。即相关工作将集中在两个方面：一方面要优化、盘活存量，另一方面要严控增量、提高质量。对于前者，财政部表示，将扩大专项债券使用范围，可用于土地储备、存量商品房等政策。央行也表示将支持收购房企存量土地，必要时可由央行提供再贷款。对于后者，住建部和监管总局推出了两项重磅政策：一是将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是在年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。在上述新闻发布会上，国家金融监管总局表示，要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”；进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”；优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。这无疑将大幅改善房企的资金来源和流动性状况。事实上，在年初设立房地产融资协调机制时，能进入“白名单”的主要是出险房企旗下部分资能抵债但被迫停摆的项目，以及部分中小民营房企开发的楼盘。“白名单”机制成功解决了这两类项目的融资准入资格问题。而此次“白名单”扩容到正常的住房开发项目贷款，意味着监管层正鼓励银行进一步加大对房地产开发贷的支持。据悉，截至10月16日，“白名单”房地产项目贷款达到2.23万亿元，扩容之后，将会在年底之前带来1.77万亿元的增量资金。一方面将为房地产项目带来更多资金支持，缓解房地产行业融资难题，进一步推动已售商品房的竣工交付，缓解房地产开发投资的下行压力；另一方面，将有助于改善市场预期，提升居民的信心，推动更多有效需求释放。从居民角度看，随着监管态度的改变，房企的外部筹资性资金来源将大为改善，“烂尾”风险将大为下降，这将有助于扭转市场预期。毕竟，居民还是更多愿意购买新房。如果购房意愿回暖，这将改善房企的内部经营性融资。内外部资金来源如果均能得到改善，则金融与房地产之间的循环将得到疏通，重新回到良性状态。10月以来，新房成交量确实在回暖。根据住建部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5%。这是自2023年6月以来首次实现正增长。10月居民部门中长期贷款新增1100亿元，同比多增393亿元，7月以来首次出现同比多增，显示政策已经初见成效。不过，10月市场成交毕竟有季节性因素加成。政策效果能否继续显现、真正促进房地产市场止跌回稳，还需要包括“白名单”扩容在内的配套政策继续发力，以切实扭转房企和居民的预期。（中国民生银行首席经济学家兼研究院院长温彬）相关研究：
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