【摘要】
“止跌回稳”政策发布首月，随着各部门积极响应，各项利好政策持续出台，多项房地产销售指标环同比恢复较好，“银十”升温明显。
一是住建部罕见公布的网签数据，指出商品房销售面积同比的连续下降出现了拐点，环比“银十”超“金九”以及成交量增长从一线城市向更多城市扩大等关键信息。既是信息公开，又是回应关切。
二是30大中城市成交数据表现亮眼，“领头羊”效应明显。从数据看，10月新房环同比改善明显，二手房方面北京、上海、深圳三城稳中有增，稳中向好。
三是受一线城市带动，部分二三线城市及中西部省份的新房和二手房网签成交量增长势头较好。“因城施策”“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权”正在持续发挥积极作用。
四是筑牢价格底才能筑牢市场底。10月新房价格环同比微涨，二手房销售仍倾向于“以价换量”。
“银十”销售成绩单达到预期效果，11月、12月关键在保量的基础上稳房价。随着各项政策持续落地，下一步预计需求端对调整公积金首套二套标准、取消普通住宅和非普通住宅标准及降低购房税费负担等仍有进一步调整和优化空间。
11月1日，住建部官网连发三则全国商品房网签情况数据，披露几项关键信息，即“商品房销售面积同比的连续下降出现了拐点”“商品房销售面积环比‘银十’超‘金九’…今年‘银十’超过‘金九’十分罕见，是2007年起首次”“新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长”“成交量增长从一线城市向更多城市扩大”等。由住建部官网发布此类新闻并不多见，既是信息公开，也是回应群众关切。
通常来说，“金九银十”是一个时间概念也是一个金融概念。伴随中秋、国庆佳节和三季度末三期叠加房企加大推盘力度，顺周期时期每年9、10月份是全年房地产销售的旺季和大月。今年，随着一揽子新政持续推出，“止跌回稳”定调满月，10月份全国房地产销售整体改善明显，无论是网签数据还是成交数据均达到甚至超过“银十”预期。预计随着多项增量政策的持续落地，四季度也是保量稳价的关键期。
一、受多项政策提振影响，“银十”新房销售环同比改善明显
环比方面，随着9月底多部门一揽子政策持续推，10月1日-31日，30大中城市商品房成交面积为1021万平方米，较上月环比增长48%，改善明显。分量级看，一线城市、二线城市和三线城市环比均有改善，其中一线城市最为显著，增长71%，二线、三线城市分别增长39%、38%，本次一揽子政策对一线城市刺激效果较好。
同比方面，10月1日-31日，30大中城市商品房成交面积同比为-4%，与去年基本持平，其中一线城市和三线城市销售较为活跃，同比分别增长29%和22%。由于去年多个二线城市放开限购，以及各地公积金政策持续刺激，整体基数较高，或是今年二线城市销售同比增长不及一线、三线城市的主要原因。
二、“领头羊”城市积极回应，二手房成交稳中有增
二手房成交方面，我们主要跟踪北上深三城。10月，北京二手房成交17367套、上海24376套、深圳6320套，环比增长分别为30%、53%和93%，同比增长分别为22%、148%和159%，达到近年来二手房月度成交高位，持续升温，态势良好。
从今年已完成的头十个月份看，除2月春节月外，北京、上海均有9个月份分别站上12000套、15000套的二手房销售荣枯线，深圳也有5个月份超过城市荣枯线4000套，“领头羊”城市二手房销售稳中有增，稳中向好。
三、成交量扩大到其他主要城市和多个中西部省份
住建部同时还披露了多省市商品房网签成交量出现不同程度的增长。分地区看，11个省份新建商品房网签成交量同比增长，较上月增加6个。其中，湖南、天津、广东、江西、江苏同比增幅超过10%；20个省份二手房网签成交量同比增长，较上月增加2个，其中，北京、上海、河北、辽宁、浙江、湖南、重庆、贵州、甘肃、陕西、宁夏同比增长超过10%。
在10月17日五部门出席的国新办新闻发布会上，外媒记者曾对特大城市放开限购限制是否导致“虹吸效应”较为关心。本次披露既是信息公开，也是回应关切。从数据看，除主要城市增长较好外，多个中西部省份的新房和二手房增长势头喜人，“因城施策”“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权”正在持续发挥积极作用。
四、从量稳到价稳，四季度是稳定房价的关键期
2024年中央经济工作会议对经济工作做出了一系列战略部署，指出要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破,多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策。把“稳预期”放在了首位，稳预期是“牛鼻子”，是基础也是关键。而“稳预期”的一项重要工作就是稳房价。
2024年1-10月，中指百城新建住宅价格累计上涨1.92%。10月百城新建住宅均价16532元/平米，环比上涨0.29%，涨幅较9月扩大0.15个百分点，同比上涨2.08%。百城中43个城市环比下跌，数量较上月减少20个。二手房方面，1-10月，百城二手住宅价格累计下跌6.24%。10月百城二手住宅均价14360元/平米，环比下跌0.60%，跌幅较9月收窄0.10个百分点，同比下跌7.27%，100个城市二手住宅价格环比均下跌。新房价格环同比微涨，二手房销售仍倾向于“以价换量”。“银十”销售成绩单达到预期效果，11月、12月关键在保量的基础上稳房价，筑牢价格底，才能筑牢市场底。
四季度，随着各大行存量房贷利率相继落地，“四个取消”“四个降低”和“两个增加”等一整套组合拳政策形成合力，一方面将大大减轻购房者购房成本，另一方面也将促进消费市场发展。下一步，预计需求端对调整公积金首二套标准、取消普通住宅和非普通住宅标准及降低购房税费负担等仍有进一步调整和优化空间。
【往期研究】
